CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Thực trạng về thông tin bất động sản tại thị trường Việt Nam
4.1.1. Lịch sử phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam
Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hoá bất động sản, tức là các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị bất động sản. Thông qua các giao dịch, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ bất động sản được mang ra trao đổi. Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng biệt do đặc trưng của hàng hố bất động sản và chỉ được hình thành khi trong xã hội có sự trao đổi, mua bán về hàng hoá bất động sản.
Trên thế giới, thị trường bất động sản ở một số quốc gia đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong hàng trăm năm. Trong suốt quá trình này, thị trường bất động sản đã khơng ngừng được chính phủ các nước hồn thiện về mặt thể chế, pháp lý, tạo dựng môi trường kinh doanh, … Bởi vậy, thị trường bất động sản đã đạt được những bước tiến vượt bậc và thể hiện được vị trí, vai trị khơng thể thiếu trong sự phát triển của nền kinh tế. Trong suốt 28 năm qua, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã thể hiện được những đặc thù riêng có, cho thấy những điểm sáng và cả những hạn chế cần lưu tâm để các nhà quản lý, hoạch định chính sách có những bước đi phù hợp nhằm phát triển thị trường trong tương lai. Thị trường bất động sản ở Việt Nam có thể chia thành 4 giai đoạn từ khi hình thành và phát triển, cụ thể:
Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993
Sự thay đổi căn bản của chế độ sở hữu đất đai được đánh dấu bằng sự ra đời của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc quyền sở hữu duy nhất của Nhà nước, người dân chỉ có thể sử dụng mà khơng thể mua bán đất đai. Đến năm 1986, Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI đã quyết định thực hiện công cuộc đổi mới nền kinh tế, chuyển từ nền kinh tế tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, do những quy định trong Hiến pháp 1980 nên dù nền kinh tế vận hành theo quy luật thị trường thì đất đai vẫn khơng được phép mua bán, trao đổi. Điều này đã tạo ra thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm do nhu cầu về giao dịch đất đai và bất động sản là khơng thể thiếu trong q trình sản xuất và đời sống của người dân.
Năm 1987, Luật đất đai lần đầu tiên được ban hành. Luật đất đai 1987 đã tạo được nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường bất động sản, bước đầu Nhà nước đã cho phép người dân có thể giao đất, chuyển nhượng, bán thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất.
Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Điểm mấu chốt cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 và tháo bỏ nút thắt cho thị trường bất động sản được quy định trong điều 18 Hiến pháp năm 1992 về việc các tổ chức và cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài. Đồng thời, các tổ chức và cá nhân cũng được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở đó, thị trường quyền sử dụng đất và thị trường tài sản gắn liền với đất chính thức được Nhà nước thừa nhận và tạo tiền đề cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản sau này.
Những vướng mắc trong quá trình thi hành luật đất đai 1993 cũng đã được Nhà nước điều chỉnh sửa đổi trong luật đất đai 2003. Một điểm quan trọng trong luật đất đai 2003 là đã khẳng định quyền sử dụng đất và điều chỉnh thời gian công bố khung giá đất theo năm thay vì cố định trong một thời gian dài.
Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013
Năm 2003, Luật đất đai 2003 và Nghị định 181 được Nhà nước ban hành quy định cấm phân lô bán nền các dự án đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư cá nhân chuyển từ mua bán đất nền sang mua bán căn hộ và các sản phẩm bất động sản xây dựng. Năm 2006, thị trường bất động sản có sự phát triển mạnh mẽ bởi luồng vốn được chuyển dịch từ thị trường chứng khốn. Sự tăng trưởng nóng gây ra bởi các nhà đầu cơ, cùng với đó là tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 đã làm toàn bộ thị trường ngưng trệ, bất động sản bị đóng băng và khó có khả năng thanh khoản.
Sau khoảng thời gian thị trường trì trệ, thị trường tiếp tục bị đóng băng do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ diễn ra trong giai đoạn 2011 - 2013. Giá bất động sản giảm sâu, buộc các Nhà nước phải có những giải pháp nhằm kích cầu. Chỉ từ giữa năm 2014, thị trường mới có những dấu hiệu phục hồi. Dù vậy, tâm lý người dân có khá e ngại khi tham gia vào thị trường.
Giai đoạn từ năm 2013 đến nay
Năm 2013, Luật đất đai 2013 được ban hành sau thời gian dài được bổ sung và chỉnh sửa từ luật đất đai 2003. Giai đoạn này, thị trường đã phục hồi sau thời gian dài
90
chìm trong khủng hoảng. Giao dịch bất động sản đã tăng trở lại, dấu hiệu bất động sản tồn kho giảm, cơ cấu hàng hoá bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý và đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Giai đoạn này cũng xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới trên thị trường như Condotel, Shophouse, Officetel, bất động sản công nghiệp. Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng trên cả nước, tạo ra các cơn sốt đất ảo, đặc biệt ở 3 khu vực là Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.
Bước sang năm 2020, dù vẫn chịu những tác động từ đại dịch Covid-19, sự sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch do quỹ đất cạn kiệt, thủ tục pháp lý bị thắt chặt nhưng thị trường vẫn đang trong chu kỳ phục hồi tốt. Cơng tác phịng chống dịch bệnh hiệu quả cũng là một tín hiệu tích cực. Theo dự báo của ngân hàng thế giới (World Bank - WB), nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và có tốc độ tăng trưởng là 6,8% vào năm 2021.