Biểu đồ 3 2 Biểu đồ đánh giá độ lệch chuẩn của các biến quan sát
7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
3.1. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP HCM
3.1.1. Khái quát thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM
Trong ba năm gần đây từ năm 2019 – quý II năm 2022, thị trường BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng có nhiều biến động theo nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Các chuyên gia dự báo sẽ có khoảng 25.000 – 30.000 căn được mở bán trong năm 2022, với số lượng cung khá khả quan. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án leo thang do giá nguyên vât liệu xây dựng đội lên cùng với chi phí phát sinh do thủ tục kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải tính tốn lại mức giá mở bán. Điều này vơ hình khiến thị trường thời gian qua thiếu hụt các sản phẩm giá rẻ, bình dân và nguồn cung chủ yếu là nhà ở, căn hộ trung- cao cấp, những sản phẩm dành cho các tầng lớp có thu nhập khá trở lên có thể tiếp cận được. Cả năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, cịn nhà ở bình dân chỉ chiếm 0%. Sở Xây dựng cho biết, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.
Số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho thấy số lượng dự án chung cư được cấp phép tăng dần từ quý I đến quý III/2019, từ 3.113 căn hộ vào quý I/2019 lên đến 1.2349 căn hộ vào quý III/2019. Điều này cho thấy nguồn cung trong 3 quý đầu năm 2019 khá dồi dào. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng tích cực, từ quý IV/2019, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh bắt đầu lắng xuống. Chính quyền thành phố thực hiện rà soát các dự án sai phạm làm cho số lượng dự án được cấp phép giảm mạnh, quý IV/2019 chỉ còn 3.384 căn hộ được cấp phép, giảm 72,6% so với quý trước. Phân khúc giảm mạnh nhất là phân khúc bình dân với mức giảm lên đến 91%, từ 1.0222 căn ở quý III/2019 chỉ còn 895 căn ở quý IV cùng năm. heo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, quý I/2020, TP. Hồ Chí Minh xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai chỉ vỏn vẹn 06 dự án với tổng số 611 căn hộ. Điều này đồng nghĩa với số lượng căn hộ chung cư được cấp phép giảm đến 82% theo quý
khăn, diễn biến dịch bệnh ngày càng phức tạp, trong đó, nổi bật là việc thực hiện dãn cách xã hội khiến tiến độ thi công của nhiều dự án chậm trễ, không đảm bảo điều kiện phê duyệt huy động vốn. Đến quý II và quý III/2020, tình hình dịch bệnh phần nào được kiểm sốt nhờ cơng tác phịng chống dịch tốt, nền kinh tế Việt Nam nhen nhóm tín hiệu tích cực, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh đã có những chuyển biến khởi sắc hơn. Số lượng dự án cải thiện và gia tăng tương đối với lần lượt 3.958 và 2.153 căn hộ ở hai quý liền sau. Bước sang những tháng cuối năm 2020, thị trường “tái khởi động” mạnh mẽ. Chỉ riêng quý IV/2020, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong tương lai đã đạt 8413 căn, gấp gần 1,5 lần tổng số căn hộ ba quý liền trước cộng lại, đây cũng là mức cao nhất kể từ thời điểm nhộn nhịp của thị trường. Bộ Xây dựng nhận xét giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý 1/2022 chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý của quý II/2022. Mặc dù giao dịch sản phẩm bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp hiện đã cải thiện so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại đang có xu hướng chững lại so với thời điểm cuối năm 2021. Các giao dịch chủ yếu vẫn tập trung ở loại hình căn hộ chung cư trung và trung - cao cấp, nhà ở riêng lẻ và đất nền.
Theo khảo sát của Công ty C&W Việt Nam cho thấy trong Quý IV/2021 số lượng mở bán là 2.600 căn từ 9 dự án của các nhà đầu tư xây dựng tại TP. HCM trong đó phân khúc căn hộ hạng B là phân khúc được đón nhận nhiệt tình nhất chiếm 90% tổng nguồn cung, có thể kể đến một vài dự án tiêu biểu như Moonlight Center Point, Celesta Heights và Vinhomes Grand Park. Tỷ lệ 10% còn lại là các dự án phân khúc hạng A như Thảo Điền Green Và Define, phân khúc hạng C vào thời điểm Quý cuối năm 2021 ghi nhận khơng có nguồn cung mới. Ghi nhận số lượng bán thực tế, ở phân khúc hạng A chiếm hơn 11% ở các dự án tại Tp. Thủ Đức, phân khúc căn hộ hạng B chiếm 82% trên tổng nguồn cung, phân khúc này có nguồn sản phẩm đa dạng với nguồn đối tượng khách hàng lớn và chiến lược phân phối giỏ hàng của chủ đầu tư chính xác, các sàn
Hằng/BNEWS/TTXVN ngày 09/01/2022).
Phân tích về hiệu suất giá trong Quý IV/2021, mức tăng trung bình của căn hộ chung cư là 9% theo quý và 15,3% theo năm. Riêng Quý IV/2021, phân khúc căn hộ hạng A ghi nhận mức giá trung bình là 6,266USD/m2, tăng 36% theo Quý và 23% theo năm. Phân khúc căn hộ hạng B mặc dù lượng cầu cao nhưng giá vẫn giữ được ở mức ổn định khoảng 2.474 USD, với phân khúc căn hộ hạng C có mức tăng 7% so với Quý trước. Mặc dù, TP. HCM chịu ảnh hưởng nặng bởi dịch Covid 19 vào Quý 3/2021, nhưng một số chủ đầu tư đón đầu xu hướng Việt Nam nói chung, TP. HCM nói riêng sẽ kiểm sốt tốt được dịch bệnh vì thế họ mạnh dạn triển khai xây dựng nhà mẫu, lập chiến lược mở bán chu đáo với những chính sách tốt nhất để thu hút lượng cầu trên thị trường. Với những nhìn nhận đúng đắn đó, nhiều chủ đầu tư đã gặt được nhiều thành công trong Quý IV/2021 với lượng bán ra của căn hộ vượt ngoài sức mong đợi. Hiện tại, giá nhà sơ cấp tại TP.HCM tăng rất nhanh. Năm 2020 - 2021, thị trường biến mất căn hộ 40 triệu đồng/m2 và quý I/2022 thị trường gần như biến mất căn hộ 45 triệu đồng/m2.
Ông Trần Khánh Quang - Chuyên gia kinh tế cho rằng: Người có nhu cầu ở thực bằng cách tìm các căn hộ đúng giá trị của nó, chính là mua căn hộ đã bàn giao, thứ nhất an toàn về pháp lý, thứ hai giá thấp hơn nhiều so với giá sơ cấp, giá các căn hộ mới trên thị trường.