CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1. Một số khái niệm nghiên cứu
2.1.1. Bất động sản và nhà ở
Khái niệm bất động sản
Từ xưa, luật cổ La Mã đã phân loại tài sản thành “động sản” và “bất động sản”. Theo đó, “bất động sản” là đất và những tài sản gắn liền với đất còn “động sản” là những tài sản có thể di chuyển được. Sự phân chia này được nhiều nước trên thế giới thừa nhận và áp dụng rộng rãi cho đến tận bây giờ.
Bất động sản là một trong những tài sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Phần tài sản thực bao gồm những thứ gắn liền với đất đai gọi là bất động sản. Tất cả các tài sản khác không được coi là bất động sản và được xem như là động sản (Hoàng Văn Cường, 2017). Trên quan điểm vật chất, Jacobus (2010) định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất và các quyền và lợi ích gắn liền với đất. Bất động sản thực tế được sử dụng để đề cập đến những thứ không thể di chuyển được như đất đai và những tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất, và quyền sở hữu đi cùng với bất động sản. Bất động sản phải thoả mãn đồng thời các tiêu chí cơ bản gồm:
Thứ nhất, bất động sản phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người. Yếu tố
vật chất có nghĩa là hữu hình, là nhìn thấy được, có thể chạm vào được. Khơng có một bất động sản nào là các tài sản vơ hình mà phải là các tài sản vật chất hữu ích.
Thứ hai, tài sản phải được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng, có nghĩa là
phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủ quyền của một chủ thể. Những yếu tố có tính chất giống như bất động sản nhưng chưa được xác định chủ quyền, chưa xác định quyền chiếm hữu thì thì khơng được tính là bất động sản.
Thứ ba, bất động sản phải là tài sản có thể đo lường giá trị nhất định. Có nhiều
yếu tố vật chất có hình hài như các bất động sản nhưng nếu khơng thể lượng hố và đo lường giá trị thì cũng khơng thể coi là bất động sản.
Thứ tư, tài sản đó khơng thể di dời được. Tiêu chí này chỉ mang tính chất tương
đối, có thể được hiểu là “khơng thể di dời hoặc di dời hạn chế” tính chất, cơng năng, hình thái của bất động sản.
Thứ năm, bất động sản phải tồn tại lâu dài. Những tài sản có thời gian tồn tại
26
bất động sản. Tuổi thọ của bất động sản sẽ được đánh giá kết hợp trên hai phương diện là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
Cũng theo khoản 1 điều 107 Luật dân sự 2015 của Việt Nam quy định bất động sản gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm nhà ở
Nhà ở vốn được coi là nơi cư trú của những người có cùng quan hệ huyết thống với nhau. Theo sự phát triển của đời sống hiện đại, nhà ở không chỉ giữ nguyên bản chất là nơi sinh hoạt của các cá nhân, hộ gia đình mà cịn trở thành một loại hàng hố đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường.
Theo O’Sullivan & Gibb (2003), nhà ở là một loại hàng hóa phức hợp có thể được xem xét dưới 3 góc độ là khơng gian, độ bền và tính cá biệt. Nhà ở duy trì tất cả các đặc tính của một sản phẩm trong thị trường; tức là tập hợp người mua, tập hợp người bán và khu vực địa lý mà người mua và người bán tương tác và xác định giá (Gallet, 2002). Henilane (2016) cho rằng nhà ở là một tòa nhà hoặc một phần của tịa nhà nơi một hộ gia đình có thể sống quanh năm và đáp ứng các yêu cầu luật định nhất định, bao gồm cả địa chỉ cư trú. Nhà ở là một trong những thành phần quan trọng nhất của cuộc sống, mang lại nơi trú ẩn, sự an toàn và ấm áp, cũng như cung cấp một nơi để nghỉ ngơi. Theo Melnikas (1998) nhà ở tương đối hạn chế về mặt vật lý và sinh học nhưng gần gũi về mặt xã hội, nơi mọi người và các nhóm người có thể sống cuộc sống cộng đồng bằng cách nhận các dịch vụ và tham gia các hoạt động tập thể khác. Tác giả cho rằng nhà ở cần thoải mái, tiện lợi và phù hợp, nhưng đồng thời cũng tiết kiệm năng lượng; chi phí mua, xây dựng và bảo trì phải tương xứng với lợi ích có thể thu được từ nhà ở này. Cùng quan điểm với Melnikas, Henilane (2015) cho rằng nhu cầu về nhà ở không chỉ là một trong những nhu cầu cơ bản của con người, mà còn thể hiện chỉ số về mức sống của dân cư. Ngày nay, nhà ở phải thoải mái, tiết kiệm và có thể bảo trì hợp lý, cũng như thể hiện về mặt kiến trúc và tuân thủ môi trường.
Theo pháp luật Việt Nam quy định tại khoản 1 điều 3 Luật nhà ở 2014 thì “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Đây cũng là khái niệm về nhà ở được hiểu trong nghiên cứu này. 2.1.2. Website bất động sản
Về bản chất, website là một tập hợp các trang web có chứa văn bản, hình ảnh, âm thanh, … cùng nằm trong một tên miền hoặc tên miền phụ trên World Wide Web của
Internet. Một trang web là tập tin HTML hoặc XHTML có thể truy cập dùng giao thức HTTP hoặc HTTPS. Tại khoản 21 điều 3 nghị định 72/2013/NĐ-CP của Chính phủ về việc Quản lý, cung cấp, sử dụng dịch vụ Internet và thông tin trên mạng viết: “Trang thông tin điện tử (website) là hệ thống thông tin dùng để thiết lập một hoặc nhiều trang thơng tin được trình bày dưới dạng ký hiệu, số, chữ viết, hình ảnh, âm thanh và các dạng thông tin khác phục vụ cho việc cung cấp và sử dụng thơng tin trên Internet.”
Mặc dù nhóm tác giả chưa tìm được một định nghĩa chính thức về website bất động sản từ những nghiên cứu trước đó, song những nội dung thường có trên một website bất động sản nói chung và website bất động sản nhà ở nói riêng đã được nhiều tác giả tiền nhiệm đưa ra. Bond và cộng sự (2000) tổng hợp các nội dung trên website bất động sản theo các nhóm như thơng tin về khu vực địa lý, giá chào bán, diện tích, tiện ích đi kèm (lị sưởi, bể bơi, hệ thống gas và điện,…), tài chính (thơng tin về thuế bất động sản, bảo hiểm, phí liên kết), thơng tin về doanh số bán hàng có thể so sánh gần đây, thơng tin về khu vực xung quanh (trường học, mua sắm, giải trí), những hình ảnh có sẵn (bên ngồi ngơi nhà, phịng, quang cảnh), và một số tính năng khác (người tính tiền thế chấp, thuê với mua). Các danh mục này đại diện cho hầu hết các thông tin trên các website bất động sản (Yuan & cộng sự., 2013) và được áp dụng rộng rãi trong nhiều nghiên cứu sau này (Zumpano & cộng sự, 2003; Yuan & cộng sự, 2013; Ho & cộng sự, 2015; ...)
Bên cạnh thơng tin trên các website, việc phân tích và xếp loại các website bất động sản cũng được nhiều tác giả tiền nhiệm chú ý. Cụ thể, Henderson và Cowart (2002) đã phân tích sự giống và khác nhau giữa website bất động sản nhà ở và website bất động sản thương mại. Theo nhóm tác giả, mục tiêu cơ bản của các website môi giới nhà ở là truyền thơng tin từ một đến nhiều người, trong khi đó mục tiêu cơ bản của các website môi giới bất động sản thương mại là giao tiếp một – một. Chính vì vậy, các website bất động sản nhà ở sẽ thể hiện dịch vụ đăng kê bất động sản (Multiple listing service – MLS) mở rộng trực tuyến còn các website bất động sản thương mại sẽ cung cấp một hệ thống các giá trị gia tăng. Tuy nhiên, nhìn chung tại các website bất động sản, khách hàng có thể tìm kiếm theo vị trí hoặc mã zip (bưu điện), thu hẹp phạm vi tìm kiếm bằng cách thêm giá và các thơng tin tiện ích khác, tìm hiểu về cộng đồng, tính tốn khoản vay thế chấp. Nhóm tác giả Cherif và Grant (2014) lại lựa chọn mơ hình Canvas để phân tích sự giống và khác nhau giữa các mơ hình kinh doanh bất động sản trực tuyến như Realestate.yahoo.com, Yahoo.com, Redfin.com, Realtor.com, Trulia.com, Zillow.com,
28
và Craigslist.com; đồng thời phân tích mơ hình ấy ảnh hưởng như thế nào đến sự thành công của doanh nghiệp.
Như vậy, dựa trên cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn được đề xuất từ các chuyên gia, trong bài nghiên cứu này, website bất động sản được hiểu là “hệ thống thông tin dùng để thiết lập một hoặc nhiều trang thơng tin được trình bày dưới dạng ký hiệu, số, chữ viết, hình ảnh, âm thanh và các dạng thông tin khác. Các trang này được sở hữu bởi các doanh nghiệp bất động sản và được chia thành 03 nhóm: Website đăng dự án của chủ đầu tư, trang rao vặt, website đăng dự án của nhà phân phối/đại lý.”
2.1.3. Chất lượng website
Từ phần tổng quan tại chương 1 có thể thấy tuy có rất nhiều tiêu chí để đánh giá chất lượng website nhưng có ba tiêu chí được sử dụng nhiều nhất là chất lượng hệ thống, chất lượng thông tin và chất lượng dịch vụ. Kết quả này trùng khớp với Mơ hình Hệ thống thơng tin thành cơng của DeLone và McLean (2003). Nhìn chung, thay vì liệt kê
ra nhiều tiêu chí đơn lẻ, DeLone và McLean chỉ đề xuất ba thang đo chính cho chất lượng website là: chất lượng hệ thống, chất lượng thông tin và chất lượng dịch vụ. Khi áp dụng ba tiêu chí này, các thuộc tính của một website sẽ được sắp xếp vào một khung chất lượng chung có tính tổ chức và tổng quát hơn. Cách phân chia này được áp dụng trong nhiều nghiên cứu về chất lượng website, được tổng hợp theo bảng dưới đây:
Bảng 2.1. Tổng hợp các tiêu chí đánh giá chất lượng website theo chất lượng hệ thống, chất lượng thông tin và chất lượng dịch vụ
Các tiêu chí
đánh giá
Các thuộc tính của chất lượng website Nguồn tham khảo
Chất lượng
hệ thống
thiết kế, điều hướng, thời gian phản hồi, bảo mật, tính khả dụng, chức năng, giao dịch khơng có lỗi, đa phương tiện, dễ sử dụng, tính linh hoạt của hệ thống, độ tin cậy của hệ thống, tính năng hệ thống trực quan, sự tinh vi, linh hoạt, bố cục nhất quán, giao diện trực quan hấp dẫn, thanh
Ahn & cộng sự, 2007; DeLone & McLean, 2013; Kuan & cộng sự, 2008; Lee & Kozar, 2006; Lin, 2010; Cao & cộng sự, 2005.
Các tiêu chí
đánh giá
Các thuộc tính của chất lượng website Nguồn tham khảo
toán nhanh, tốc độ tải trang, dịch chuyển từ xa, hệ thống cá nhân hóa, khả năng học hỏi
Chất lượng thơng tin
nội dung, tính đầy đủ, chi tiết, chính xác, kịp thời, độ tin cậy của thông tin, mức độ liên quan của định dạng, tính dễ hiểu, tính ngắn gọn, tính đầy đủ, tính cập nhật, khả năng sử dụng
Ahn & cộng sự, 2007; DeLone & McLean, 2013; Lee & Kozar, 2006; Cao & cộng sự, 2005.
Chất lượng dịch vụ
khả năng đáp ứng, độ tin cậy, sự đảm bảo, sự đồng cảm, dịch vụ theo dõi, độ chính xác, năng lực kỹ thuật, sự đồng cảm của nhân viên công nghệ thông tin, hiệu quả của việc tìm kiếm và so sánh sản phẩm, tính tương tác, sự rõ ràng về chính sách bảo mật và quyền riêng tư, theo dõi sản phẩm, tính hữu hình
Ahn & cộng sự, 2007; DeLone & McLean, 2013; Kuan & cộng sự, 2008; Lee & Kozar, 2006; Cao & cộng sự, 2005.
Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp
Như vậy, trong nghiên cứu này, chất lượng website được hiểu bao gồm ba khía
cạnh: chất lượng hệ thống, chất lượng thông tin và chất lượng dịch vụ (DeLone & McLean 1992, 2003).
2.2. Các mơ hình lý thuyết trong nghiên cứu chất lượng website bất động sản
2.2.1. Mơ hình thuyết hành vi hợp lý (TRA) và Mơ hình thuyết hành vi có hoạch định (TPB)
2.2.1.1. Mơ hình thuyết hành vi hợp lý (TRA)
Xem xét một số nghiên cứu về hành vi của người tiêu dùng có thể thấy rằng các lý thuyết cơ bản liên quan đến thái độ, ý định và hành vi đã được áp dụng một cách rộng rãi (Hawkins, Best & Coney, 1992; Kotler, 1986; Engel, Kollat & Miniard, 1990). Trong số những nghiên cứu này, Lý thuyết Hành vi hợp lý (TRA) (Fishbein & Ajzen, 1975) là một trong những mơ hình có sức ảnh hưởng nhất, mà sau đó chính là tiền thân của Mơ hình Chấp nhận Cơng nghệ (TAM).
30
Hình 2.1. Mơ hình thuyết hành vi hợp lý (TRA)
Nguồn: Fishbein & Ajzen (1975)
Theo Ajzen và Fishbein (1980) TRA là một mơ hình chung "được thiết kế để giải thích hầu như mọi hành vi của con người". Tuy nhiên, mơ hình TRA lại được thể hiện trong bối cảnh hệ thống thông tin thơng qua các nghiên cứu thực nghiệm giải thích ý định hành vi và các mối quan hệ sử dụng thực tế có ý định hành vi (Davis, Bagozzi & Warshaw, 1989). Do đó, mơ hình TRA sử dụng các biến Thái độ và Chuẩn chủ quan như một yếu tố dự đoán về ý định hành vi, từ đó chỉ ra hành vi kỳ vọng (trong đó hành vi là một chức năng trực tiếp của ý định hành vi).
2.2.1.2. Mơ hình thuyết hành vi có hoạch định (TPB)
Thuyết hành vi có hoạch định (TPB) là lý thuyết được Ajzen phát triển dựa trên lý thuyết hành vi hợp lý (TRA), lý thuyết này được tạo ra để khắc phục sự hạn chế của lý thuyết trước về việc cho rằng hành vi của con người là hồn tồn do kiểm sốt lý trí (Ajzen, 1985, 1991) trích dẫn trong Taylor & Todd, (1995a). Qua đó Mơ hình thuyết hành vi có hoạch định (Hình 2.2) đã khắc phục được hạn chế của TRA qua việc giới thiệu một biến mới có tên Nhận thức hành vi kiểm sốt (PBC), ngồi hai biến là Thái độ và Chuẩn Chủ quan có trong TRA. Trong biến PBC gồm có hai yếu tố quyết định là ‘Điều kiện thuận lợi’ (có tính đến sự sẵn có của các nguồn lực cần thiết để thực hiện hành vi) và ‘Niềm tin vào năng lực của bản thân’ (có tính đến sự tự tin của người đó vào khả năng của họ để thực hiện hành vi) (Taylor & Todd, 1995a). Bên cạnh đó yếu tố ‘Niềm tin vào năng lực của bản thân’ là nguyên lý trung tâm của Lý thuyết nhận thức xã hội (Grizzell, 2003), và do đó TPB thách thức khía cạnh này khi đặt câu hỏi về giả định cơ bản này. Nghiên cứu của Teo và Pok năm 2003 trích dẫn Mathieson (1991) và Moore (1991) đã chỉ ra cả chuẩn chủ quan và nhận thức hành vi kiểm sốt đều có ảnh hưởng đến hành vi sử dụng công nghệ thông tin.
Hình 2.2. Mơ hình thuyết hành vi có kế hoạch (TPB)
Nguồn: Ajzen (1985, 1991)
Đối với TRA hay TPB thì trọng số của các biến đều là như nhau, tuy nhiên, việc tích hợp các niềm tin của một cá nhân lại đã bị chỉ trích vì nó có thể làm mờ đi ảnh hưởng thực sự của mỗi niềm tin đối với ý định hành vi. Cụ thể, Taylor và Todd (1995a) chỉ ra rằng điều này là do một cá nhân có thể dành sự quan tâm riêng biệt vào từng thành phần khác nhau đối với bất kỳ sản phẩm nhất định nào.
2.2.2. Mơ hình khuếch tán đổi mới (IDT)
Trong nghiên cứu năm 1991, Gatignon và Robertson đã nhận định rằng phần lớn lý thuyết, phương pháp luận mơ hình hóa và các phát hiện thực nghiệm về sự khuếch tán đổi mới là đa ngành và được rút ra nhiều từ hành vi người tiêu dùng và các bài báo marketing, cũng như các lý thuyết kinh tế, xã hội học, địa lý và lý thuyết tổ chức liên quan đến sự phân bố không gian và các điểm chung của kết nối mạng. Karlsson (1988, trang 15) trích dẫn Giliches (1957) và Mansfield (1961) là những người đi tiên phong trong cách giải thích phổ biến về lý thuyết khuếch tán đổi mới (IDT). Tuy nhiên, Rogers (1995, trang 31-35) chỉ ra rằng nghiên cứu về sự khuếch tán đổi mới đã bắt đầu trong xã hội học nông thôn vào những năm 1940. Cơng trình của Rogers (1963); Rogers và Shoemaker (1971; Moore và Benbasat (1991); Rogers và Scott (1997) đã phát triển thêm