X. KỸ NĂNG THAM GIA PHIÊN TÒA VỤ ÁN TRANH CHẤP THỪ A KẾ
KỸ NĂNG HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ TRONG VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐA
TRONG VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI I. TÍ NH CHẤ T, ĐẶ C ĐIỂ M CỦ A VỤ Á N TRANH CHẤ P ĐẤ T ĐAI
Trên cơ sở cá c quy đị nh củ a Hiến phá p, Luật đất đai và cá c văn bả n phá p luậ t có liên quan đến đấ t đai (Bộ luật dân sự, Luậ t nhà ở , Luậ t xây dựng, Luậ t kinh doanh bấ t độ ng sả n, v.v.), vụ á n tranh chấ p đấ t đai tuân thủ các nguyên tắc và có nhữ ng tí nh chấ t, đặ c điể m sau:
1. Nguyên tắ c cơ bả n giả i quyết các tranh chấ p đấ t đai
- Đấ t đai là tà i nguyên đặ c biệt củ a quố c gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo phá p luậ t (khoản 1 Điề u 54 Hiến phá p năm 2013).
- Phá p luậ t về đấ t đai là mộ t chế đị nh phá p lý đặ c biệt về quyề n sở hữ u và quyề n sử dụ ng; về chủ sở hữ u và ngườ i sử dụ ng đấ t.
- Quan hệ về đấ t đai, giao dị ch về đấ t đai là quan hệ tà i sả n, là quan hệ kinh tế, là giao dị ch tà i sả n, nhưng không điề u chỉ nh bằ ng luậ t dân sự, luậ t kinh tế mà điề u chỉ nh bằ ng luậ t chuyên ngà nh, trừ trườ ng hợ p phá p luậ t về đấ t đai khơng có quy đị nh.
- Đấ t đai là hà ng hó a đặ c biệt không đượ c lưu thông dễ dà ng trong thị trườ ng như hà ng hó a thơng thườ ng mà phả i lưu thông theo sự kiể m soá t, sự cho phé p củ a Nhà nướ c và đượ c thực hiện theo cá c thủ tụ c phá p lý trên cơ sở cá c quy đị nh củ a phá p luậ t về đấ t đai nhằ m bả o đả m quyề n đị nh đoạt củ a Nhà nướ c vớ i tư cá ch là đại diện củ a chủ sở hữ u tồ n dân vì lợ i í ch chung củ a tồ n xã hộ i.
- Quan hệ giữ a Nhà nướ c (tư cá ch là đại diện chủ sở hữ u toà n dân đố i vớ i đấ t đai) vớ i ngườ i sử dụ ng đấ t (tư cá ch là ngườ i đượ c Nhà nướ c trao quyề n sử dụ ng đấ t) là quan hệ mệnh lệnh theo đú ng quy đị nh củ a phá p luậ t có liên quan, khơng thể có sự thỏ a thuậ n mà phả i có sự cho phé p củ a Nhà nướ c về đấ t đai.
- Quan hệ giữ a cá c chủ thể sử dụ ng đấ t (ngườ i có quyề n sử dụ ng đấ t) là quan hệ bì nh đẳ ng trướ c phá p luậ t, đượ c thỏ a thuậ n trong phạm vi chế độ sử dụ ng đấ t, hạn mứ c sử dụ ng đấ t, thờ i hạn sử dụ ng đấ t, mụ c đí ch sử dụ ng đấ t, cá c thủ tụ c phá p lý phả i thực hiện, v.v..
- Vụ á n tranh chấ p đấ t đai đượ c xé t xử trên cơ sở cá c quy đị nh về chế độ sở hữ u đấ t đai, chế độ quả n lý đấ t đai và chế độ về quyề n sử dụ ng đấ t tương ứ ng vớ i từ ng thờ i điể m đượ c xá c đị nh cụ thể theo cá c quy đị nh, cá c văn bả n phá p luậ t về đấ t đai.
- Nhà nướ c (đại diện chủ sở hữ u đấ t/toà n dân) thố ng nhấ t quả n lý đấ t đai và trao quyề n sử dụ ng đấ t cho ngườ i sử dụ ng đấ t (tổ chứ c, cá nhân, hộ gia đì nh, cộ ng đồ ng dân cư, cơ sở tôn giá o, v.v.) bằ ng nhiề u phương thứ c. Vì vậ y, trong vụ á n tranh chấ p đấ t đai cầ n chú ý đặ c điể m phương thứ c Nhà nướ c trao quyề n sử dụ ng đấ t: Giao đấ t, cho thuê đấ t, công nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t, nhậ n chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t. Vì mỗ i phương thứ c chị u sự điề u chỉ nh củ a nhữ ng quy đị nh rấ t khá c biệt là m cơ sở để giả i quyết tranh chấ p đấ t đai.
Tranh chấ p đấ t đai chiếm tỷ lệ rấ t lớ n trong khiếu nại, tố cá o trong tố tụ ng dân sự và tố tụ ng hà nh chí nh hiện nay. Ngay cả trong lĩ nh vực tranh chấ p thừ a kế, tranh chấ p hơn nhân và gia đì nh, tỷ lệ liên quan đến tranh chấ p đấ t đai cũ ng rấ t lớ n. Do đó , kỹ năng củ a Luật sư trong vụ á n tranh chấ p thừ a kế, tranh chấ p hơn nhân và gia đì nh nhiề u khi đượ c sử dụ ng hỗ trợ trong vụ á n tranh chấ p đấ t đai. Tuy nhiên, tranh chấ p về đấ t đai trong vụ á n thừ a kế, hôn nhân - gia đì nh có nhữ ng khá c biệt vớ i tranh chấ p đấ t đai theo Luật đất đai như khơng bắ t buộ c phả i có hị a giả i tranh chấ p đấ t đai ở cơ sở (nơi có đấ t) trướ c khi khở i kiện tại Tò a á n, chia quyề n sử dụ ng đấ t là tà i sả n chung củ a vợ chồ ng khi ly hôn phả i theo quy đị nh củ a Luật hôn nhân và gia đình, việc phân chia di sả n thừ a
Phần 4: KỸ NĂNG HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ TRONG MỘT SỐ VỤ ÁN DÂN SỰ CỤ THỂ ♦ 291
kế là quyền sử dụng đất phả i theo quy đị nh củ a Luật đất đai và quy đị nh củ a Bộ luậ t dân sự về thừ a kế.
Nhiề u vụ khiếu nại về tranh chấ p đấ t đai dẫ n đến khở i kiện hà nh chí nh vì liên quan đến quyết đị nh hà nh chí nh cá biệt củ a cơ quan có thẩ m quyề n về quả n lý đấ t đai nhưng theo quy đị nh củ a Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì khi giả i quyết tranh chấ p dân sự, Tị a á n có quyề n hủ y quyết đị nh hà nh chí nh cá biệt trá i phá p luậ t củ a cơ quan, tổ chứ c, ngườ i có thẩ m quyề n xâm phạm quyề n, lợ i í ch hợ p phá p củ a đương sự trong vụ á n mà Tị a á n có nhiệm vụ giả i quyết. Luật sư cầ n nắ m rõ quy đị nh nà y (Điề u 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015) để vậ n dụ ng trong vụ á n tranh chấ p đấ t đai.
2. Những tranh chấp về đất đai thường phá t sinh trong thực tiễn Quan hệ phá p luậ t về đấ t đai rấ t phứ c tạp, trả i qua nhiề u thể chế về đấ t đai rấ t khá c nhau, vớ i nhiề u giấ y tờ không thố ng nhấ t đượ c cấ p ở nhiề u thờ i kỳ lị ch sử bao gồ m cả nhữ ng giấ y tờ viết tay. Tranh chấ p đấ t đai là tranh chấ p phá t sinh trong quan hệ giữ a chủ sở hữ u qua cá c thờ i kỳ , giữ a chủ sở hữ u đấ t vớ i ngườ i sử dụ ng đấ t, giữ a những ngườ i sử dụ ng đấ t vớ i nhau. Tranh chấ p đấ t đai thường phá t sinh từ quyề n và nghĩ a vụ trong quá trì nh quả n lý , sử dụ ng đấ t, giao dị ch về đấ t đai, v.v..
Trong thực tiễ n, tranh chấ p về đấ t đai thường bao gồ m:
- Tranh chấ p về đấ t đai trong quan hệ giữ a chủ sở hữ u đấ t đai (do Nhà nướ c là m đại diện) vớ i ngườ i sử dụ ng đấ t (tổ chứ c, cá nhân, hộ gia đì nh, cơ sở tơn giá o, cộ ng đồ ng dân cư).
- Tranh chấ p về đấ t đai trong quan hệ giữ a nhữ ng ngườ i sử dụ ng đấ t (thơng thườ ng cị n đượ c gọ i là chủ sử dụ ng đấ t) vớ i nhau.
a) Tranh chấ p về đấ t đai trong quan hệ giữ a chủ sở hữ u đấ t đai (Nhà nướ c đại diện) vớ i ngườ i sử dụ ng đấ t (tổ chứ c, cá nhân, hộ gia đì nh, cơ sở tơn giá o, cộ ng đồ ng dân cư):
Loại này bao gồ m cá c tranh chấ p:
- Thực hiện cá c nghĩ a vụ tà i chí nh về đấ t. - Thực hiện cá c thủ tụ c hà nh chí nh về đấ t.
- Cấ p, thu hồ i Giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t.
- Giao đấ t, thu hồ i đấ t, trưng dụ ng đấ t, bồ i thườ ng hỗ trợ tá i đị nh cư khi thu hồ i đấ t.
- Giả i quyết khiếu nại, tố cá o về đấ t đai. - Xử phạt vi phạm hà nh chí nh về đấ t đai. - Đấ u giá quyề n sử dụ ng đấ t.
- Chế độ phân loại và sử dụ ng cá c loại đấ t. - Cá c thủ tụ c hà nh chí nh về đấ t đai.
b) Tranh chấ p về đấ t đai trong quan hệ giữ a nhữ ng ngườ i sử dụ ng đấ t vớ i nhau:
Các loại tranh chấp đất đai này bao gồ m:
- Tranh chấ p đấ t đai phá t sinh từ cá c quan hệ dân sự, hơn nhân gia đì nh (thừ a kế, ly hôn, v.v.).
- Tranh chấ p đấ t đai phá t sinh từ quan hệ giao dị ch về chuyể n quyề n sử dụ ng đấ t (chuyể n đổ i, chuyể n nhượ ng, tặ ng cho, cho thuê, cho thuê lại, v.v.).
- Tranh chấ p về lấ n chiếm đấ t, ranh giớ i đấ t, cộ t mố c, hà ng rà o, xây tườ ng ngăn trên đấ t.
- Tranh chấ p quyề n về lố i đi qua thử a đấ t liề n kề .
- Tranh chấ p về đấ t đai liên quan đến tiêu nướ c, tướ i nướ c trong canh tá c, cấ p, thố t nướ c, cấ p khí gas, đườ ng dây tả i điện, thông tin liên lạc và cá c nhu cầ u cầ n thiết khá c.
- Tranh chấ p đấ t đai trong thực hiện cá c dự á n bấ t độ ng sả n nhà ở thương mại, nhà ở xã hộ i (tranh chấ p liên quan đến tà i sả n hì nh thà nh trong tương lai).
- Tranh chấ p đấ t đai trong chuyể n nhượ ng toà n bộ hoặ c mộ t phầ n dự á n đầ u tư bấ t độ ng sả n có quyề n sử dụ ng đấ t.
- Tranh chấ p đấ t đai trong cá c hợ p đồ ng vay tà i sả n, hợ p đồ ng tí n dụ ng có cầ m cố , thế chấ p quyề n sử dụ ng đấ t, có đăng ký giao dị ch bả o đả m.
Phần 4: KỸ NĂNG HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ TRONG MỘT SỐ VỤ ÁN DÂN SỰ CỤ THỂ ♦ 293
- Tranh chấ p đấ t đai trong quá trì nh thi hà nh á n đố i vớ i bả n á n dân sự, đố i vớ i bả n á n hà nh chí nh và đố i vớ i bả n á n hì nh sự có liên quan đến đấ t đai, quyề n sử dụ ng đấ t, v.v..
- Tranh chấ p tiề n bồ i thườ ng, hỗ trợ , tá i đị nh cư trong trườ ng hợ p đấ t bị thu hồ i để thực hiện dự á n.
- Tranh chấ p liên quan đến gó p vố n bằ ng quyề n sử dụ ng đấ t, giá trị quyề n sử dụ ng đấ t.
- Tranh chấ p liên quan đến bả o lã nh bằ ng quyề n sử dụ ng đấ t, giá trị quyề n sử dụ ng đấ t.
- Tranh chấ p về việc nhậ n đứ ng tên dù m quyề n sử dụ ng đấ t. - Tranh chấ p chấ m dứ t quyề n đố i vớ i bấ t độ ng sả n liề n kề .
3. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính và trong tố tụng
a) Giả i quyết tranh chấ p đấ t đai theo thủ tụ c hà nh chí nh:
- Giả i quyết tranh chấ p đấ t đai thơng qua hị a giả i cơ sở (Điề u 202 Luật đất đai năm 2013):
Với phương thức này, Luật sư cầ n quan tâm: + Phả i có đơn yêu cầ u hò a giả i tranh chấ p đấ t đai.
+ Thà nh phầ n hò a giả i: Đại diện Ủ y ban nhân dân xã , phườ ng, thị trấ n nơi có đấ t tranh chấ p, đại diện Mặ t trậ n Tổ quố c Việt Nam, củ a tổ chứ c thà nh viên củ a Mặ t trậ n, củ a tổ chứ c xã hộ i.
+ Thờ i hạn tổ chứ c hị a giả i: Khơng q 45 ngà y kể từ ngà y Ủy ban nhân dân xã , phườ ng, thị trấ n nhậ n đượ c đơn yêu cầ u hò a giả i tranh chấ p đấ t đai.
+ Việc hịa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hịa giải thành hoặc hịa giải khơng thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Đối với trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản
hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
- Giả i quyết tranh chấ p đấ t đai trong trườ ng hợ p hò a giả i ở cơ sở không thà nh (Điề u 203 Luật đất đai năm 2013):
Với phương thức này, Luật sư cầ n quan tâm:
+ Trườ ng hợ p có Giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t, hoặ c có mộ t trong cá c giấ y tờ quy đị nh tại Điề u 100 Luật đất đai năm 2013, hoặ c có tranh chấ p tà i sả n gắ n liề n vớ i đấ t thì do Tị a á n giả i quyết.
+ Trườ ng hợ p khơng có Giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t hoặ c khơng có mộ t trong cá c giấ y tờ quy đị nh tại Điề u 100 Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ đượ c lựa chọ n mộ t trong hai cá ch giả i quyết như sau:
Thứ nhất: Nộ p đơn khở i kiện tại tò a á n có thẩ m quyề n (nơi có đấ t tranh chấ p) theo quy đị nh củ a Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành.
Thứ hai: Nộ p đơn yêu cầ u giả i quyết tranh chấ p tại Ủy ban nhân dân cấ p có thẩ m quyề n theo quy định, như sau:
Trườ ng hợ p tranh chấ p cá nhân, hộ gia đì nh, cộ ng đồ ng dân cư vớ i nhau thì yêu cầ u Chủ tị ch Ủy ban nhân dân cấ p huyện nơi có đấ t tranh chấ p giả i quyết. Nếu không đồ ng ý vớ i quyết đị nh giả i quyết củ a Chủ tị ch Ủy ban nhân dân cấ p huyện thì có quyề n: Khiếu nại đến Chủ tị ch Ủy ban nhân dân cấ p tỉ nh, hoặ c khở i kiện tại Tò a á n theo quy đị nh củ a Luật tố tụng hành chính hiện hành.
Trườ ng hợ p tranh chấ p mà mộ t bên tranh chấ p là tổ chứ c, cơ sở tôn giá o, ngườ i Việt Nam đị nh cư ở nướ c ngồ i, doanh nghiệp có vố n đầ u tư nướ c ngồ i thì Chủ tị ch Ủy ban nhân dân cấ p tỉ nh giả i quyết. Nếu không đồ ng ý vớ i quyết đị nh giả i quyết củ a Chủ tị ch Ủy ban nhân dân cấ p tỉ nh thì : Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Mơi trường, hoặc khởi kiện tại tịa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được
Phần 4: KỸ NĂNG HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ TRONG MỘT SỐ VỤ ÁN DÂN SỰ CỤ THỂ ♦ 295
các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
- Giả i quyết khiếu nại về đấ t đai:
+ Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
+ Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Trong cá c trườ ng hợ p nà y, Luật sư phả i nắ m rõ và thực hiện theo đú ng Luậ t khiếu nại năm 2011, Luật tố tụng hành chính năm 2015.
- Giả i quyết tố cá o về đấ t đai:
+ Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
+ Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.
Trong trườ ng hợ p nà y, Luật sư phả i nắ m rõ và thực hiện theo đú ng Luậ t tố cá o năm 2011.
b) Giả i quyết tranh chấ p đấ t đai trong tố tụ ng:
- Giả i quyết tranh chấ p đấ t đai trong tố tụ ng hà nh chí nh:
Về giả i quyết tranh chấ p đấ t đai trong tố tụng hành chính, Luật sư cầ n quan tâm cá c vấ n đề như sau:
Thứ nhất, quyề n khở i kiện vụ á n hà nh chí nh về đấ t đai (Điề u 115 Luật tố tụng hành chính năm 2015).
Cá nhân, tổ chứ c có quyề n khở i kiện vụ á n đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong trường hợp khơng đồng ý với quyết định, hành vi đó hoặc đã khiếu nại với người có thẩm quyền giải quyết, nhưng hết thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật mà khiếu nại
không được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó.
Theo khoản 1 Điề u 3 Luật tố tụng hành chính năm 2015, quyết đị nh hà nh chí nh là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành quyết định về vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể.
Theo khoản 2 Điề u 3 Luật tố tụng hành chính năm 2015, quyết đị nh hà nh chí nh bị kiện là quyết định quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật tố tụng hành chính năm 2015 đã phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Theo khoản 3 Điề u 3 Luật tố tụng hành chính năm 2015, hà nh vi hà nh chí nh là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 4 Điề u 3 Luật tố tụng hành chính năm 2015, Hành vi hành chính bị kiện là hành vi quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật tố tụng hành chính năm 2015 làm ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.