Biểu đồ 3 2 Biểu đồ đánh giá độ lệch chuẩn của các biến quan sát
7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
2.2. MƠ HÌNH VÀ GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU
2.2.5. Xây dựng thang đo
Dựa vào các nghiên cứu trước đây, thang đo được đề xuất sử dụng để đo lường các biến quan sát như sau:
1 Vị trí
Tơi chọn căn hộ X vì nó có vị trí gần trung tâm
thành phố VT01
Tan, 2012
Tơi chọn căn hộ X vì nó có vị trí gần nơi tơi và và
các thành viên trong gia đình tơi làm việc VT02 Tơi chọn căn hộ X vì nó có vị trí gần đầu mối giao
thơng (như: bến xe, bến tàu, sân bay, kênh rạch…) VT03 Tơi chọn căn hộ X vì nó có vị trí thuận tiện (gần chợ,
gần bệnh viện, gần trường học, trung tâm thương mại...)
VT04 Tơi chọn căn hộ X vì thích được sống gần với những
người thân quen VT05
2 Chuẩn
chủ quan
Gia đình tơi nghĩ rằng tơi nên mua chung cư (để ở
hoặc các mục đích khác) CQ01
Tawfil và ctg, 2015 Numraktrakul,
2014
Tôi sẽ mua căn hộ chung cư mà gia đình tơi khun
tơi mua CQ02
Trước khi tơi ra quyết định mua, tôi luôn thu thập các thông tin tư người thân và bạn bè để ra quyết định
CQ03 Mua chung cư là một quyết định được nhiều người
ngưỡng mộ, nhất là bạn bè tơi và gia đình CQ04
3 Tài chính
Tơi chọn căn hộ X vì nó có giá phù hợp với tài chính của tơi/gia đình (có thể bao gồm cả sự hỗ trợ từ
người khác như bố, mẹ, anh, chị, em…) TC01
Phan Thanh Sĩ, 2012 Phuong Viet Le -
Hoang và ctg (2020)
Tôi chọn căn hộ X vì được ngân hàng cho vay với
Tỷ lệ thế chấp tối đa TC 02
Tơi chọn căn hộ X vì được ngân hàng cho vay với lãi
suất hợp lý TC 03
Tơi chọn căn hộ X vì nhà đầu tư đưa ra chính sách thanh tốn hợp lý, phù hợp với khả năng thanh tốn của tơi
TC 04
4 Khơng
gian sống
Tơi chọn căn hộ X vì muốn có cuộc sống có chất
lượng sống tốt KG01
Tan, 2012
Tơi chọn căn hộ X vì nội thất đảm bảo chất lượng (hệ thống chiếu sáng tốt, màu sơn, thiết bị vệ sinh
đầy đủ tiện nghi, nhà bếp thơng thống ...) KG02 Tôi chọn căn hộ X vì có thiết kế hiện đại, khơng gian
mở KG03
Tơi chọn căn hộ X vì có thiết kế cổ điển KG04
đảm bảo, an toàn theo quy định của Bộ xây dựng
(2020)
Tơi chọn căn hộ X vì nó có kích thước phù hợp với
nhu cầu của tôi TN03
Tôi chọn căn hộ X vì kiến trúc và thiết kế đẹp (theo
sở thích và mong muốn của tôi) TN04
Tơi chọn căn hộ X vì các nhà thầu xây dựng uy tín,
ln hồn thành và đảm bảo tiến độ dự án TN05
6 Hành vimua nhà chung cư
Tôi sẽ tiếp tục mua nhà trong tương lai HV01
Tawfik AL- Nahdi, 2014
Tơi hài lịng với căn hộ chung cư đang sử dụng HV02
Tơi có kế hoạch mua chung cư HV03
Tôi sẽ giới thiệu mọi người mua chung cư HV04
Tôi muốn mua nhà HV05
2.3. Phương pháp nghiên cứu2.3.1. Nghiên cứu định tính 2.3.1. Nghiên cứu định tính
2.3.1.1. Xác định kỹ thuật định tính phù hợp
Có nhiều thang đo của các mơ hình nghiên cứu trước đây, tuy nhiên về phân khúc nhà chung cư dành cho nhóm đối tượng người trung niên có thu nhập khá chưa có nghiên cứu nào về hành vi mua của nhóm đối tượng người trung niên ở phân khúc sản phẩm này. Vì thế, trong bài nghiên cứu này để có mơ hình nghiên cứu hữu ích và sát thực tế, tác giả thiết kế định tính trước khi nghiên cứu định lượng, tác giả đề xuất kỹ thuật định tính phù hợp nhất là “thảo luận nhóm”. Thảo luận nhóm ở đây sẽ gồm có 02 nhóm đối tượng được chọn để thảo luận. Nhóm một là nhóm thảo luận với những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhà chung cư, là các lãnh đạo, quản lý trong công ty bất động sản, sàn giao dịch bất động sản. Nhóm thứ hai là nhóm đáp viên, nhóm đáp viên là các đối tượng khách hàng của sản phẩm căn hộ chung cư hạng B đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư hoặc đã mua căn hộ trước đó.
Với kỹ thuật định tính bằng phương pháp thảo luận nhóm với các chun gia cũng như nhóm đáp viên này, tác giả sẽ có cơ sở thực tế để bổ sung, điều chỉnh thang đo mơ hình nghiên cứu phù hợp với nhóm đối tượng khảo sát và tình hình tại khu vực TP. HCM và cũng có thể phát triển thêm các giả thuyết nghiên
cho những người độ tuổi trung niên có thu nhập khá.
2.3.1.2. Xác định mẫu
Đối tượng tham gia
Đáp viên là đối tượng tham gia khảo sát là những cá nhân đáp ứng đầy đủ các tiêu chí sau:
Nằm trong độ tuổi từ 35 tuổi đến 60 tuổi (nguồn tổng hợp)
Có thu nhập cá nhân hàng tháng từ 30.000.000 VNĐ - 45.000.000 VNĐ Giới tính: cả nam và nữ
Đang và sẽ có kế hoạch mua nhà chung cư để ở trong vòng 5 năm tới hoặc đã mua căn hộ từ 2 năm trước. Đang sống và làm việc tai TP. HCM.
Những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất động sản là những người đáp ứng một trong các tiêu chí sau:
Hoạt động trong lĩnh vực mơi giới nhà chung cư với ít nhất 3 năm kinh nghiệm (quy tắc 10.000 giờ - theo Malcolm Gladwell, 2008).
Là quản lý các công ty BĐS đã đầu tư nhà chung cư.
Phương pháp chọn đối tượng khảo sát vào mẫu:
Vì là nghiên cứu định tính, sử dụng kỹ thuật “Thảo luận nhóm”, nên theo tác giả phương pháp chọn đối tượng khảo sát vào mẫu phù hợp nhất là phương pháp phi xác suất lấy mẫu thuận tiện.
Nhờ phương pháp này, tác giả có thể thống nhất về thời gian và thời điểm của các đáp viên cũng như lựa chọn đúng đáp viên chất lượng, nhiệt tình để tổ chức thảo luận nhóm.
Cỡ mẫu
Do giới hạn về thời gian, đặc biệt là ngân sách nên tác giả chỉ chia thành 02 nhóm nhỏ (nhóm thảo luận gồm có 04 thành viên giữ các vị trí lãnh đạo trong Cty Bất Động Sản chuyên kinh doanh căn hộ chung cư hạng B trở lên; nhóm đáp viên có 4 cặp thành viên). Cụ thể như sau:
Đáp viên là những cá nhân bao gồm đầy đủ các tiêu chí sau:
- Nằm trong độ tuổi từ 35 - 60 tuổi (nguồn tổng hợp)
- Có thu nhập cá nhân từ 30 r.đ đến 45 tr.đ/ tháng - Giới tính: cả nam và nữ
- Đang và sẽ có kế hoạch mua nhà chung cư để ở trong 5 năm tới/ đã mua căn hộ từ 2 năm trước. - Là cặp đôi đang sống và làm việc tai TP. HCM
Những người có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực BĐS là những người đáp ứng một trong các tiêu chí sau:
- Hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đặc biệt là nhà chung cư với ít nhất 3 năm kinh nghiệm.
2.3.1.3. Kết quả nghiên cứu định tính
Những người tham gia thảo luận nhóm cho rằng, khi khách có hành vi mua nhà chung cư thì họ sẽ có nhu cầu tìm hiểu, xem xét các thơng tin như: giá cả của căn hộ, so sánh với mặt bằng giá chung trên thị trường, giá trị thẩm định căn hộ, giá trị ngân hàng cho vay, lãi suất khoản vay, thời gian vay, phí phạt tất tốn trước hạn, số tiền tối thiểu phải trả hàng tháng cho khoản vay, khoản tài chính hiện có hoặc có thể huy động được. Vị trí gần nơi ở quen thuộc, gần trường học của con cái là điều ưu tiên hàng đầu, gần gia đình ơng bà anh chị em, gần các bệnh viện lớn, trung tâm thương mai tích hợp chung với tịa nhà căn hộ, khu vực giao thơng thuận tiện, ít kẹt xe. Mơi trường sống hiện đại, thoải mái, an ninh, được bảo vệ an tồn, chung cư có thẻ tầng tách biệt, khơng có thẻ từ thang máy sẽ không đi vào chung cư được, không được sự cho phép của chủ căn hộ sẽ không lên được căn hộ, mãng xanh lớn, khơng khí trong lành, ít khói bụi, ít tiếng ồn, ngắm được cảnh thành phố về đêm, khơng khí đối lưu, gió thống mát, có các tiện ích hiện đại tích hợp theo chung cư như hồ bơi người lớn và hồ bơi trẻ em, phòng tập gym, sân tập thể dục ngồi trời, khu cơng viên vui chơi trẻ em, khn viên đi bộ thể dục cho dân cư, các shop-house ở các tầng thấp, khu vực BBQ của chung cư; Không gian sống hiện đại, tiện nghi, bố trí cơng năng phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, diện tích thiết kế hợp lý sao cho đảm bảo sinh hoạt thoải mái, đầy đủ các chức năng cần thiết cho cuộc sống, thư giãn nghĩ ngơi, học tập và vui chơi; Tính năng của nhà chung cư cần có chất lượng cơng trình tố, chất lượng
thiết bị vệ sinh, màu sơn loại sơn, thương hiệu nội thất, kệ bếp, máy lạnh… Chủ đầu tư uy tín, có ngân hàng hỗ trợ, cam kết bảo lãnh, cho vay, hỗ trợ thanh khoản. Hồ sơ pháp lý toàn khu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ủng hộ cho xây dựng cơng trình, phát triển nhà ở, chủ đầu thực chấp hành nghiêm chỉnh các thủ tục chính sách xây dựng căn hộ do nhà nước quy định. Cam kết và thực hiện đúng các cam kết giữa chủ đầu tư và khách hàng. Tiến độ dự án được thực hiện theo đúng kế hoạch đã đặt ra và thông tin cho khách hàng theo thỏa thuận ban đầu. Chất lượng tồn cơng trình đảm bảo đạt chất lượng, an tồn. Các cơng năng trong tịa nhà phải được nghiêm chỉnh thực hiện, các khu vực sinh hoạt chung của tòa nhà phải được sử dụng đúng mục đích.
Theo các cơ sở nêu trên, đúc kết gọn lại rằng Tài chính là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi mua nhà chung cư của khách hàng. Vị trí thuận tiện của nhà chung cư sẽ giúp khách hàng tiết kiệm chi phí và thời gian đi lại. Tính năng và khơng gian sống phù hợp hiện đại sẽ kích thích hành vi mua của người tiêu dùng đồng thời hai yếu tố này ảnh hưởng đến giá nhà kéo theo ảnh hưởng tài chính của người mua. Khơng gian sống càng rộng, thiết kế càng đẹp thì giá sẽ càng cao. Gần đây báo chí đưa tin nhiều bất cập trong sinh hoạt của các cư dân ở các chung cư thì một trong những lo lắng nhất của người có nhu cầu sở hữu nhà chung cư đó là tính năng phịng cháy chữa cháy của tòa nhà phải được đảm bảo thực hiện đúng theo yêu cầu của pháp luật.
Vì vậy, việc lựa chọn một căn nhà chung cư an tồn, có diện tích và thiết kế phù hợp là cần thiết đối với họ. Vấn đề về môi trường sống bị ô nhiễm, an ninh công cộng không đảm bảo được đề cập rất nhiều trên các phương tiện thơng tin vì vậy người mua nhà ngày nay cũng rất quan tâm vấn đề này. Bên cạnh đó thì các tiện ích cũng là một trong những yếu tố quan trọng bởi vì diện tích dành cho cơng viên, khu vui chơi ngày càng giảm, người tiêu dùng cũng ngày càng quan tâm đến sức khỏe nên họ cũng ưu tiên lựa chọn những nơi có câu lạc bộ thể dục thể thao và yếu tố tiên quyết đó là bằng chứng thực tế bởi vì tính minh bạch của thị trường ngày càng kém, bằng chứng thực tế là yếu tố hữu hình đáng tin cậy nhất cho việc đánh giá chi phí và giá trị nhận được.
nhóm đã đồng ý với các thành phần trong mơ hình nghiên cứu và khơng có đề xuất mở rộng thêm. Do đó, mơ hình nghiên cứu vẫn được giữ ngun như mơ hình nghiên cứu đề xuất. Bên cạnh đó, những người tham gia thảo luận có đề nghị cần thay đổi các từ ngữ trong thang đo cho phù hợp hơn với trình độ của đối tượng khảo sát, thang đo được chỉnh sửa cụ thể như sau:
Bảng 2.3 - Bảng ghi nhận thông tin và hiệu chỉnh thang đo
STT Tên biến Ký hiệu Thang đo đề xuất Thang đo điều chỉnh
1 Vị trí
VT01 Anh/Chị chọn căn hộ chung cư có vị trígần trung tâm thành phố Khơng điều chỉnh
VT02
Căn hộ chung cư có vị trí gần nơi Anh/Chị và và các thành viên trong gia đình làm việc
Khơng điều chỉnh
VT03 Căn hộ chung cư có vị trí gần đầu mối giao thông (như: bến xe, bến tàu, sân bay,
kênh rạch…) Khơng điều chỉnh
VT04
Căn hộ chung cư có vị trí thuận tiện (gần chợ, gần bệnh viện, gần trường học, trung tâm thương mại...)
Không điều chỉnh
VT05 Căn hộ chung cư có vị trí gần với nhữngngười thân quen Khơng điều chỉnh
2 Chuẩn
chủ quan
CQ01 Gia đình tơi nghĩ rằng tơi nên mua chungcư (để ở hoặc các mục đích khác) Không điều chỉnh
CQ02 Tôi sẽ mua căn hộ chung cư mà gia đìnhtơi khun tơi mua Khơng điều chỉnh
CQ03 Trước khi tôi ra quyết định mua, tôi luônthu thập các thông tin tư người thân và bạn bè để ra quyết định
Không điều chỉnh
CQ04 Mua chung cư là một quyết định được nhiều người ngưỡng mộ, nhất là bạn bè tôi
và gia đình Khơng điều chỉnh
3 Tài chính
TC01
Căn hộ chung cư có giá phù hợp với tài chính của Anh/Chị /gia đình (có thể bao gồm cả sự hỗ trợ từ người khác như bố, mẹ, anh,chị,em…)
Không điều chỉnh
TC02 Được ngân hàng cho vay với tỷ lệ thếchấp tối đa Không điều chỉnh
TC03 Được ngân hàng cho vay với lãi suất hợplý Không điều chỉnh
TC04
Chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh tốn hợp lý, phù hợp với khả năng thanh tốn của Anh/Chị
Khơng điều chỉnh
4 Khơng
gian sống
KG01 Căn hộ chung cư có diện tích sử dụng phùhợp với gia đình Khơng điều chỉnh
KG02
Nội thất đảm bảo chất lượng (hệ thống chiếu sáng tốt, màu sơn, thiết bị vệ sinh
đầy đủ tiện nghi, nhà bếp thơng thống ...) Khơng điều chỉnh
KG04 thiết kế cổ điển Khơng điều chỉnh
5 Tính
năng
TN01 Căn hộ chung cư có kiến trúc thiết kế thơng minh (có thể dễ dàng thay đổi cách bố trí theo ý thích)
Chung cư có kiến trúc
thiết kế thơng minh (có
sảnh cho khách đợi, sử dụng thẻ từ đi thang máy, gửi xe…)
TN02 Anh/Chị chọn Căn hộ chung cư X vì chất
lượng cơng trình xây dựng đảm bảo, an toàn theo qui định của Bộ xây dựng
Chất lượng cơng trình xây dựng đảm bảo, an tồn theo qui định của Bộ xây dựng, (công khai chất lượng hệ thống phịng cháy chữa cháy…) TN03
Tính pháp lỹ rõ ràng (Giấy đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, sổ hồng, hợp đồng mua bán...)
Không điều chỉnh
TN04 Chủ đầu tư là thương hiệu uy tín Khơng điều chỉnh
TN05 Các nhà thầu xây dựng uy tín, ln hồnthành và đảm bảo tiến độ dự án Điều chỉnh vì yếu tố khơngliên quan đến tính năng
6 Hành vimua nhà
chung cư
HV01 Tôi sẽ tiếp tục mua nhà trong tương lai Không điều chỉnh
HV02 Tơi hài lịng với căn hộ chung cư đang sửdụng Khơng điều chỉnh
HV03 Tơi có kế hoạch mua chung cư Không điều chỉnh
HV04 Tôi sẽ giới thiệu mọi người mua chung cư Không điều chỉnh
HV05 Tôi muốn mua nhà Không điều chỉnh
2.3.2. Nghiên cứu định lượng
2.3.2.1. Xác định kích thước mẫu
Khi kích thước mẫu hay gọi là cỡ mẫu của một nghiên cứu càng lớn thì sai số khi thực hiện ước lượng sẽ càng thấp, khả năng đại diện cho tổng thể càng cao. Tuy nhiên, việc thu thập cỡ mẫu lớn sẽ làm tiêu tốn nhiều thời gian, nguồn lực tài chỉnh ở toàn bộ các khâu từ thu thập, kiểm tra, phân tích. Do đó, đối với đề tài này, do các giới hạn về tài chính và thời gian, kích thước mẫu sẽ được xác định ở mức tối thiểu cần thiết nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của cuộc nghiên cứu.