về giá đất
Từ quy định pháp luật về giá đất của các nước nêu ở trên, có thể rút ra một số kinh nghiệm cho Việt Nam như sau:
Thứ nhất, thời gian định giá đất.
Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm về thời gian định giá đất của Queensland. Theo đó, đất được định giá một năm một lần và theo quy định: Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá đất được công bố trước ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực vào ngày 30/6 của năm ra thơng báo. Điều này sẽ là phù hợp với nền kinh tế thị trường khi mà các biến động về giá có thể xảy ra hàng tháng, hàng tuần và có thể hàng ngày. Trên thực tế khơng chỉ Queensland mà nhiều quốc gia trên thế giới việc định giá BĐS được tiến hành hàng năm: Đài Loan, Hàn Quốc… Thời hiệu định giá, thông báo định giá và áp dụng được quy định và công khai.
Thứ hai, về phương pháp định giá đất.
Hiện nay, nước ta cũng đang áp dụng 5 phương pháp xác định giá đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước trên thế giới được gắn liền với các phương pháp định giá BĐS nhưng ở Việt Nam, công tác định giá được Chính phủ quy định thông qua việc ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thơng tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan. Trên cơ sở các văn bản này, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị trường mà Nhà nước khơng thể kiểm sốt được, chủ yếu là mua bán trao tay. Chính vì vậy, cơng tác định giá cịn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thơng tin thị trường thường có độ chính xác khơng cao vì thị trường thơng tin về đất đai chưa phải thị trường mở. Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úc trong việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân [18].
Thứ ba, thông tin về định giá.
Ngay từ những quy định chung về định giá đất đến phương pháp định giá, những thông báo về giá đất đều được cơng khai tạo tính minh bạch trong
thơng tin về đất đai. Các thông tin được đến với công chúng một cách công khai sẽ giảm thiểu những khiếu kiện, hạn chế những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, chống thất thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trong dân chúng và bình ổn xã hội. Việc sử dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biện pháp tổ chức, quản lý hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn đất đai.
Một bản đồ quy hoạch đất chi tiết hồn tồn có thể thực hiện được trong điều kiện hiện nay theo đó một bảng giá có thể được xác lập đến từng chủ sở hữu đất, khi mà khoa học, công nghệ và các công cụ hỗ trợ phát triển như hiện nay. Trên thực tế nhiều quốc gia trên thế giới một bản đồ đất đai đã được đưa công khai trên trang web và mọi thông tin về một ô đất, lô đất đều có thể được cung cấp bởi cơ quan quản lý về đất và công khai [14].
Thứ tư, về giá đất đền bù.
Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một số nước như Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong việc tính giá đền bù. Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lí, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường. Nhìn chung, ở các nước này, khi tiến hành thu hồi đất của dân vì các mục đích khác nhau, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển chuyển dịch từ nước nông nghiệp sang nước công nghiệp vẫn đang phải chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nơng nghiệp (Hàn Quốc, Đài Loan,...) thì cịn có một loại giá đất khi Nhà nước lấy đất (thơng qua hình thức theo từng nước như bán bắt buộc, trưng mua...) thì giá đất theo nguyên tắc thoả thuận trên cơ sở giá thị trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sử dụng đất [14].
Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng của từng loại giá đất, làm rõ khung giá, bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả giá thị trường khơng? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thoả thuận?
Kết luận Chƣơng 1
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng, do vậy, pháp luật về giá đất cũng rất quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Cùng với
sự phát triển của nền kinh tế thị trường khiến cho thị trường BĐS hiện nay ngày nhiều biến động, cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Do đó, việc nghiên cứu các vấn đề lí luận về giá đất và pháp luật về giá đất, lịch sử của pháp luật về giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về giá đất và quy định của các nước trên thế giới về vấn đề này là hết sức cần thiết.
Trong Chương 1, luận văn đã nghiên cứu khái quát những vấn đề lý luận về giá đất và pháp luật về giá đất; các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về giá đất bao gồm các quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai, cơ chế quản lý kinh tế, thể chế thị trường và sự phát triển của thị trường BĐS. Luận văn cũng nghiên cứu lược sử hình thành và phát triển của pháp luật về giá đất qua các giai đoạn tương ứng với các mốc thời gian Luật Đất đai của nước ta được ban hành. Cùng với đó, trên cơ sở nghiên cứu pháp luật một số nước về giá đất, luận văn cũng gợi mở một số kinh nghiệm đối với Việt Nam. Từ đó, đúc kết, định hướng cho việc ban hành các quy định pháp luật cụ thể nhằm giải quyết các vấn để tồn đọng, hạn chế thi hành trên thực tiễn.
Chƣơng 2