- Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh
2.1.2. Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
2.1.2.1. Thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Thẩm quyền định giá đất là quyền năng được trao cho các chủ thể có đủ khả năng thực hiện hoạt động xác định giá của đất đai. Khoản 5 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013 của nước ta quy định về quyền quyết định giá đất thuộc về đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai là Nhà nước. Thẩm quyền này tiếp tục được cụ thể hoá tại Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và trong các quy định của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. Cụ thể là:
Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền ban hành khung giá đất thuộc về Chính phủ theo đó Chính phủ ban hành khung giá định kỳ 5 năm 1 lần đối với từng loại đất và theo từng vùng. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp nếu trong thời gian thực hiện khung giá mà thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá trần hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá sàn trong khung giá đất. Điều 6 đến Điều 9 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định cụ thể các căn cứ xây dựng nội dung khung giá, vấn đề điều chỉnh khung giá và trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất của Chính phủ.
Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể, theo đó, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất và trình HĐND cùng cấp thơng qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm 1 lần và được công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kỳ. UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá cho phù hợp với khung giá đất của Chính phủ hoặc sự biến động của giá thị trường; đồng thời, UBND cấp tỉnh cũng có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể tại địa phương mình quản lý. Các vấn đề cụ thể liên quan đến hoạt động ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể được quy định từ Điều 10 đến Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Chương III, Chương IV Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.
Bên cạnh đó, Điều 115 Luật đất đai 2013 cũng có quy định tổ chức cá nhân tư vấn thẩm định giá đất có quyền định giá đất. Tuy nhiên, giá đất do cá nhân, tổ chức tư vấn xác định giá đất này chỉ mang tính chất “tư vấn” được sử dụng làm cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất, cho nên đây không phải là nguồn trực tiếp hình thành giá đất.
Từ những quy định trên có thể thấy Luật Đất đai 2013 khơng có nhiều sự thay đổi với thẩm quyền xác định khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể so với Luật đất đai năm 2003. Luật Đất đai 2013 cùng với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT đã quy định một cách chi tiết và rõ ràng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan đến thẩm quyền các định giá đất tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho cơ quan nhà nước thực hiện hoạt động
quản lý của nhà nước về đất đai, nhưng quy định của pháp luật về thẩm quyền xác định giá đất cịn khơng ít vướng mắc, hạn chế. Cụ thể:
Một là, việc quy định thẩm quyền xác định giá đất giữa Chính phủ và
các cơ quan chuyên ngành địa phương chưa được phân cấp trách nhiệm một cách triệt để. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất không những không phát huy được khả năng, tính linh hoạt trong việc định giá đất của các bộ chuyên ngành, địa phương mà cịn đưa Chính phủ vào tình trạng ơm đồm cơng việc, thiếu tính linh hoạt trong điều chỉnh khung giá đất trong điều kiện giá thị trường đầy biến động. Ngoài ra, trong trường hợp giá đất giáp ranh các thành phố trực thuộc trung ương chênh lệch lớn thì trách nhiệm quyết định giá lại thuộc về Thủ tướng Chính phủ, điều này là khơng cần thiết. Hơn nữa, việc phân định thẩm quyền định giá đất tại địa phương là không hợp lý. Cụ thể: Việc định giá đất hàng năm thì do ngành tài ngun mơi trường chủ trì cịn định giá đất của từng thửa đất cụ thể lại do ngành tài chính chủ trì. Điều này dẫn đến sự chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn trong quá trình định giá, do vậy cần quy định một cách thống nhất cơ quan chủ quản trong việc định giá đất hàng năm và giá đất cụ thể của từng thửa đất.
Hai là, UBND cấp tỉnh được trao quá nhiều quyền năng. Luật đất đai
2013 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể, đồng thời cũng là cơ quan thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất tại địa phương mình. Quy định này dẫn đến tình trạng lạm quyền, tuỳ tiền trong việc định giá đất không được đảm bảo để thực hiện việc xin - cho nhằm thu lợi cá nhân hay giành tối đa lợi ích cho “người nhà”, điều đó làm cho tính khách quan trong việc xác định giá đất không được đảm bảo, do vậy cũng không đảm bảo được tính chính xác của giá đất.
Bên cạnh đó nhiều địa phương chưa thực sự tuân thủ nghiêm túc nguyên tắc tham khảo giá thị trường trong việc định giá đất, một mặt là do tiếp cận thơng tin sai lệch, một mặt là do trình độ chun mơn cán bộ chưa cao, thậm chí cịn xảy ra tình trạng quy định giá đất thấp nhằm thu hút đầu tư hay giảm kinh phí bồi thường tái định cư thu hồi đất đai.
Ba là, vai trò của các tổ chức tư vấn còn mờ nhạt, giá đất do tổ chức
này đưa ra chỉ mang tính chất “tham khảo” được sử dụng để làm căn cứ cho việc quy định và quyết định giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà
bản thân tổ chức ấy khơng được coi là một chủ thể có thẩm quyền trực tiếp quyết định giá đất. Bên cạnh đấy, pháp luật bắt buộc trong quá trình thực hiện hoạt động định giá, các tổ chức và cá nhân này phải luôn luôn tuân thủ các phương pháp định giá đất đã quy định. Nếu có các phương pháp khác khoa học hơn, tiến bộ, linh hoạt hơn thì cũng khó có thể được chấp nhận, chính vì thế rất khó để có thể phát huy tính sáng tạo của các tổ chức hay cá nhân, dẫn đến cơ quan nhà nước thêm phần công việc.
Thêm một điểm nữa là pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về tiêu chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ định giá đất, cơ chế tài phán liên quan đến tranh chấp vấn đề định giá hay vai trò của một hiệp hội định giá viên về đất đai. Do vậy, nó cũng hạn chế việc thực hiện các quy định của pháp luật về tư vấn định giá đất.
2.1.2.2. Nội dung của khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về khung giá đất (Điều 113); Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định. Cụ thể:
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần đối với từng loại đất và theo từng vùng để định hướng cho UBND tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Việc quy định về khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất được quy định cụ thể tại các Điều 6, 7, 8, 9 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, mang tính định hướng cụ thể nhờ có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối với từng địa phương nhất định.
Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm 1 lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì, nhờ vậy tạo ra tính ổn định của giá đất. “Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QDSĐ ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” (Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013).
Bảng giá đất thường xuyên được cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ được áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như trước đây. Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Về giá đất cụ thể: Giá đất cụ thể đóng vai trị quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế. Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết mộ trong những bất cập lớn hiện nay, giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau, nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.
2.1.2.3. Quy định về điều chỉnh giá đất
Như đã phân tích ở trên, Khoản 1 điều 114 Luật đất đai 2013 quy định: bảng giá đất được UBND cấp tỉnh xây dựng căn cứ nguyên tắc , phương pháp định giá đất và khung giá đất, và được HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Trong thờ i gian thực hiê ̣n bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoă ̣c giá đất phổ biến trên thị trường có biến đơ ̣ng thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Theo Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, các trường hợp điều chỉnh bảng giá đất: (i) Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự; (ii) Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên.
Xung quanh vấn đề này, có nhiều quan điểm đặt ra về việc quy định về thời gian điều chỉnh giá đất. Trên thực tế có những quan điểm cho rằng, quy định giá đất do UBND cấp tỉnh xác định giữ ổn định trong khoảng 5 năm để điều chỉnh các quan hệ đất đai đối với nhà đầu tư và đối với người dân là không hợp lý, mà cần thiết quy định UBND cấp tỉnh cần ban hành, bổ sung, điều chỉnh và công bố bảng khung giá đất hàng năm cho phù hợp với tình hình thực tế. Giải thích cho quan điểm này như sau:
(i) Dưới góc độ quản lý Nhà nước, việc ban hành khung giá đất để điều chính quan hệ đất đai cần phải phản ánh đúng với giá trị thực tế của đất và phù hợp với giá thị trường. Hiện nay, đặc biệt là ở khu vực đô thị, khu vực cận trung tâm, tốc độ đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, đồng nghĩa với giá trị của đất đai sẽ được tăng lên từng ngày theo tốc độ phát triển mà không thể giữ ngun như trước đó. Nếu duy trì khung giá đất do Nhà nước xác định cố định 5 năm sẽ không phản ánh giá trị thực của đất đai. Mặt khác, ở khía cạnh thị trường, giá đất luôn biến động theo nhu cầu khách quan của thị trường, nó có thể tăng hoặc giảm trong thời gian ngắn. Như vậy, nếu giá đất do Nhà nước quy định mang tính ổn định như vậy sẽ khơng đáp ứng được yêu cầu về sự “phù hợp” giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường.
(ii) Sự điều chỉnh giá đất hàng năm của UBND cấp tỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường và mức độ phát triển hạ tầng của địa phương làm cơ sở cho việc xác định các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất nói chung và các nhà đầu tư nói riêng là hợp lý, đảm bảo được sự cơng bằng, bình đẳng cho các chủ thể trong quan hệ sử dụng đất. Đối với người sử dụng đất đã và đang sử dụng đất, khi Nhà nước truy thu thuế nhà, đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ... họ thực hiện nghĩa vụ tài chính ở thời điểm nào thì Nhà nước áp dụng khung giá đất ban hành tại thời điểm đó để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai cho phù hợp. Thực tế cho thấy, giá đất Nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường có xu hướng ngày càng tăng, giá của năm sau cao hơn năm trước. Trong trường hợp này, khi Nhà nước truy thu thuế sử dụng đất đối với người sử dụng đất, nếu ai thực hiện trước họ sẽ được lợi hơn so với những người nộp sau, nộp muộn. Như vậy, cũng là đảm bảo sự công bằng.
(iii) Nếu áp dụng khung giá đất ổn định 5 năm để tính thuế sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất cho mọi nhà đầu tư sẽ gây thiệt cho các nhà đầu tư
trước đó và làm lợi cho các nhà đầu tư sau. Chúng ta rõ ràng rằng, sau 05 năm, cơ sở hạ tầng tốt hơn, hệ thống giao thông, thông tin liên lạc và các yếu tố khác đều thuận lợi hơn song nghĩa vụ tài chính về đất đai mà các nhà đầu tư phải thực hiện cho Nhà nước khơng có gì khác so với những nhà đầu tư trước đó 5 năm sẽ khơng đảm bảo được sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư.
Như vậy, cơ sở áp dụng cho các mục đích thu thuế sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, cổ phần hoá, giao tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền trước bạ và thu các khoản thuế khác, UBND cấp tỉnh cần xây dựng bảng giá đất hàng năm thật tốt, phù hợp với thực tế thị trường và mức độ phát triển hạ tầng và kinh tế, xã hội của địa phương.