CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Thực trạng về thông tin bất động sản tại thị trường Việt Nam
4.1.2. Nguồn và kênh thông tin cung cấp về bất động sản tại Việt Nam
Tại Việt Nam, các nguồn thông tin cung cấp về bất động sản khá đa dạng. Tuy nhiên, do những đặc điểm về lịch sử, chính trị, văn hố tập qn, một phần do thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phát triển nên mặc dù được đánh giá là có một thị trường năng động và giàu tiềm năng nhưng thị trường bất động sản vẫn cịn nhiều vấn đề bất cập liên quan đến tính minh bạch mà thông tin cung cấp và thông tin được tiếp cận bởi các bên liên quan chính là một điểm nghẽn. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình được xây dựng, đồng bộ bởi các cơ quan nhà nước nên quy trình quản lý và tính cập nhật cịn hạn chế, gây ra những khó khăn cho doanh nghiệp, người dân khi muốn tìm kiếm, tham khảo thông tin trên thị trường.
Mặc dù vậy, trong 2 năm gần nhất, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự cải thiện đáng kể, chuyển từ nhóm được xếp hạng “kém minh bạch” sang nhóm “bán minh bạch”, xếp hạng 56 trên thế giới về Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (GRETI) do Jones Lang LaSalle (JLL) thực hiện. Trong bối cảnh của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 và dưới những tác động nặng nề của đại dịch Covid – 19 trên toàn cầu, sự cải thiện chỉ số minh bạch bất động sản chứng minh rằng hệ thống pháp lý và những quy định trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang được thúc đẩy cải thiện mạnh mẽ, bước đầu phát huy hiệu quả và các ứng dụng cơng nghệ đang trở nên hữu ích hơn trong việc giải quyết các nhu cầu của thị trường. Bên cạnh các giải pháp quản lý và hỗ trợ thị trường của Nhà nước, các nguồn lực về công nghệ từ các doanh nghiệp đang góp phần
khơng nhỏ thu thập, phân tích dữ liệu bất động sản, giúp quá trình quản lý được minh bạch, hiệu quả hơn. Các kênh thông tin trên thị trường bất động sản cũng có những chiến lược và kế hoạch dài hạn để thích ứng trong bối cảnh thị trường mới.
Hình 4.1. Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam
Nguồn: Tổng hợp từ chỉ số GRETI qua các năm của Jones Lang LaSalle (JLL).
Cho đến thời điểm hiện tại, các thông tin về thị trường bất động sản được cung cấp chủ yếu bởi các kênh sau, cụ thể:
Website bất động sản
Website bất động sản xuất hiện ở Việt Nam từ những năm 2000 dưới hình thức là các trang rao vặt tìm kiếm thơng tin mua nhà. Trước thời điểm này, các hoạt động mua bán bất động sản chủ yếu được thực hiện qua các môi giới bất động sản và người mua chủ yếu tìm kiếm thơng tin trên các tờ báo giấy đăng thông tin mua bán. Các website bất động sản chính thức phát triển một cách bài bản vào khoảng thời gian 2007 - 2008, thời điểm mà những tín hiệu của nền kinh tế khởi sắc khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO, thị trường chứng khoán phát triển cực thịnh, nguồn vốn thặng dư lớn được chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Giai đoạn này cũng chứng kiến những động thái từ các cơ quan Nhà nước khi Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, Luật nhà ở, ... giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi gia nhập thị trường. Một trong
92
những website bất động sản đời đầu phát triển mạnh mẽ nhất có thể kể đến Batdongsan.com.vn. Theo thống kê của webrank.vn, Batdongsan.com.vn hiện tại được định giá ước tính 112,4 triệu USD, xếp hạng thứ 159 trong số các website phổ biến nhất tại Việt. Trong tháng 1/2021 và tháng 2/2021 lượng truy cập website Batdongsan.com đạt xấp xỉ 14 triệu lượt truy cập, thời gian truy cập trung bình là 11 phút. So với năm 2019, dù xếp hạng của Batdongsan.com có giảm 17 bậc nhưng lượng truy cập và thời gian truy cập đều tăng đáng kể. Cùng thời điểm phát triển với Batdongsan.com.vn là ấn phẩm Mua&Bán, tiền thân của website Mogi.vn. Mogi.vn đã và đang hỗ trợ đắc lực cho không chỉ người mơi giới mà cịn giúp người mua có thêm những nguồn thông tin tham khảo đáng tin cậy khi tham gia vào thị trường.
Giai đoạn từ 2013 - 2017 cũng là thời điểm ra đời của nhiều website bất động sản như alonhadat.com.vn, dothi.net, cafeland.com, nha.chotot.com.vn.... Sau quá trình 10 năm phát triển, các website bất động sản thời kỳ này chưa có nhiều đổi mới và vẫn khá sơ khai, các cơng cụ và tính năng vượt trội vẫn chưa được các nhà cung ứng phát triển. Các website vẫn đi theo một lối cũ khi được tạo lập nhằm chỉ nhằm liệt kê các thông tin mua/bán thuần túy như một website rao vặt. Dữ liệu được tổng hợp từ các website này không đủ lớn để bao quát toàn bộ thị trường. Những nhà tạo lập website cũng khơng có một chiến lược bài bản để phát triển kênh thông tin website; năng lực quản lý, xử lý nội dung và dữ liệu trên website còn là một hạn chế lớn.
Website bất động sản chỉ thực sự phát triển và có những bước tiến lớn trong việc ứng dụng công nghệ, phát triển nội dung và xây dựng bố cục dưới tác động của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0. Dịch bệnh Covid-19 cũng buộc các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải thay đổi nhanh chóng nhằm thích ứng với những khó khăn bất ngờ. Online.vinhomes.vn, Cenhomes.vn, Sosanhnhadat.com hay Homedy.com là những website bất động sản điển hình cho thấy sự tăng trưởng của thị trường và niềm tin của người dùng. Xét về nội dung: sẽ tùy vào đối tượng sở hữu website, đối tượng sử dụng, loại hình bất động sản mà các website đã được tối ưu để thực hiện các mục tiêu mà chủ sở hữu đặt ra. Thông thường đối với các website bất động sản được phát triển bởi các chủ đầu tư, các yếu tố về thông tin công ty, số năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực, các đóng góp cho xã hội sẽ được đề cập đến để đảm bảo chủ đầu tư là đáng tin cậy. Các thông tin về dự án cũng sẽ được chú ý để đáp ứng được các nhu cầu thông tin cơ bản về bất động sản. Điều này tương tự với các trang landing page. Với các trang rao
vặt thì đối tượng các website hướng tới là người có nhu cầu rao bán và người có nhu cầu tìm kiếm, thuê, mua bất động sản. Về phía người đăng tin, nội dung sẽ xoay quanh các chức năng quản lý thông tin dự án, tuỳ chỉnh thông tin, cập nhật giá cả và các ưu đãi. Về phía người tìm kiếm, họ sẽ ln trong trạng thái được tiếp cận với các thông tin mới và chi tiết để dễ dàng ra quyết định. Xét về hình thức: các website bất động sản hưởng tới sự tối giản, khơng có q nhiều màu sắc. Tính nhất qn về phơng chữ, bố cục được đề cao so với các website trước đây. Màu sắc và hình ảnh thể hiện với những giá trị mà website truyền tải. Đây là những thay đổi nổi bật và có tính đột phá của các website bất động sản so với khoảng thời gian trước đây.
Nền tảng mạng xã hội
Xu hướng sử dụng các nền tảng mạng xã hội trong lĩnh vực bất động sản để cung cấp thông tin đang trở nên thịnh hành hơn bởi tính cập nhật và khả năng tiếp cận các đối tượng khách hàng rộng lớn, đặc biệt là người trẻ. Các mạng xã hội chủ yếu đóng vai trị chia sẻ các thơng tin về bất động sản, ngồi ra cịn kết nối người dùng, hỗ trợ các môi giới bất động sản trong việc liên lạc với khách hàng và quảng cáo các sản phẩm mới từ chủ đầu tư. Mỗi nền tảng mạng xã hội sẽ thu hút người dùng bởi một lý do khác nhau và thơng thường mỗi một nhóm đối tượng khách hàng sẽ ưu tiên sử dụng một nền tảng mạng xã hội khác nhau bởi thói quen và các lợi ích đặc biệt từ mỗi nền tảng này. Các nền tảng mạng xã hội sử dụng phổ biến trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam có thể kể đến như Facebook, Zalo, Viber, Messenger, … Các nền tảng này không chỉ giúp cho ngành bất động sản phát triển mạnh ở Việt Nam mà còn mở ra cơ hội tiếp cận các khách hàng quốc tế, tạo cơ hội mới cho thị trường phát triển.
Môi giới bất động sản
Các môi giới bất động sản là một kênh cung cấp thông tin về thị trường khá phổ biến tại Việt Nam. Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tại trên thị trường hiện có khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, làm việc tại các công ty môi giới, các sàn giao dịch, các mơi giới tự do nhưng chỉ có khoảng 30.000 người là có chứng chỉ hành nghề. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, khơng đến 50% các nhà mơi giới chun nghiệp hoạt động tại các sàn giao dịch. Số cịn lại khơng được đào tạo bài bản, hoạt động một cách tự do mà khơng có sự kiểm sốt. Tình trạng này dẫn đến những rủi ro về pháp lý,
94
những biến động trên thị trường khi “cò đất” tạo nên những cơn sốt đất ảo, tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản để trục lợi, ...
Dù thị trường có phát triển nhưng vai trị của những nhà mơi giới chun nghiệp trong thị trường vẫn không thể phủ nhận. Cần thiết phải thực hiện mạnh mẽ hơn các giải pháp về chấn chỉnh công tác đào tạo đội ngũ môi giới, tăng cường kiểm sốt cơng tác hành nghề và đặt ra những chế tài xử lý vi phạm sẽ để răn đe để đội ngũ môi giới trở thành một kênh cung cấp thơng tin hữu ích, hiệu quả cho thị trường.
Sàn giao dịch
Kể từ khi được quy định bởi luật thì sàn giao dịch bất động sản đã có những đóng góp quan trọng trong việc cung cấp thông tin trên thị trường. Sự phát triển nhanh chóng của các sàn bất động sản cùng với việc đồng bộ hố thơng tin đang dần được hồn thiện đã góp phần thúc đẩy thị trường ổn định, bền vững hơn. Không chỉ dừng lại ở việc cung cấp thông tin cho thị trường, các sàn dịch cũng xây dựng một đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, bài bản, cung cấp các trang thiết bị hiện đại để khách hàng có thể trực tiếp tìm kiếm và tham khảo thơng tin nhanh chóng, từ đó ngày càng thu hút thêm được các giao dịch qua sàn. Mặc dù đã có những chuyển biến nhất định nhưng nếu so với các trung tâm giao dịch tại các quốc gia khác, các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam vẫn cịn mang tính hình thức, kém hiệu quả, vẫn cịn nhiều lỗ hổng trong vấn đề minh bạch thơng tin và mang bản chất của các trung tâm môi giới nhà đất.
Công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường
Các công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường có thời gian hoạt động khá dài trên thị trường bất động sản Việt Nam. CBRE, Colliers, Jones Lang LaSalle, Savills là những cơng ty có mức độ uy tín cao, có chun mơn và kinh nghiệm quốc tế trong quản lý bất động sản, tư vấn đầu tư, nghiên cứu thị trường… Xét trên góc độ nghiên cứu và cung cấp các thông tin về thị trường, các công ty này sở hữu một cơ sở dữ liệu khá toàn diện, chun sâu. Các cơng cụ để phân tích thơng tin cũng được đầu tư nhằm hỗ trợ các quyết định về đầu tư, dự đoán thị trường giúp các đối tượng hữu quan có thể tham khảo và đưa ra các quyết định phù hợp. Tuy nhiên các đánh giá chỉ được thực hiện định kỳ theo các quý trong năm và chủ yếu phân tích các số liệu vĩ mơ. Bởi vậy mà khó có thể bám sát và cập nhật được những diễn biến về thị trường.