TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI
2.1. Thực trạng pháp luật về giá đất
2.1.1. Quy định về nguồn hình thành, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất giá đất
2.1.1.1. Quy định về nguồn hình thành giá đất
Nguồn hình thành giá đất được hiểu là cách thức mà giá đất được hình thành. Trên thực tế, nguồn hình thành giá đất có thể do một cơ quan, tổ chức quy định hoặc thông qua một cơ chế hình thành nhất định như đấu giá hay do các bên có liên quan thoả thuận.
Luật Đất đai năm 2003 trước đây có quy định về nguồn hình thành đất tương đối đa dạng: Do Nhà nước quy định; Do đấu giá, đấu thầu QSDĐ; Do sự thoả thuận của các bên trong giao dịch dân sự thực tế; Giá đất hình thành do các tổ chức định giá chuyên nghiệp tư vấn (Điều 55, Luật Đất đai 2003). Quy định này được đánh giá là hợp lý bởi giá đất không chỉ chịu sự quản lý của Nhà nước còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 ra đời lại khơng có điều khoản nào quy định cụ thể về nguồn hình thành giá đất. Căn cứ vào các điều luật cũng như thực tiễn, có thể thấy giá đất được hình thành từ ba nguồn chủ yếu sau:
Một là, giá đất do Nhà nước quy định: Nhà nước với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền quyết định giá đất (Khoản 5 Điều 13 Luật Đất đại 2013). Theo đó, Nhà nước trao cho các cơ quan của Nhà nước ban hành khung giá đất và bảng giá đất (Điều 113 và Điều 114 Luật đất đai 2013). Nhà nước trao quyền cho Chính phủ ban hành khung giá đất và UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất quy định từng loại đất cụ thể phù hợp với điều kiện tại địa phương mình. Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng làm căn cứ để tính các khoản thu tài chính về đất đai.
Hai là, giá đất do các bên thoả thuận trong các giao dịch liên quan đến
tồn tại của giá đất thị trường. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc xác định giá đất thì “Nhà nước quy định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Nghĩa là, Nhà nước hoàn toàn thừa nhận điều này thể hiện đúng bản chất hàng hố của đất đai thơng qua các giao dịch dân sự, không chịu sự áp đặt bởi ý chí nhà nước. Một vấn đề khó khăn khi áp dụng là, giá đất thị trường thì ln ln biến động, tăng giảm tuỳ thuộc vào ý chí và sự thoả thuận của các bên giao dịch. Bởi vậy, giá thị trường không được sử dụng làm căn cứ để thu các khoản thu tài chính về đất đai.
Ba là, giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ: Việc cơng nhận hoạt động
đấu giá QSDĐ là một nguồn hình thành giá đất được đánh giá là một biểu hiện tích cực của việc điều tiết vấn đề tài chính về đất đai bằng cơ chế thị trường [11]. Đây là quy định hoàn toàn hợp, phù hợp với xu hướng chung của pháp luật trên thế giới. Theo quy trình, hoạt động đấu giá và đấu thầu tương đồng nhau về cơ chế thực hiện, do vậy, Luật đất đai 2013 đã bỏ quy định về đấu thầu QSDĐ là một nguồn hình thành giá đất.
Về bản chất giá trúng đấu giá cũng chính là giá trên thị trường bởi giá này phụ thuộc vào ý chí của các bên trong quan hệ đấu giá, bên nào đưa ra giá cao nhất thì đó chính là giá trúng đấu giá. Theo quy định thì giá trúng đấu giá khơng được thấp hơn giá nhà nước quy định, nghĩa là giá nhà nước quy định được coi là giá sàn cho việc đấu giá. Giá trúng đấu giá cũng được coi là căn cứ để thực hiện một số khoản thu tài chính về đất đai như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 108 Luật Đất đai 2013).
Tóm lại, về bản chất, nguồn hình thành giá đất theo tinh thần Luật đất
đai năm 2013 không khác biệt nhiều so với Luật đất đai 2003. Điều này cũng là phù hợp với quy định pháp luật của các nước trên thế giới. Tuy nhiên thực tiễn thi hành cho thấy vấn đề này vẫn còn những hạn chế, vướng mắc. Cụ thể:
Thứ nhất, giá đất do nhà nước quy định thể hiện rõ nét ý chí của nhà
nước đặc biệt trong việc quy định phạm vi áp dụng của giá đất. Nhà nước vừa quy định giá đất, vừa quản lý, kiểm tra, giám sát, có thể dẫn đến tình trạng tuỳ tiện trong việc áp đặt giá đất. Giá đất do nhà nước quy định ln có xu hướng “lạc hậu” hơn so với giá đất thực tế trên thị trường bởi giá đất do nhà nước quy định được ban hành xác định dựa trên cơ sở xử lý thông tin về giá đất của
thị trường, quy trình xác định, ban hành bảng giá đất phải thông qua những thủ tục hành chính nhất định, mất một khoảng thời gian trước khi có hiệu lực thi hành [8]. Đây là lý do vì sao giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa nhà nước và người sử dụng đất, không áp dụng giá đất này khi các bên chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai, do sự vận động biến đổi của nền kinh tế thị trường kéo theo
giá đất thị trường cũng ln thay đổi, điều này gây khó khăn trong cơng tác quản lý đất đai của nhà nước đồng thời cơng tác thu thập, phân tích thơng tin dữ liệu làm cơ sở để nhà nước ban hành giá đất cũng sẽ gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, sự bất ổn định của giá thị trường cũng có thể dẫn đến thị trường BĐS bị mất kiểm soát; giá thị trường đội giá quá cao lại dẫn đến tình trạng chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá nhà nước, dẫn đến nhiều hệ luỵ như có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước khi thực hiện khoản thu tài chính về đất đai.
Thứ ba, có thể nói giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ vẫn chưa trở
thành nguồn hình thành giá đất minh bạch và đáng tin cậy. Thực tế áp dụng cho thấy việc tổ chức bán đấu giá QSDĐ của nước ta cịn ít; các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chủ yếu mới được thành lập nên còn thiếu nhiều kinh nghiệm trong điều hành phiên đấu giá. Đặc biệt có hiện tượng đối tượng tham gia đấu giá để trục lợi cá nhân nên cho một số lô đất tăng đột biến hoặc đấu giá không thành, điều này tác động xấu đến việc hình thành giá đất thơng qua hoạt động đấu giá.
2.1.1.2. Quy định về nguyên tắc xác định giá đất
Nguyên tắc xác định giá đất là những tư tưởng mang tính chủ đạo, xuyên suốt quá trình thực hiện hoạt động định giá đất. Hiện nay, việc định giá đất phải bảo đảm tuân thủ theo các nguyên tắc định giá. Cụ thể: (1) phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất; (5) Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng
đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Khoản 1, Điều 122 Luật đất đai 2013).
Trước hết, có thể đánh giá rằng: việc quy định cụ thể các nguyên tắc định giá như trên đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc định giá đất, nhằm định hướng cho tồn bộ q trình định giá được thống nhất, giúp cho nhà nước thực hiện việc quản lí, điều phối thị trường đất đai, không để thị trường đất đai phát triển tự phát, mất kiểm sốt, khẳng định vai trị là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của nhà nước.
Hai nguyên tắc được Luật Đất đai 2013 bổ sung mới so với Luật Đất đai 2003 là: nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất và theo thời hạn sử dụng đất. Quy định như vậy là hợp lý bởi trên thực tế, giá đất với mục đích để ở sẽ khác với giá đất sử dụng cho mục đích kinh doanh và khác với giá đất nơng nghiệp. Đồng thời, ở mỗi thời kỳ khác nhau thì giá đất cũng khác nhau do sự biến động của giá cả.
Ngoài ra, việc định giá các thửa đất liền kề phải dựa theo mốc thời gian là “Cùng thời điểm” và khi xác định những thửa đất có vị trí, điều kiện, mục đích sử dụng như nhau thì có mức giá như nhau. Quy định như vậy sẽ đảm bảo công bằng xã hội, từ đó giảm thiểu tình trạng khiếu kiện nhất là trong trường hợp nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất [5].
Một nguyên tắc khác được quy định là định giá đất phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường nghĩa là nhà nước đã xố bỏ hồn toàn sự bao cấp về giá đất trong thực hiện thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai vào ngân sách nhà nước, để người sử dụng đất chấp nhận sự tiến hành bồi thường khi thu hồi đất. Việc xây dựng khung giá đất mới theo nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” tức là sẽ khơng chấp nhận tình trạng “giá ảo” mà trên thực tế các chủ thể tiến hành giao dịch về đất đai áp dụng. Tuy nhiên, quy định này lại cho thấy những hạn chế, vướng mắc, bởi: về thuật ngữ “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường” thay thế cho thuật ngữ sát với giá thị trường trong Luật Đất đai 2003 thì về bản chất thuật ngữ “phù hợp” này “cũng chỉ là
một khái niệm tương đương mà khơng có sự thay đổi về bản chất của nguyên tắc định giá đất và chúng thực sự không giải quyết được một cách thoả đáng vấn đề còn tồn tại trong thời gian trước khi áp dụng quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2003” [13, tr. 42]. Sự thay đổi về mặt thuật ngữ này vẫn mang
tính trừu tượng, mơ hồ, chỉ mang tính “định tính” mà chưa có tính “định lượng”. mặc dù tại Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất có định nghĩa “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất
hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường”, nhưng pháp luật lại chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác
định giá đất như thế nào là giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Hơn nữa, nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận sự tồn tại đồng thời của hai loại giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Điều này gây ra rất nhiều những khó khăn trong quản lý và trong thực tiễn sử dụng đất bởi trên thực tế giá Nhà nước quy định luôn luôn thấp hơn so với giá thị trường. Nghĩa là, nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường” đã không được thi hành trên thực tế.
Hơn nữa, sự chênh lệch giữa hai loại giá đất này dẫn đế Nhà nước sẽ bị thâm hụt một khoản lớn cho ngân sách khi xác định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất; còn khi xác định giá để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì người dân lại khơng chấp nhận vì đơi khi giá bồi thường q thấp so với giá mà họ đã chi trả để sở hữu QSDĐ. dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, không thu hồi được đất do người dân không chịu di dời đi [5, tr. 1].
Một bất cập nữa là nhằm mục đích để trốn thuế, các chủ thể thường thoả thuận trong hợp đồng mức giá thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế mà các bên ngầm giao dịch, điều này dẫn đến tình trạng giá đất trong các giao dịch mang tính “ảo”, khơng phản ánh đúng thực tế; do đó, thơng tin dữ liệu về giá đất phù hợp với giá thị trường cũng có độ tin cậy rất thấp khi các cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc khảo sát, kiểm tra để định giá đất.
2.1.1.3. Quy định về phương pháp xác định giá đất
Phương pháp xác định giá đất là cách thức và cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng để thực hiện hoạt động xác định giá đất.
Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất ghi nhận 5 phương pháp xác định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu thập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ điều số điều chỉnh giá đất. Đây cũng là năm phương pháp xác định giá đất phổ biến đang được áp dụng ở
nhiều nước trên thế giới. Việc áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu thập. Do đó, giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời.
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất đã cụ thể hoá về các phương pháp xác định giá đất như sau: