c. Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
2.3.3. Thực trạng triển khai các chính sách, pháp luật phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà
bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam
Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam đang được thực hiện theo trình tự 16 bước, được cụ thể hóa tại Hình 2.4. Tuy nhiên trong thực tế công tác QLNN ở thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam thể hiện rõ trên một số nội dung sau:
2.3.3.1. Đề lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
Các quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thể hiện qua sơ đồ 2.4. Theo đó có ba trường hợp lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: (1) đấu giá quyền sử dụng đất nếu trường hợp đất đã được thực hiện bồi thường, GPMB; (2) đấu thầu thực hiện dự án đối với trường hợp đất chưa thực hiện bồi thường, GPMB; trường hợp này sẽ tiến hành đấu thầu lựa chọn nếu có 2 nhà đầu tư tham gia đấu thầu; hoặc xét chỉ định thầu nếu có 1 NĐT tham gia đấu thầu; (3) xét chỉ định thầu thực hiện dự án nếu NĐT có sở hữu quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp.
Hình 2.5. Quy trình thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
Nguồn: Tác giả tổng hợp theo các quy định pháp lý hiện hành
Trong quá trình thực hiện thực tế trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, quỹ đất sạch (đất đã thực hiện bồi thường, GPMB) trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam khơng có, và hiếm có nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, do vậy, hình thức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đang thực hiện trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam hiện nay chủ yếu là đấu thầu thực hiện dự án trên đất chưa được bồi thường, GPMB. Hơn thế nữa, quá trình lựa chọn nhà đầu tư triển khai dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam chủ yếu thực hiện hình thức chỉ định thầu (chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký) thông qua Tổ chuyên gia xét chọn chủ đầu tư được UBND Thị xã thành lập để xét chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở 2020. Một thực tế đang diễn ra ở Hà Nam đó là các dự án đầu tư phát triển nhà ở hiện nay chủ yếu do nhà đầu tư tự đề xuất ý tưởng để xét chọn chủ đầu tư, và chỉ có một nhà đầu tư này tham gia đấu thầu thực hiện dự án. Do vậy, công tác lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam thời gian qua khá đơn giản, ít phát sinh các vấn đề
trong việc đánh giá, lựa chọn chủ đầu tư.
Bảng 2.7. Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về công tác chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở
TT Nhận định Tỷ lệ NĐT đánh giá theo các mức độ (%) trung Điểm bình 1 2 3 4 5 1 Quá trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án được thực hiện công bằng, minh bạch
- - 20 60 20 4
2
Thời gian giải quyết hồ sơ chấp thuận chủ
trương đầu tư đúng theo quy định của pháp luật (30 ngày)
- - 40 60 - 3,6
3
Bộ hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư dự án là
hợp lý - - 20 60 20 4
Trong đó: 1. Hồn tồn khơng đồng ý; 2. Không đồng ý; 3. Trung lập/Bình thường/Khơng ý kiến; 4. Đồng ý; 5. Hồn tồn đồng ý
(Nguồn: Kết quả khảo sát năm 2020)
Kết quả đánh giá của NĐT về công tác chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cũng đã thể hiện thực trạng trên. Do các dự án hiện nay chủ yếu do nhà đầu tư tự đề xuất ý tưởng để xét chọn chủ đầu tư, nên quá trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án được các nhà đầu tư đánh giá là công bằng, minh bạch (bảng 2.7). Các tiêu chí để Tổ chuyên gia xem xét, đánh giá hồ sơ năng lực của nhà đầu tư đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư theo Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, gồm: Là các doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, với thực tế công tác lựa chọn chủ đầu tư đang diễn ra ở Hà Nam như trên - chỉ 1 nhà đầu tư tham gia đấu thầu, nên chưa có tính cạnh
tranh trong cơng tác đấu thầu lựa chọn nhà thầu. Hơn thế nữa, với quy trình chỉ định thầu trong hiện tại, các phương án tính tốn cụ thể của cơ quan nhà nước về quy mô xây dựng, phương án GPMB, suất đầu tư, tổng vốn đầu tư, giá trị thặng dư phải nộp ngân sách, tiền sử dụng đất phải trả theo quy định của Luật Đất đai để làm cơ sở so sánh, đánh giá lựa chọn chủ đầu tư... chưa có “cơ hội” để xây dựng và thực hiện. Đây sẽ là một thách thức trong tương lai đối với các cơ quan QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở, khi mà thị trường nhà ở sôi động thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia đấu thầu thực hiện dự án, phát sinh nhiều hồ sơ, thủ tục trong công tác lựa chọn chủ đầu tư, dễ gây nên sự lúng túng trong quá trình thực hiện
2.3.3.2. Về xác định giá đất
Theo quy trình hiện tại, khâu xác định giá để tính tốn tiền sử dụng đất của dự án được thực hiện ở bước 9 khi mà nhà đầu tư đã tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Thực tế đối với các dự án phát triển nhà ở hiện đang được triển khai trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, đa số các dự án đã triển khai thực hiện giải phóng mặt bằng, kết cấu hạ tầng, gần như cơ bản hoàn thiện dự án nhưng chưa xác định giá đất cụ thể để tính tốn tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước.
Việc xác định giá đất ở bước thứ 9 trong quy trình là bất hợp lý bởi nếu tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án ở bước 1, thì giá đất lại là một cơ sở để để so sánh, đánh giá lựa chọn chủ đầu tư. Trong khi đó, việc xác định giá đất ở bước 1 lại đang vướng bởi những quy định của Luật. Cụ thể, đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức: đấu thầu theo Luật Đấu thầu; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư; đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp được xác định tại thời điểm cho thuê đất, giao đất; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Cơ chế này áp dụng trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất, quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa quy định cụ thể trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, pháp luật về đấu thầu hiện hành chưa quy định được cơ chế riêng xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mà căn cứ theo pháp luật về đất đai.
Sự chênh nhau trong các văn bản quy phạm pháp luật về xác định giá đất, sự thiếu hụt các quy định liên quan khiến cho công tác xác định giá đất ngay từ bước 1 gặp vướng mắc và không thực hiện được. Trong khi đó, một trong các nguyên tắc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất là nhà đầu tư đề xuất hiệu quả đầu tư lớn nhất, tuy nhiên hiện nay, hiệu quả đầu tư chưa tính đến giá trị của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư cũng yêu cầu Nhà nước phải xác định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm đấu thầu nhằm minh bạch về thông tin, để đưa vào phương án tài chính của dự án, đảm bảo hiệu quả đầu tư. Đây là vướng mắc chung cho cả nước, không chỉ riêng ở thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, các điều kiện về xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa rõ ràng khiến các nhà đầu tư sẽ không tham gia đầu tư dự án.
2.3.3.3. Về chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ, bán nền ngay sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
Ở bước 2, sau khi được công nhận chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở, chủ đầu tư dự án tiến hành lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 với các nội dung sau:
- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; các quy định của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch.
- Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch.
- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao
cơng trình, khoảng lùi cơng trình đối với từng lơ đất và trục đường; vị trí, quy mơ các cơng trình ngầm (nếu có).
- Xác định chiều cao, cốt sàn và trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các cơng trình và các vật thể kiến trúc khác cho từng lô đất; tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố và mặt nước trong khu vực quy hoạch.
- Quy hoạch hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật đơ thị. - Đánh giá môi trường chiến lược.
- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thể hiện ở tỷ lệ 1/500.
Căn cứ vào đồ án quy hoạch chi tiết do Chủ đầu tư tự trình, cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ tiến hành thẩm định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết với các nội dung sau: Phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch chi tiết; các chỉ tiêu cơ bản về dân số, đất đai, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật; cơ cấu sử dụng đất; chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, giải pháp tổ chức không gian, kiến trúc, thiết kế đô thị cho từng lô đất; nguồn cung cấp và giải pháp tổ chức mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đến từng lô đất; giải pháp tổ chức tái định cư (nếu có); giải pháp bảo vệ mơi trường; những hạng mục ưu tiên đầu tư và nguồn lực để thực hiện; các vấn đề về tổ chức thực hiện; danh mục các cơng trình xây dựng trong khu vực quy hoạch.
Thực trạng đang xảy ra ở hầu hết các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam nói riêng và cả nước nói chung đó là, ngay sau khi có quy hoạch chi tiết 1/500 với đầy đủ các thông tin về phân lô, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội... thì chủ đầu tư đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ, bán nền. Tuy nhiên, các dự án đầu tư phát triển nhà ở đang đầu tư trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam hiện nay đa số chưa hoàn thành kết cấu hạ tầng, nhất là hạ tầng công cộng như theo quy hoạch nhưng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân.
cho nhà ở và Thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng. Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà thương mại khi đủ đáp ứng các điều kiện: (i) Nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; (ii) xây dựng xong phần móng của cơng trình nhà ở, (iii) có ý kiến bằng văn bản của Sở Xây dựng.
Theo đó, việc các chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân ngay sau khi được phê duyệt bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 là sai quy định của pháp luật. Hơn thế nữa, những vấn đề về lừa đảo, chiếm đoạt tài sản có thể xảy ra khi mà chủ đầu tiến hành ký hợp đồng huy động vốn với bước thứ 12, trong khi việc phân lô, bán nền đã được thực hiện xong ngay sau bước thứ 2.
2.3.3.4. Về cơng tác bàn giao cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho địa phương
Đối với dự án phát triển nhà ở, khi hồn thành cơng trình và nghiệm thu thì bàn giao cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy định của Luật Nhà ở. Chủ đầu tư tiến hành bàn giao cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) cho địa phương theo đúng hồ sơ đã được phê duyệt và hồ sơ nghiệm thu theo quy định hiện hành.
Trong đó các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý hoặc chủ đầu tư quản lý theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND Thị xã. Chủ đầu tư thực hiện bảo trì bảo hành cơng trình sau đầu tư theo quy định pháp luật về xây dựng trước khi bàn giao cho địa phương quản lý theo quy định tại Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng; Thơng tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà
chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng của tịa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thơng báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo hướng dẫn Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2014 của Chính phủ. Trên thực tế, nhiều hạ tầng kỹ thuật sau khi được các chủ đầu tư hoànthành chậm tiến hành bàn giao dẫn đến tình trạng hư hỏng khi bàn giao, không đảm bảo các yêu cầu nên đơn vị tiếp nhận khơng tiếp nhận. Hoặc trong q trình đầu tư hạ tầng, chủ đầu tư chưa chú trọng chất lượng, cơng tác bảo trì, bảo vệ dẫn đến những hư hỏng, mất mát khiến quá trình bàn giao hạ tầng gặp khó. Trong khi đó, quy định pháp luật về kiểm tra công tác nghiệm thu cơng trình, phân cấp quản lý hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam chưa được ban hành.