c. Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
2.3.2. Thực trạng công tác xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn hoạt động quản lý nhà nước đố
văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn hoạt động quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam
Đến nay, Nhà nước đã cơ bản ban hành hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan dự án phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở nói chung và nhà ở nói riêng. Trong đó, cơng tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở hiện đang được thực hiện dựa trên các Luật và văn bản quy phạm pháp luật chủ yếu sau:
(1) Luật Nhà ở năm 2020 và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/03/20121 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định những nội dung liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; QLNN về nhà ở tại Việt Nam. Đây là hai văn bản quy phạm pháp luật chính làm căn cứ trong việc triển khai công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở.
(3) Luật Xây dựng năm 2020, Nghị định 113/2021/NĐ-CP ngày 18/9/2020 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng: trong đó quy định các nội dung liên quan đến thẩm định, thẩm tra thiết kế, dự tốn, làm cơ sở tính tốn khấu trừ chi phí đầu tư cho nhà đầu tư;
(4) Luật Đấu thầu năm 2019 và Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 20/4/2020 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Trong đó quy định các hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất.
(4) Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: trong đó quy định điều kiện các chủ dự án được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ, bán nền.
(5) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Tuy nhiên, cho đến nay việc ban hành văn bản quy định trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam chưa được thực hiện. Công tác hướng dẫn thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam cũng mới chỉ dừng lại qua việc vận dụng và trích dẫn các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước có liên quan. Điều này đã gây ra những khó khăn, lúng túng nhất định đối với nhà đầu tư và cán bộ quản lý, giám sát việc thực hiện các quá trình, thủ tục trong việc QLNN đối với các dự án phát đầu tư triển nhà ở. Trong thực tế, các quy định về thủ tục đầu tư này còn nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Để hiểu chính xác, chủ đầu tư phải tham khảo khá nhiều văn bản pháp luật, trong đó có năm lĩnh vực chủ yếu: pháp luật về đầu tư, pháp luật về môi trường, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch. Ngoài các văn bản này, chủ đầu tư còn tuân theo quy định hướng dẫn của các cơ quan thực thi cho từng trường hợp dự án đầu tư cụ thể. Mặt khác, nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong việc nghiên cứu, tìm hiểu thơng tin thủ tục để thực hiện dự án đầu tư là do mới chỉ công bố, cơng khai từng thủ tục hành chính riêng lẻ mà chưa có cơng bố đầy đủ, rõ ràng về quy trình thủ tục thực hiện dự án đầu tư. Nếu nhà đầu tư khơng cập nhật kịp thời thì có thể thực hiện sai hoặc thực hiện chưa đầy đủ theo quy định của pháp luật.
Bảng 2.6. Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về công tác ban hành văn bản hành chính liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện dự án phát triển nhà ở
trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam
TT Nhận định Tỷ lệ NĐT đánh giá theo các mức độ (%) Điểm trung bình 1 2 3 4 5 1
Các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tư dự án đã đầy đủ
- - 20 60 20 4
2
Các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tư dự
án được công khai minh bạch - - - 80 20 4,2
3
Công tác ban hành các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tư dự án nhanh, kịp thời
- 20 60 20 - 3
4
Công tác ban hành các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tư dự án đồng bộ, thống nhất
- 20 60 20 - 3
Trong đó: 1. Hồn tồn khơng đồng ý; 2. Không đồng ý; 3. Trung lập/Bình thường/Khơng ý kiến; 4. Đồng ý; 5. Hoàn toàn đồng ý
(Nguồn: Kết quả khảo sát năm 2020)
Kết quả khảo sát các nhà đầu tư về công tác xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hóa, hướng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam của chính quyền cấp tỉnh cũng đã chứng minh thực trạng trên. Từ số liệu tổng hợp ở bảng 2.6 cho thấy, 80%-100% các nhà đầu tư đánh giá rằng, các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tư dự án đã đầy đủ, được công khai minh bạch. Tuy nhiên, 20% các nhà đầu tư cho rằng công tác ban hành các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tư dự án chưa đáp ứng được tiêu chí nhanh và kịp thời, cũng như chưa đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất. Mức điểm đánh giá cho hai nhận định này chỉ đạt trung bình 3
(nhà đầu tư đánh giá cơng tác này bình thường, hoặc khơng có ý kiến). Để thực hiện tốt các thủ tục pháp lý đầu tư, chủ đầu tư cần phải căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, các thủ tục này mặc dù đã được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật nhưng trong thực tế việc thực hiện ln là khó khăn cho các chủ đầu tư vì nhiều thủ tục hành chính khác phát sinh thêm để phục vụ cho việc quản lý của cơ quan nhà nước. Trong một số trường hợp, tuỳ thuộc vào quy mô và các điều kiện khác của dự án mà cơ quan nhà nước sẽ yêu cầu một số thủ tục phát sinh. Như vậy, tạo nên sự thiếu đồng bộ giữa việc quy định trong văn bản pháp luật và thực tế thực thi các thủ tục này.