Tầng lớp Thu nhập cá nhân (vnđ/tháng) F 0 – 1.499.000 E 1.500.000 – 2.999.999 D 3.000.000 – 4.499.999 C 4.500.000 – 7.499.999 B1 7.500.000 – 10.999.999 B2 11.000.000 – 14.999.999 A1 15.000.000 – 29.999.999 A2 30.000.000 – 44.999.999 A3 45.000.000 – 74.999.999 A4 75.000.000 – 149.999.999
A5 150.00.0 - hay nhiều hơn
1.6. Khái quát về thị trường căn hộ chung cư1.6.1. Khái niệm căn hộ chung cư 1.6.1. Khái niệm căn hộ chung cư
Theo Luật Nhà ở năm 2005 được Luật Nhà ở năm 2014 kế thừa và bổ sung tại Khoản 3 Điều 3 như sau: Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư gồm
Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban cơng, lộ gia gắn liền với căn hộ đó.
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được cơng nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích nhà cịn lại của nhà chung cư ngồi diện tích thuộc sở hữu riêng.
Khơng gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, ga, thơng tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thốt nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngồi nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
1.6.2. Phân loại căn hộ chung cư
Theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD mới đây, căn hộ chung cư được phân loại hạng A, hạng B, hạng C, việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở bốn nhóm tiêu chí, đó là những nhóm tiêu chí:
(1) Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc, (2) Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật, (3) Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội,
(4) Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành. - Căn hộ chung cư hạng A
Theo tiêu chí xác định nhà cung cư hạng A (hạng cao cấp), hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8m, mỗi căn hộ tối thiểu phải có 1 chỗ đổ xe ơ tơ có mái che, riêng phần thang máy, mỗi thang chỉ được phục vụ tối đa 40 căn hộ.
Tiêu Chí Đánh Giá Phân Hạng Đối Với Nhà Chung Cư Hạng A
- Căn hộ chung cư hạng B
Hàng lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5m, tối thiểu 02 căn hộ có 1 chỗ để xe ơ tơ có mái che và thang máy sẽ phục vụ tối đa 50 căn hộ.
Tiêu Chí Đánh Giá Phân Hạng Đối Với Nhà Chung Cư Hạng B
- Căn hộ chung cư hạng C
Căn hộ chung cư hạng C là căn hộ không đáp ứng được các tiêu chí của căn hộ chung cư hạng A và hạng B.
Tóm tắt chương
Trong nội dung chương 1, tác giả nghiên cứu, hệ thống hoá cơ sở lý luận về hành vi người tiêu dùng và quá trình của hành vi người tiêu dùng, các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng, các yếu tố này bao gồm cả yếu tố bên trong và yếu tố bên ngoài.
Đối tượng nghiên cứu được đề cập trong chương này là đối tượng trung niên có thu nhập khá, nhóm đối tượng này trong xã hội đang ở giai đoạn đạt được những thành cơng cần có trong một cuộc đời con người, họ có suy nghĩ chín chắn, quyết đốn và với nguồn tài chính khá tốt do có nguồn thu nhập ổn định và phần tích lũy trước đó. Nguồn thu nhập được đề cập theo thang phân chia tầng lớp xã hội (Social Economic Classification, viết tắt là SEC) của Hiệp Hội Nghiên Cứu Thị Trường ESOMAR
Ở chương này, tác giả đề cập đến khái niệm về căn hộ chung cư, căn hộ chung cư không giống những căn nhà phố, nhà ống, căn nhà tích hợp nhiều tầng, phân ra được nhiều khu vực trên từng tầng, mà với căn hộ chung cư, một căn hộ chung cư là một mặt bằng khơng có tầng, được phân làm 02 khu vực sử dụng là khu vực sử dụng chính và khu vực lơ gia dùng chứa máy giặt và làm khu vực sân phơi. Căn hộ chung cư được phân loại theo các loại hạng chung cư : hạng A, hạng B, hạng C, mỗi hạng sẽ có các cơng năng, tiện ích và giá trị sống khác nhau, đáp ứng nhu cầu khác nhau của người tiêu dùng
Tiếp theo tác giả trình bày các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler và Gary Armstrong (2009) bao gồm cả yếu tố bên trong và yếu tố bên ngoài. Các cơ sở lý thuyết tổng quan cho thấy đặc điểm của đối tượng nghiên cứu để làm cơ sở lý luận cho mơ hình nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu trong Chương 2.
CHƯƠNG 2 – MƠ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chương này trình bày nội dung về quy trình nghiên cứu, mơ hình và phương pháp nghiên cứu được sử dụng, cách thức tiến hành các kỹ thuật cần thiết để phân tích dữ liệu thống kê.
2.1. Quy trình nghiên cứu
Từ cơ sở lý thuyết tác giả xây dựng thang đo đề xuất tiến hành nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp nghiên cứu định tính với hình thức thảo luận nhóm, và phỏng vấn trực tiếp các đáp viên để có cơ sở bổ sung điều chỉnh bảng câu hỏi thang đo, thiết lập được thang đo chính thức và tiến hành gởi cho đáp viên qua hình thức gửi email hoặc qua các cơng cụ nhắn tin trực tuyến (Zalo, viHVr…) hoặc có nhóm đáp viên được phỏng vấn trực tiếp và có kết quả ngay trên bảng câu hỏi.
Khi thu được lượng mẫu cần thiết, tác giả tiến hành nghiên cứu định lượng, thống kê mô tả mẫu nghiên cứu, phân tích độ tin cậy của thang đo, phân tích nhân tố khám phá đối với các thang đo (EFA), phân tích tương quan, phân tích hồi quy tuyến tính bội, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, kiểm định các giả thuyết nhân khẩu học để đạt được kết quả cuối cùng của cơng trình nghiên cứu.
2.2. Mơ hình và giả thuyết nghiên cứu2.2.1. Các mơ hình nghiên cứu liên quan 2.2.1. Các mơ hình nghiên cứu liên quan
a) Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại thành phố Ammam (Jordan) của Mwfeg và cộng sự
Năm 2011, Mwfeg và ctg đã tiến hành nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư tại thành phố Amman, Jordan. Sau khi thực hiện nghiên cứu định tính, tác giả đưa ra giả thuyết với các biến độc lập là Kinh tế (Economic), Thẩm mỹ (Aesthetic), Địa lý (Geographic), Chiêu thị (marketing), Xã hội (social); Biến Quyết định mua căn hộ chưng cư là biến phụ thuộc. Năm 2010, tác giả đã thu về 120 mẫu khảo sát, đối tượng khảo sát là những người đã mua căn hộ trong 10 năm qua. Sau khi sàng lọc, còn lại 81 mẫu hợp lệ (chiếm 69,2%). Phân tích EFA cho thấy mơ hình gồm 05 yếu tố chính ảnh hưởng hành vi mua căn hộ bao gồm: Thẩm mỹ, Tiếp thị, Kinh tế, Địa lý, Xã hội. Bằng các phép kiểm định t-test và Anova, tác giả dùng kiểm định các giả thuyết trong mơ hình. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng có sự khác nhau rõ rệt trong kết quả trả lời của những người có độ tuổi và giới tính khác nhau; khơng có sự khác nhau đáng kể giữa những người có tình trạng hơn nhân hoặc trình độ học vấn khác nhau ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Hình 2.2 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại thành phố Ammam, Jordan
(Nguồn: Mwfeg và ctg, 2011)
b) Nghiên cứu sự đáp ứng nhu cầu và quyết định sở hữu nhà ở của người mua lần đầu tại Kuala Lumpur, Malaysia
Năm 2012, Teck-Hong Tan đã thực hiện nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà của những người mua nhà lần đầu tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia). Mô hình nghiên cứu gồm 04 biến độc lập là vị trí (Locational), mơi trường sống (Neighborhood), cấu trúc căn hộ (Structuaral), văn hóa xã hội (Socio-cultural); biến phụ thuộc là quyết định mua nhà lần đầu. Đối tượng khảo sát của nghiên cứu là những thanh niên trẻ ở Malaysia, với 300 bảng câu hỏi khảo sát được phát ra và có 265 mẫu hợp lệ được thu về phục vụ nghiên cứu. Kết quả phân tích nhân tố xác định được 04 yếu tố trong mơ hình bao gồm vị trí (05 biến quan sát), môi trường xung quanh (04 biến quan sát), cấu trúc căn hộ (06 biến quan sát), văn hóa xã hội (02 biến quan sát). Các yếu tố vị trí (gần nơi mua sắm, gần trường học, gần công viên, gần nơi làm việc) sẽ tác động tích cực đến quyết định mua và yếu tố môi trường sống (mức phạm tội xung quanh, được bảo vệ xung quanh) được quan tâm nhiều nhất. Một điểm đặc biệt nữa là, yếu tố phòng ngủ trong cấu trúc căn hộ được quan tâm nhiều nhất. Nếu căn nhà gần cửa hàng bán lẻ thì sẽ giảm mong muốn sở hữu của người khảo sát vì những
Quyết định mua căn hộ Đặc tính nhân khẩu học Xã hội Tiếp thị Địa lý Thẩm mỹ Kinh tế
nguyên nhân tiếng ồn, hoặc hình ảnh tiêu cực của các khách đến gia đình của người sở hữu.
Hình 2.3 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của những người mua lần đầu tại thành phố Kuala Lumpur, Malaysia
(Nguồn: Tan 2012)
c) Mơ hình về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại thành phố Delhi (Ấn Độ)
Singh & ctg (2014) (Singh 2014) đã nghiên cứu về sự tác động của 05 biến độc lập là Sự tiện nghi (Afluence), Tài Chính (Financial), Vị trí (Locational), Phong cách sống (Lifestyle), Bố trí đặc trưng (Site-Specific); biến độc lập là quyết định mua căn hộ. Bên cạnh đó xem xét sự ảnh hưởng của các yếu tố nhân khấu học. Bằng hình thức phỏng vấn qua điện thoại và email, đối tượng khảo sát là những người đã mua căn hộ trong 1 năm và những đối tượng có nhu cầu mua căn hộ. Số mẫu khảo sát thu về là 146 mẫu trên 172 mẫu được phát ra. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng: Sự tiện nghi là quan trọng nhất và có tác động cao nhất đến quyết định mua căn hộ, kế tiếp là Tài chính, tiếp sau đó là các yếu tố cịn lại như Vị trí, Phong cách sống và Bố trí đặc trưng. Nghiên cứu cũng cho thấy có sực khác biệt giữa độ tuổi của những nhóm người trẻ và những nhóm người có độ tuổi trung bình xấp xỉ 58 tuổi, những người mua nhà với độ tuổi cao có xu hướng chú trọng đến yếu tố Tình trạng mơi trường sống và Danh tiếng của cư dân xung quanh của biến Vị trí. Trong khi đó, nhóm trẻ có xu hướng quan trọng về các yếu tố thuộc Tài chính, và vị trí càng gần trung tâm càng quan trọng.
Vị trí Mơi trường sống Cấu trúc căn hộ Quyết định sở hữu nhà Văn hố xã hội Đặc tính nhân khẩu học
Hình 2.4 - Mơ hình các yếu tố tác độn đến quyết định mua nhà tại thành phố New Dehli - Ấn Độ
(Nguồn: Singh & ctg -2014)
d) Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam
Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012) (Sĩ 2012) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng ở Việt Nam. Mơ hình được đề xuất dựa trên phân tích các nghiên cứu trước đây, với 05 biến độc lập: đặc điểm nhà ở (feature), không gian sống (living space), tình trạng tài chính (finacial), khoảng cách (distance), mơi trường (environment) và biến phụ thuộc là quyết định mua nhà. Sau đó mơ hình được thử nghiệm trên mẫu nhỏ gồm 15 người để hiệu chỉnh và sau đó tiến hành nghiên cứu chính thức trên mẫu 263 người.
Hình 2.5 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam
(Nguồn: Phan Thanh Sĩ, 2012)
Ý định mua căn hộ chung Bố trí đặc trưng Tài chính Phong cách sống Vị trí Sự tiện nghi Quyết định mua nhà Đặc tính nhân khẩu học Mơi trường Khoảng cách Tài chính Khơng gian sống Tính năng
Các phương pháp nghiên cứu sử dụng như: phân tích nhân tố, hồi quy đa biến, cho thấy rằng các biến như: tính năng căn nhà, khơng gian sống, tình trạng tài chính, khoảng cách, mơi trường ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại Việt Nam. Trong đó mối quan hệ tích cực giữa hai biến độc lập: khơng gian sống, khoảng cách và quyết định mua nhà của khách hàng là mạnh mẽ nhất. Ngoài ra, nghiên cứu cũng chứng minh các đặc tính nhân khẩu học bao gồm: giới tính, tuổi, hơn nhân, giáo dục, nghề nghiệp và thu nhập khơng hỗ trợ để giải thích cho quyết định mua nhà và khơng có sự khác biệt trong quyết định mua nhà giữa các nhóm khác nhau.
e) Mơ hình ý định mua căn hộ chung cư của giới trẻ tại TP. HCM
Năm 2018, Hoàng Bá Cường (Cường 2018) đã triển khai nghiên cứu về ý định mua chung cư tại TP. HCM, điểm đặc biệt là phân tích sâu hơn về đặc tính nhân khẩu học giới trẻ và thu nhập của họ đến ý định này. Tác giả thu về 146 mẫu khảo sát đạt tiêu chuẩn, 71% số người từ độ tuổi 31 – 35 tuổi. Sau khi thực hiện các phân tích định tính, định lượng bằng phần mềm SPSS 18.0, kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng yếu tố tài chính tác động cao nhất, tiếp theo là vị trí, các biến có mức độ ảnh hưởng tiếp theo là khơng gian sống, tính năng, cuối cùng là mơi trường sống. Ý định mua của nhóm tuổi từ 31-35 là mạnh nhất và thấp nhất là nhóm tuổi 25-30.
Hình 2.6 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư của giới trẻ tại TP. HCM
(Nguồn: Hoàng Bá Cường, 2018)
Ý định mua chung cư của giới trẻ
Đặc tính nhân khẩu học Tính năng Khơng gian sống Tài chính Mơi trường sống Vị trí
f) Mơ hình nhận diện các ý định mua căn hộ tại TP. HCM và xác định tầm quan trọng của yếu tố vị trí của Phương & ctg
Phuong Viet Le-Hoang (2020) và cộng sự đã nghiên cứu các ý định mua căn hộ tại TP. HCM. Mơ hình gồm 05 biến độc lập là Vị trí (Location), Tính năng (Feature), Thương hiệu (Brand), Tài chính (Finance), Chuẩn chủ quan (Subjective Norm); các biến này tác động đến ý định mua căn hộ. Khảo sát được tiến hành năm 2020 tại TP. HCM với 200 mẫu khảo sát được thu về, đối tượng khảo sát là những người đang có ý định mua căn hộ. Phân tích cho thấy 69% số lượng người được khảo sát có ý định mua nhà để ở và 13% mua với mục đích cho thuê, 16.5% mua với mục đích bán lại để thu lợi nhuận, cịn lại là những người mua với mục đích đầu tư tài sản dài hạn.
Kết quả nghiên cứu cho thấy vị trí căn hộ ảnh hưởng cao nhất đến quyết định đặt mua căn hộ chung cư của họ. Về điểm này, thực tế khảo sát cho thấy họ muốn chung cư gần đường cao tốc để họ thuận tiện di chuyển với tình hình giao thơng tại TP. HCM. Yếu tố tác động mạnh thứ nhì là chuẩn chủ quan (những tác động của gia đình, bạn bè và người thân) ảnh hưởng đến ý định của họ. Tiếp theo là các tác động thuộc yếu tố tài chính. Tiếp theo là Tính năng của căn hộ, và cuối cùng là Thương hiệu hay hình ảnh của chủ đầu tư ít có tác động tới họ nhất.
Hình 2.7 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại TP. HCM của - Phuong Viet Le-Hoang & ctg (2020)
Vị trí
Thương hiệu Ý định mua cănhộ chung cư
Tài chính
hình nghiên cứu đề xuất
Thơng qua các nghiên cứu trước đây, tác giả xây dựng bảng tổng kết các mơ hình nghiên cứu trước đây để từ đó xem xét, tổng kết và làm nền tảng đưa ra