c. Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước
vốn ngồi ngân sách nhà nước
1.2.3.1. Cơng tác xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch, chương trình về phát triển nhà ở bằng vốn ngồi ngân sách nhà nước
Việc xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch liên quan đến phát triển nhà ở là một nội dung cơ bản của hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua trước khi phê duyệt. Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở công
vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê [12, điều 15]. Do đó, phát triển nhà ở là một trong những nội dung cần được lập chiến lược và kế hoạch trong phát triển nhà ở chung của địa phương.
Chiến lược phát triển nhà ở nói chung và nhà ở nói riêng của địa phương phải đáp ứng các yêu cầu sau: Thứ nhất, phải phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng thời kỳ. Thứ hai, phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn. Thứ ba, phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, mơi trường, an tồn trong q trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai. Thứ tư, phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nơng thơn, chương trình xây dựng nơng thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền.
Do vậy, việc xây dựng chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở liên quan mật thiết đến các quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nghiên cứu đào tạo... không những thơng qua các u cầu trên, mà cịn thơng qua việc xác định quỹ đất để xây dựng nhà ở trong các quy hoạch. Trong quá trình tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch phát triển nhà ở hằng năm, việc lập danh sách các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn kêu gọi đầu tư là một trách nhiệm của chính quyền địa phương để định hướng phát triển nhà ở của địa phương đi đúng hướng.
1.2.3.2. Công tác xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn hoạt động Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước.
Đây là một nội dung cơ bản, quan trọng đặc biệt của hoạt động quản lý đối với bất kỳ ngành, lĩnh vực nào của chính quyền cấp tỉnh. Theo quy định của pháp luật, chính quyền trung ương mới có quyền ban hành khung pháp luật, cịn chính quyền cấp tỉnh ban hành các qui định pháp luật cụ thể hóa, tổ chức thực hiện tại địa phương mình, các hình thức văn bản thường là nghị quyết của HĐND tỉnh hoặc quyết định, chỉ thị của UBND Thị xã. Việc ban hành các văn bản này của chính quyền cấp tỉnh giúp cơng tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở được dễ dàng, chính xác và thuận lợi hơn. Ngồi ra, có trường hợp có những vấn đề phát sinh trong thực tiễn QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở mà chính quyền trung ương chưa qui định trong các khung pháp luật, chính quyền cấp tỉnh có thể đề xuất xin chỉ đạo của trung ương và xử lý các tình huống này ở địa phương bằng các qui định pháp luật của chính quyền địa phương.
Ban hành qui định pháp luật cụ thể hóa các văn bản pháp luật của trung ương về các dự án phát triển nhà ở có những nội dung cơ bản sau đây:
- Cụ thể hóa các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở;
- Cụ thể hóa qui định bảo đảm về mặt pháp lý quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án phát triển nhà ở.
1.2.3.3. Các chính sách có ảnh hưởng đến phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước
Các chính sách như huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển nhà ở thơng qua nhiều hình thức như: Huy động vốn của doanh nghiệp, huy động từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát triển địa phương, cổ phiếu, trái phiếu và các nguồn vốn hợp pháp khác, nhằm tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định, dài hạn và giảm phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước. Bên cạnh đó, các chính sách kinh doanh bất động sản nói chung và chính sách liên quan đến giao dịch, kinh doanh nhà ở, dự án nhà ở nói riêng bao gồm: Kinh doanh nhà ở có sẵn, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng để tổ chức, cá
nhân xây dựng nhà ở, chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở...cũng là nhân tố ảnh hưởng tới công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài NSNN. Các thủ tục hành chính trong quy trình đầu tư phát triển nhà ở từ bước lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, đầu tư xây dựng dự án, cấp giấy chứng nhận sở hữu... Rà soát, cắt giảm, đơn giản hóa, chuẩn hóa, thực hiện chuyển đổi số các thủ tục hành chính lĩnh vực xây dựng nhà ở hộ gia đình, riêng lẻ nhằm tăng cường sự tham gia người dân.
1.2.3.4. Bộ máy Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước
Để thực hiện hoạt động QLNN nói riêng ở bất kỳ ngành, lĩnh vực nào cũng cần có một bộ máy để thực hiện các quy định pháp luật đã đề ra. QLNN về các dự án phát triển nhà ở của chính quyền cấp tỉnh nếu theo nguyên lý chung thì cũng có bộ máy để thực hiện trên cơ sở khung pháp luật mà chính quyền trung ương ban hành. Chính quyền trung ương sẽ quy định về cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của bộ máy này. Chính quyền địa phương sẽ quản lý bộ máy này trên cơ sở biên chế nhân sự, khen thưởng, kỷ luật và có chế độ riêng của địa phương cho nhân sự của bộ máy. Trong đó, bộ máy QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài NSNN ở địa phương được tổ chức như sau
- Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có chức năng, nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về xây dựng và phát triển nhà ở trên địa bàn huyện - UBND tỉnh là cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương, là cơ quan
chấp hành của Hội đồng nhân dân tỉnh, chịu trách nhiệm thi hành pháp luật, các văn bản của cơ quan Nhà nước cấp trên và Tỉnh ủy, Nghị quyết HĐND tỉnh nhằm đảm bảo thực hiện chủ trương, biện pháp phát triển kinh tế - xã hội và thực hiện các chính sách khác trên địa bàn tỉnh.
- Các cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh: Sở Xây dựng; Sở Tài
nguyên môi trường; Sở Kế hoạch và đầu tư; ...
- UBND huyện có trách nhiệm trong việc chỉ đạo việc nghiên cứu xây dựng mới, sửa đổi, bổ sung các quy định, các cơ chế, chính sách liên quan đến
quản lý, phát triển nhà ở, thị trường bất động sản để ban hành đảm bảo phù hợp với pháp luật và tình hình, điều kiện thực tế của địa phương. Kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý và phát triển nhà ở của tỉnh và các huyện, thành phố đảm bảo có đủ cán bộ, đủ điều kiện và năng lực thực hiện. Hàng năm xác định các mục tiêu cụ thể về phát triển nhà ở trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm để đảm bảo hồn thành mục tiêu của chương trình.
1.2.3.5. Cơng tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước
Đây là một nội dung quản lý cơ bản của chính quyền cấp tỉnh đối với các dự án phát triển nhà ở. Thông qua việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật, chính quyền địa phương đảm bảo tốt hơn việc thực thi pháp luật trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, ngồi ra cịn giúp cho nhà nước kiểm tra lại các chính sách, pháp luật đã ban hành, kịp thời phát hiện những vấn đề bất cập để đề xuất, kiến nghị chính quyền trung ương sửa đổi, bổ sung.
Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển nhà ở không thể tránh khỏi việc phát sinh những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Đây là điều hết sức bình thường trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong hồn cảnh pháp luật nước ta cịn có những bất cập. Bên cạnh đó, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này cũng là điều không tránh khỏi bởi lẽ mục đích của các nhà đầu tư dự án phát triển nhà ở là tối đa hóa lợi nhuận, họ tìm những cách thức để giảm thiểu chi phí đến mức thấp nhất, dễ dẫn đến những vi phạm pháp luật. Do vậy, việc xử lý những vi phạm trong lĩnh vực xây dựng nhà ở theo mơ hình dự án cũng là nội dung QLNN về các dự án phát triển nhà ở của chính quyền cấp tỉnh.