- Đây là vấn đề thuộc yếu tố kỹ thuật, chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản nên được phát hành dưới hình thức trái phiếu. Với lãi suất được xác định theo nguyên tắc bù đắp chi phí và có lãi cho cơng ty chun trách chứng khốn hóa và đủ để hấp dẫn nhà đầu tư. Thời hạn của trái phiếu về cơ bản sẽ tương đồng với thời hạn của các món vay.
Trên lý thuyết, cả cổ phiếu và trái phiếu đều có thể được sử dụng với tư cách là chứng khốn chuyển hóa. Mặc dù cổ phiếu có lợi điểm là thời gian đáo hạn vĩnh
phiếu. Trong khi đó, trái phiếu có thời gian đáo hạn hữu hạn, và ràng buộc tổ chức phát hành với nghĩa vụ thanh toán cho trái chủ lãi và vốn gốc trái phiếu, trong suốt khoảng thời gian cho đến khi chứng khoán đáo hạn.
Đối với các dự án có thu phí, thời gian có thể khai thác thường khơng q dài trung bình 10-15 năm, việc sử dụng cổ phiếu với vai trò chứng khốn chuyển hóa sẽ khơng phát huy được ưu thế vơ hạn của vốn góp, mà còn tạo áp lực về lãi suất trên vốn đối với pháp nhân đặc biệt.
Hơn nữa, đối với các cơng trình cơng ích, phúc lợi cơng cộng có thu phí, mục đích của dự án là phục vụ cộng đồng, cho nên tỷ lệ phí thu chỉ được phép ở mức vừa đủ để thanh toán cho các chi phí quản lý khai thác cơng trình và trả lãi vốn vay.
Như vậy, việc lựa chọn chứng khoán chuyển hóa phải phụ thuộc vào tính chất và khả năng khai thác của từng dự án, song nhìn chung đối với loại tài sản chuyển hóa đã xác định như trên, trái phiếu sẽ có ưu thế hơn cả về mặt kỹ thuật và tính khả mại so với cổ phiếu. Đề xuất phát hành trái phiếu.
- Mặt khác, trái phiếu phát hành phải có sự bảo lãnh của chính phủ để làm tăng tính an toàn, thu hút nhà đầu tư dễ dàng hơn.
- Trái phiếu cũng nên phân chia thành các gói có thứ hạng khác nhau để có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư khác nhau.
Tại Mỹ, các Quỹ tương hỗ (Mutual Fund), Quỹ lương (Pension Fund) chỉ được phép mua các tài sản có chất lượng cao. Các nhà đầu tư khác trong đó có Quỹ đầu cơ (Hedge Fund) được linh hoạt tài chính nhiều hơn. Do đó, trái phiếu từ chứng khốn hóa được chia thành 3 loại cơ bản sau:
+ Gói siêu hạng (The super tranche): Loại này được xếp vào hạng AAA và có vị trí cao nhất trong thứ tự ưu tiên để nhận tiền mặt từ trái phiếu.
+ Gói trung cấp (The mezzaine tranche): Gói này có điểm tín dụng thấp hơn, nằm ở trị trí tiếp theo để nhận các khoản thanh tốn.
+ Gói Sở hữu (The equity tranche) hay cịn gọi là gói cấp thấp: Đây là gói có rủi ro cao nhất và xếp ở trí cuối cùng trong chuỗi thanh tốn, sau hai gói trên.
Do có mức rủi ro khác nhau nên mỗi gói có tỷ suất sinh lợi khác nhau. Gói Sở hữu có rủi ro cao nhất nên tỷ suất lợi tức là lớn nhất và ngược lại, gói Siêu hạng có mức rủi ro thấp nhất nên có tỷ suất sinh lợi thấp nhất.
Việc đa dạng hóa sản phẩm làm tăng cơ hội tiêu thụ chứng khoán, mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn cho người phát hành và đồng thời làm đa dạng hóa danh mục, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.
3.7. CẢNH BÁO RỦI RO TIỀM ẨN TRONG QUÁ TRÌNH CHỨNG KHỐN HĨA KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ NHỮNG KHUYẾN NGHỊ GIẢM THIỂU RỦI RO
Thứ nhất, việc bán lại khoản vay đã chuyển giao toàn bộ rủi ro cho SPV nên các
ngân hàng mạnh dạn cho vay bất chấp khả năng trả nợ của người vay. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến khủng hoảng tài chính năm 2008 tại Mỹ. Khi thị trường bất động sản có biến động lớn, người vay không có khả năng trả nợ sẽ kéo theo SPV không trả được nợ cho nhà đầu tư và rất nhiều khó khăn khác không lường trước được.
Khuyến nghị:
- Trong trường hợp này, công tác thanh tra của Ngân hàng Nhà nước thường xuyên hơn kết hợp với những qui định mang tính thủ tục hành chính nhưng đầy tính răn đe đối với ngân hàng vi phạm như: không được mở chi nhánh trong 1 năm, không cho tăng trưởng dư nợ, … có thể phát huy tác dụng như trong trường hợp chạy đua lãi suất huy động của các ngân hàng hiện nay.
- Luật chứng khốn hóa nên qui định các ngân hàng phải giữ lại các khoản nợ xấu không được bán cho SPV. Như thế, các ngân hàng khơng cịn thiết tha cho vay những khách hàng dưới chuẩn nữa vì nợ này khơng thể bán được và phải giữ lại sẽ làm tăng rủi ro phải trích lập dự phịng làm giảm lợi nhuận.
Thứ hai, việc hình thành, mua bán và bảo hiểm cho các MBS phức tạp vượt tầm
kiểm sốt của chính phủ dẫn đến nguy cơ che dấu thơng tin, đầu cơ bóp méo thị trường. Với lòng tham của các SPV, họ có thể xáo trộn lẫn lộn các loại nợ để phát hành chứng khoán hoặc chuyển đổi từ chứng khoán loại này này sang loại khác đến nỗi quá phức tạp để nhận ra tài sản thế chấp cơ bản là gì. Nếu thị trường tài chính chưa có đủ cơng cụ hữu hiệu để giám sát thị trường sẽ rất khó mạnh dạn phát triển mạnh việc chứng khốn hóa.
Khuyến nghị: Qui định SPV phải giữ lại một phần trái phiếu phát hành. Điều này
cũng giống như buộc SPV phải mua lại trái phiếu của chính mình hay nói cách khác là SPV đang đóng vai của nhà đầu tư. Đây là một sự công bằng hơn trong giao dịch mua bán vì rủi ro hai bên đều phải ghánh chịu. Với quy định này, dù không khắc phục được rủi ro vì SPV chỉ chịu một phần nhỏ rủi ro nhưng SPV sẽ dè dặt hơn trong việc phát hành, qua đó rủi ro được kiểm sốt tốt hơn.
Thứ ba, trái phiếu được xếp hạng càng cao tạo ra dấu hiệu về sự an toàn lớn hơn
cho nhà đầu tư và do đó lãi suất trái phiếu phát hành cũng sẽ thấp hơn tương ứng. Tuy nhiên, SPV trực tiếp chi trả phí cho cơ quan xếp hạng. Chính điều này dễ dẫn đến rủi ro đạo đức phát sinh bởi cơ quan xếp hạng. Một kết quả xếp hạng tốt có thể khơng phải lúc nào cũng đồng nghĩa với khả năng chi trả tốt. Khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008 đã chứng minh cho sự tồn tại của rủi ro đạo đức này.
Khuyến nghị:
- Quy định thành viên điều hành của cơ quan xếp hạng không được đồng thời là thành viên điều hành của SPV để loại bỏ sự chi phối quyền lực mất tính khách quan của báo cáo xếp hạng.
- Quy định cơ quan xếp hạng phải có bảo lãnh bảo hành của ngân hàng cho từng đợt xếp hạng trái phiếu. Số tiền bảo lãnh có thể tính trên phần trăm của mức phí mà cơ quan xếp hạng thu được cho từng đợt xếp hạng và phí bảo lãnh do cơ quan xếp hạng chi trả. Bảo lãnh này có hiệu lực đến khi đợt trái phiếu đó đáo hạn thanh tốn.
Trường hợp trái phiếu bị mất khả năng thanh toán, tiền từ bảo lãnh này sẽ được dùng chi trả cho nhà đầu tư tùy theo mức độ mất khả năng thanh toán.
Thứ tư, chuẩn mực kế tốn Việt Nam khơng đánh giá lại giá trị bất động sản hàng
tháng như ở Mỹ, mà diễn ra 6 tháng/lần hoặc 1-2 năm/lần (tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa – vụ trưởng vụ chính sách chiến lược NHNN). Điều này khiến cho các cơ quan quản lý không đánh giá kịp thời nợ xấu từ bất động sản để có giải pháp phù hợp. Do đó việc khắc phục hậu quả từ nợ xấu sẽ khó khăn hơn.
Khuyến nghị:
- Tỷ lệ tài trợ vốn vay trên bất động sản thế chấp của các ngân hàng thấp để đề phòng nguy cơ mất giá tài sản khi có khủng hoảng xảy ra. Khi đó tình trạng dư nợ cho vay thấp hơn giá trị bất động sản trên thực tế sẽ diễn ra chậm hơn, đủ thời gian để ngân hàng điều chỉnh lại khoản vay làm giảm đi nợ xấu.
- Luật kế tốn nên có những điều chỉnh phù hợp với đặc trưng của chứng khốn hóa.
KẾT LUẬN
Sự phát triển của thị trường bất động sản có vai trị quan trọng đối với sự phát triển kinh tế của một quốc gia. Trong những năm gần đây, nhiều tổ chức và cá nhân đã mạnh dạn đầu tư góp phần tạo ra nhiều sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu nhà ở, văn phòng, … Tuy nhiên, việc đầu tư này mang tính chất tự phát, chạy theo số đông, nguồn vốn đầu tư chủ yếu vay mượn khơng mang tính chất bền vững. Tình hình này làm nảy sinh rủi ro tiềm tàng và trầm trọng đối với thị trường cịn non trẻ, bởi vì tình hình này dẫn tới giá bất động sản quá cao và khơng thực tế, vượt ngồi khả năng thanh tốn của những người có nhu cầu nhà ở thực sự và của cả những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhiều chính sách quản lý của Nhà nước cũng lần lượt được ban hành để điều chỉnh cho các hoạt động đầu tư này. Tuy nhiên vẫn chưa có những chính sách phù hợp cho việc tìm nguồn vốn đầu tư ổn định cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Nguồn vốn chủ yếu hiện nay phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, trong khi lĩnh vực ngân hàng vốn không thể hấp thu nổi rủi ro kinh doanh từ thị trường bất động sản nên việc cung cấp vốn cho thị trường bất động sản hầu như đã đạt đến giới hạn, khó có thể cho vay thêm. Để tiếp tục cho vay, ngân hàng cần tăng thêm vốn hoặc giải phóng hết lượng vốn vay thế chấp bất động sản đang ứ đọng để rồi sau đó cho vay lại. Với cách làm thứ nhất sẽ khó thực hiện trong ngắn hạn. Với cách làm thứ hai có thể thực hiện qua việc chứng khốn hóa.
Chứng khốn hóa phát triển hơn 40 năm đã có nhiều thành cơng tại Mỹ, Châu Âu, Châu Á đã chứng minh tính hiệu quả cao của cơng cụ tài chính này.
Qua nghiên cứu của bản thân, tôi hy vọng Việt Nam sớm triển khai chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản vì đây là giải pháp hữu hiệu trong việc huy động vốn cho thị trường bất động sản.
Dù nhiều tiền đề thuận lợi cho việc chứng khốn hóa đã có sẵn. Tuy nhiên, hệ thống pháp lý cần sớm hoàn thiện để định hướng cho hoạt động chứng khốn hóa theo đúng định hướng phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước.
Tài liệu trong nước
1. Hoàng Thị Thanh Hằng (2008), Chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất
động sản góp phần tạo hàng hóa cho thị trường chứng khốn Việt Nam, Luận văn
thạc sỹ kinh tế, Trường đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Lê Thị Phương Thảo (2008), Xây dựng quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trường đại học Kinh tế Thành
phố Hồ Chí Minh.
3. Phạm Toàn thiện (2009), Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ: Bài
học và một số kiến nghị, Tạp chí khoa học ĐHQGHN, Kinh tế và Kinh doanh 25.
4. Báo cáo thường niên Ngân hàng Nhà nước năm 2007, 2008, 2009. 5. Số liệu thống kê năm 2010 Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội.
6. Cơng ty chứng khốn SME, Triển vọng ngành bất động sản, ngày 01/06/2011. 7. Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 169/1999/QĐ-TTg ngày 19 tháng 08 năm 1999 về việc phê duyệt Danh mục công việc và Bảng phân công triển khai, thực hiện Chương trình Hành động Hà Nội, trong khn khổ hợp tác ASEAN. 8. Quyết định của thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 57/2002/QĐ-NHNN ngày 24 tháng 01 năm 2002 về việc triển khai thí điểm đề án phân tích, xếp loại tín dụng doanh nghiệp.
9. Quyết định 3823/QĐ-UB ngày 04 tháng 08 năm 2003 của chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh về thành lập Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh. 10. Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13 tháng 07 năm 2007 về việc phê duyệt Định hướng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020.
Đề án phát triển thị trường vốn Việt Nam đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020. 12. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 qui định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
13. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
14. Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng 05 năm 2010 qui định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng.
15. Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01 tháng 3 năm 2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội.
16. Báo Chứng khoán Việt Nam, Chứng khoán hoá - công cụ huy động vốn hiệu quả, ngày 01/10/2008
17. Báo Diễn đàn doanh nghiệp, 7 công ty bất động sản lỗ trong quý II, ngày
01/08/2011.
18. Báo Đảng cộng sản Việt Nam, Tài chính hóa bất động sản - Kinh nghiệm của
Hàn Quốc, ngày 26/02/2007
19. Báo Đầu Tư, Thị trường căn hộ tại TP.HCM: Cung lớn nhưng vắng người mua, ngày 16/04/2011
20. Báo Lao động, Vốn cho thị trường bất động sản: Đâu là giải pháp?, ngày
21/01/2011.
21. Báo Tạp chí điện tử Nhịp Sống Số, Fitch Ratings: Nợ xấu của ngân hàng Việt Nam là 13% tổng dư nợ, ngày 14/06/2011.
22. Báo Tuổi trẻ, Chứng khóa và thị trường chứng khoán, ngày 21/05/2006. 23. Diễn đàn kinh tế Việt Nam, Mn mặt xếp hạng tín nhiệm, ngày 13/09/2000.
đầu tư bất động sản, ngày 21/05/2011.
25. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (Website www.mpi.gov.vn).
26. Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Doanh nghiệp Việt Nam (Website www.crv.com.vn)
27. Công ty TNHH MTV Mua bán nợ Việt Nam (Website www.datc.com.vn) 28. Tổng cục thống kê (Website www.gso.gov.vn).
29. Trung tâm Khoa học Thẩm định Tín nhiệm Doanh nghiệp (Website www.crc.vn)
30. Trung tâm thông tin tín dụng (Website www.cic.org.vn) 31. Ủy ban chứng khốn Nhà nước (Website www.ssc.gov.vn). 32. Website www.saga.vn
33. Website www.vnExpress.net 34. Website www.wikipedia.org
Tài liệu nước ngoài
1. Glenn R. Mueller (2005), Securitizatinon of real estate and global growth – REITs rule in domestic and global real estate markets, University of Colorado
Denver – Institute for International Business and Center for International Business Education & Research.
2. Nick Davis (2000), Securitisatinon: A public policy tool? New Zealand Treasury Working Paper 00/08, New Zealand.
3. Patrick Wood (2007), Global bankers seek to raid taxpayers over subrime fiasco, The August Forecast & Review, America.
Securitisation in India: The story so far and the way forward, Dun & Bradstreet,
PHỤ LỤC 1
KẾT QUẢ XẾP HẠNG TÍN DỤNG CỦA CÁC CƠNG TY XẾP HẠNG VIỆT NAM
1.1. KẾT QUẢ XẾP HẠNG TÍN DỤNG CỦA CIC
Bảng a: Xếp hạng theo qui mô doanh nghiệp
STT Kết quả xếp hạng tín dụng Số lượng DN quy mơ lớn Số lượng DN quy mơ trung bình Số lượng DN quy mô nhỏ Cộng 1 Hạng AAA 120 37 5 162 2 Hạng BB đến AA 324 136 24 484 3 Hạng CCC đến B 4 12 0 16 Tổng cộng 448 185 29 662 Bảng b: Xếp hạng theo 20 ngành kinh tế Kết quả xếp hạng tín dụng năm 2010 Hạng AAA Hạng BB đến AA Hạng CCC đến B Mã ngành kinh tế Tên ngành kinh tế Số lượng (DN) Tỷ trọng (%) Số lượng (DN) Tỷ trọng (%) Số lượng (DN) Tỷ trọng (%) Cộng (DN) 82
Công nghiệp chế biến sản phẩm nhựa, cao su, giấy
17 10,49 13 2,69 1 6,25 31