Biểu đồ 3 2 Biểu đồ đánh giá độ lệch chuẩn của các biến quan sát
7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
3.1. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP HCM
3.1.3. Nhược điểm và các bất cập của thị trường căn hộ chung cư
Ngoài những ưu điểm vừa được đề cập trên, căn hộ chung cư cũng có nhiều nhược điểm làm ảnh hưởng đến hành vi mua của người tiêu dùng khi đang trong quá trình chọn lựa căn nhà để an cư lạc nghiệp, các nhược điểm co bản của căn hộ chung cư dễ dàng thấy được như là hàng tháng phải đóng phí quản lý cho ban quản lý tịa nhà, phí quản lý này được chủ đầu tư thỏa thuận với ban quản lý tịa nhà và thơng báo cho cư dân nhận nhà sống tại khu căn hộ chung cư đó, ngồi phí quản lý cư dân cịn tốn thêm chi phí gởi xe hàng tháng. Việc thiết kế và xây dựng là đồng bộ, vì vậy cư dân chỉ được sửa sang trong phạm vi bên trong
việc tiếp khách, không được gây ồn ào làm ảnh hưởng đến các căn hộ cùng tầng; Giấy chứng nhận quyền sở hữu thường phải chờ đợi thời gian cấp từ chủ đầu tư, thời gian chờ đợi thường mất vài năm; Sự xuống cấp của cả tòa nhà chung cư theo thời gian, cùng với sự mất an tồn trong việc phịng chống cháy nổ nếu chủ đầu tư không trang bị đúng tiêu chuẩn và quy định pháp luật.
Bất cập giữa chủ đầu tư và cư dân sinh sống trực tiếp
Cụ thể như dự án SaigonLand tại Quận Bình Thạnh, TP. HCM, nằm sát Quận 1, TP. HCM được đánh giá là căn hộ chung cư hạng B, sau gần 3 năm đi vào hoạt động đã bị cư dân sinh sống tại đây phản ánh rất nhiều về chất lượng của căn hộ.. Khu vực nhà cộng đồng được chủ đầu tư cho thuê dài hạn, bình chữa cháy đến khi có cơ quan cơng an phịng phịng cháy chữa cháy xuống kiểm tra mới được trang bị, chuông báo cháy reo bất kể giờ giấc, hệ thống phun nước trong từng căn hộ không hoạt động, cửa thốt hiểm sai quy chuẩn.
Ngồi ra, một số dự án được gắn mác là căn hộ cao cấp, nhưng chất lượng lúc bàn giao thì lại khác xa chất lượng chào bán ban đầu, một số chủ đầu tư cịn tự ý thay đổi cơng năng căn hộ so với các nhà mẫu ban đầu được đặt tại các dự án khi mở bán., phần diện tích sử dụng chung thường được tận dụng vào những việc khác, tính khơng chuẩn diện tích căn hộ, xây dựng sơ sài thậm chí kém chất lượng khơng như những gì chủ đầu tư quảng cáo trước đó.
Bất cập giữa các cư dân sống cùng khu căn hộ
Phổ biến nhất là sự thiếu ý thức của một bộ phận người dân chung cư khiến hình ảnh văn hóa chung cư trở nên tạp nhạp, đơi khi cịn làm mất an toàn cho các hộ dân sinh sống cùng, đơn cử là việc các tầng cao vứt rác bừa bãi xuống bên dưới không những làm mất mỹ quang cơng cộng mà cịn tiềm ẩn nguy cơ gây nguy hiểm cho người khác như những sự việc đã được đưa lên báo chí trước đây.
Thực trạng đáng báo động hiện nay là tình hình mất cắp, theo chia sẽ của cư dân sống tại chung cư hạng A thuộc khu dân cư Trung Sơn, Huyện Bình Chánh, TP. HCM thì tình trạng mất an ninh trật tự đáng báo động điển hình là
đặn hàng tháng nhưng khi xảy ra tình trạng mất cắp hay hư hại tài sản thì cư dân phải tự giải quyết.
Bất cập về rủi ro khi mua căn hộ hình thành trong tương lai
- Các nhầm lẫn giữa các danh xưng về chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, căn hộ hạng sang hoặc căn hộ siêu sang đang xảy ra nhiều nơi trên cả nước mà nhất là các thành phố lớn như TP. HCM, Tp.Hà Nội, vấn đề này gây thiệt hại vơ hình cho người mua nhất là trong quá trình tìm hiểu và đi đến quyết định mua căn hộ cao cấp, chung cư hạng sang, những căn hộ này là hình thành trong tương lai, nghĩa là chúng ta sẽ khơng thấy được hiện trạng thực tế, khơng hình dung ra được hình ảnh thực tế sau khi hoàn thành xây dựng hoàn chỉnh bàn giao, đồng thời con người là một sản phẩm tuyệt vời nhất của vũ trụ khi mỗi khối óc của mỗi người là mỗi trí tưởng tượng hồn tồn khác nhau, vì vậy gây ra nhiều tranh chấp trong tương lai, mất an ninh trật tự xã hội.
- Các dự án ngừng thi công sau khi mở bán: Theo tìm hiểu của tác giả, có khá nhiều dự án mở bán từ những năm 2010 -2018 do các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án là các Công ty Cổ phần, Công ty TNHH triển khai xây dựng và mở bán, nhưng vì nhiều lý do khiến dự án ngừng thi cơng, trong đó ngun nhân phổ biến nhất là do các chủ đầu tư chưa thực hiện đúng quy định pháp lý về phát triển nhà ở chung cư, chưa thực hiện đúng các nghĩa vụ về chính sách tiền đất, tiền thuế đối với khu đất dự án đó.
Nguyên nhân của các nhược điểm, hạn chế và khó khăn của các dự án căn hộ chung cư
Xuất phát chính từ các nhà phát triển nhà ở, các chủ đầu tư dư án, khi chọn lựa một vị trí khu đất dự án, lựa chọn đơn vị đối tác thi công, lựa chọn nhân sự triển khai và cập nhật các chính sách quy định mới nhất của nhà nước liên quan đến dự án căn hộ chung cư dự kiến sắp thi công và cung cấp ra thị trường, các nguyên nhân dẫn đến các nhược điểm, hạn chế và khó khăn của các căn hộ chung cư như
thi cơng dự án kém chất lượng, giám sát cơng trình dự án khơng sát sao chặt chẽ dẫn đến tình trạng bị rút ruột cơng trình.
- Vì lợi nhuận và vì quá trình hình thành căn hộ diễn ra khá dài, làm ảnh hưởng đến một số kế hoạch đã đề ra trước đó, ví dụ như chủ đầu tư mở bán, quảng cáo cho người tiêu dùng về chất lượng căn hộ chung cư sẽ sử dụng những vật liệu cao cấp và thường được triển khai xây dựng mơ hình nhà mẫu cho người tiêu dùng tham quan, nhưng khi cơng trình đi vào triển khai xây dựng, nhiều vật tư thi công hết hàng, hoặc bị đổi thành chất liệu , chất lượng khác so với ban đầu. - Một số dự án bị vướng pháp lý chưa hồn thiện xong đã triển khai thi cơng, hoặc chào bán ra thị trường, làm sai quy định pháp luật, cũng là nguyên nhân gây ra các hạn chế khó khăn cho dự án căn hộ chung cư.
- Chủ đầu tư liên kết không bền vững với ngân hàng, gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn vốn dẫn đến tình trạng thi cơng bị đình trệ, chậm trễ tiến độ bàn giao nhà, bàn giao giấy chứng nhận sở hữu cho cư dân, thậm chí có nhiều dự án rơi vào tình trạng chết lâm sàng.
- Nguyên nhân mà nhiều người tiêu dùng quan tâm nhất là chủ đầu tư không đủ năng lực cả về mặt tài chính, pháp lý, kỹ thuật và chiến lược, nguồn vốn đầu tư nhiều nơi khơng hiệu quả dẫn đến tình trạng chủ đầu tư rơi vào tình trạng phá sản.
- Chủ đầu tư khơng đủ uy tín trên thị trường, lừa đảo người tiêu dùng gây mất an ninh trật tự xã hội.