c. Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
1.2.4. Nhân tố ảnh hưởng đến công tác Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước
phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước
1.2.4.1. Nhân tố khách quan
- Các yếu tố về điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý của địa phương có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển và mở rộng quy mô của phát triển nhà ở nói chung và các dự án phát triển nhà
ở nói riêng. Thực tế cho thấy, phần lớn các dự án phát triển nhà ở nằm ở các khu vực kinh tế trọng điểm của địa phương. Vị trí địa lý thuận lợi sẽ góp phần thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở, từ đó cơ quan QLNN dễ thực thi các quy trình liên quan đến mời gọi đầu tư vào dự án.
Tài nguyên đất đai có ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Quỹ đất của địa phương là cơ sở quan trọng để xây dựng, mở rộng, phát triển các dự án nhà ở.
Các vấn đề về địa hình, địa chất, thuỷ văn, khí tượng... tác động trực tiếp vào công tác lựa chọn địa điểm xây dựng hoặc mở rộng các dự án phát triển nhà ở; ảnh hưởng đến quy hoạch, sử dụng đất... và ảnh hưởng đến định hướng (chương trình phát triển nhà ở của địa phương. Bên cạnh đó, các điều kiện tự nhiên này cịn ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình, giá thành cơng trình và tiến độ thi cơng các dự án. Những khu đất có mặt bằng bằng phẳng, địa hình chắc chắn sẽ giảm thiểu chi phí cải tạo mặt bằng, giảm thiểu chi phí gia cố nền móng cơng trình.... Hay như điều kiện khí hậu khắc nghiệt với mùa mưa bão kéo dài ở Miền Trung cũng ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình và tiến độ thi công dự án.
- Các yếu tố về điều kiện kinh tế - xã hội
Phát triển kinh tế, đặc biệt là phát triển cơng nghiệp – cơng nghiệp hóa có tác động đến phát triển nhà ở của địa phương. Công nghiệp giữ vai trò động lực và nịng cốt trong q trình cơng nghiệp hóa, tạo ra tiềm lực to lớn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, từ đó tác động đến việc phân bố lao động xã hội, phân bố lại các điểm dân cư và tổ chức cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Q trình cơng nghiệp hóa đẩy nhanh tốc độ đơ thị hóa và là động lực để phát triển nhà ở thương mại theo mơ hình dự án.
Sự gia tăng dân số dựa trên các yếu tố tác động như: gia tăng dân số tự nhiên, gia tăng dân số cơ học (di dân) và q trình đơ thị hóa... sẽ tác động đến nhu cầu nhà ở trong tương lai, là một trong những căn cứ quan trọng để xây dựng chương trình, chiến lược phát triển nhà ở của địa phương.
Sự phát triển của thị trường nhà ở: Nhu cầu thị trường của nhà ở có tác động đến việc xây dựng các chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, trên cơ sở đó bố trí quỹ đất cho các dự án. Nhu cầu nhà ở của người dân địa phương tăng, thị trường nhà ở sôi động sẽ kéo theo sự quan tâm đầu tư của các nhà đầu tư dự án. Nhà ở được dự báo căn cứ vào mức độ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Nhu cầu nhà ở chủ yếu tại khu vực đơ thị. Theo kinh nghiệm của nhiều tỉnh thì tại những thành phố hoặc những huyện có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, nhiều người dân có mức thu nhập khá và ổn định, tỷ lệ dân số phi nơng nghiệp cao thì nhu cầu ở nhà thương mại lớn, khoảng 20%, đối với những huyện còn lại nhu cầu nhà ở thương mại ít hơn, khoảng 5%.
- Công tác quy hoạch của địa phương
Công tác quy hoạch của địa phương là một nhân tố ảnh hưởng cơ bản đến QLNN về các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam. Việc xây dựng các quy hoạch là một yêu cầu cấp thiết phục vụ quá trình phát triển của địa phương nói riêng và của quốc gia nói chung. Do vậy, cơng tác quy hoạch của địa phương luôn ảnh hưởng đến hoạt động QLNN của chính quyền địa phương nói chung và hoạt động quản lý đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại nói riêng.
Các quy hoạch liên quan đến phát triển nhà ở bao gồm: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển các ngành (công nghiệp, dịch vụ, nông nghiệp...), quy hoạch sử dụng đất đai... Các quy hoạch phát triển phù hợp, khoa học sẽ đảm bảo hiệu quả QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở của các địa phương và ngược lại.
- Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
Môi trường pháp luật là bộ phận không thể thiếu đối với các hoạt động đầu tư dự án phát triển nhà ở. Một hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn thiện và vận hành hữu hiệu là một trong những yếu tố tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi, định hướng và hỗ trợ cho các nhà đầu tư. Các dự án phát triển nhà ở
đang được điều chỉnh bởi nhiều Luật và một số Nghị định liên quan, như: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020, Luật Đất đai 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở... Do vậy, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến các dự án phát triển nhà ở không những ảnh hưởng đến các nhà đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến cơng tác QLNN trong lĩnh vực này. Quy trình thủ tục rườm rà là một trong những yếu tố mà các nhà đầu tư lo ngại khi có ý định đầu tư vào Việt Nam. Do vậy, công tác tư vấn, ban hành các quy trình hướng dẫn nhà đầu tư trong lĩnh vực này là cần thiết để quản lý tốt các dự án đầu tư phát triển nhà ở.
1.2.4.2. Nhân tố chủ quan
- Chủ trương đường lối, chính sách của cấp uỷ Đảng về nhà ở
Có thể nói các chủ trương đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước có được Thực thi tốt hay khơng, có đi vào và trở thành hiện thực trong cuộc sống hay không là đều nhờ vào vai trò Đảng Cộng sản Việt Nam. Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, các chủ trương chính sách của Đảng có đem lại cuộc sống ấm no cho nhân dân, có đem lại nguồn cổ vũ, động viên cho nhân dân hay không, tất cả đều phụ thuộc vào sự quan tâm, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng và của Nhà nước. Vì vậy, các chính sách thể chế về nhà ở đều xuất phát từ chủ trương, đường lối của Đảng hay nói cách khác, chính sách nhà ở và việc thực thi chính sách nhà ở trong đời sống chính là sự thể chế hố, cụ thể hoá chủ trương của Đảng và Nhà nước về lĩnh vực nhà ở.
- Quy định pháp luật của Nhà nước về nhà ở
Trên cơ sở quan điểm, mục tiêu và nhiệm vụ của chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước ban hành và thực thi hệ thống luật pháp liên quan đến nhà ở như: Hiến pháp, Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở... Hệ thống Luật pháp phải tạo thành một hệ thống nhất điều chỉnh toàn bộ các quan hệ và hành vi của các chủ thể tham gia vào phát triển nhà ở trong nền kinh tế thị trường.
nước, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, tổ chức, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình và người dân. Nhà nước quy định những hành vi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được làm, những hành vi bị cấm và các hình phạt trong phát triển nhà ở.
- Nguồn tài chính và cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để thực thi chính sách nhà ở
Ðây là nhân tố quan trọng đối với Thực thi chính sách nhà ở.
Tài chính bao gồm các khoản chi cho việc đầu tư xây dựng cơ sở vật chất nhà ở. Các nguồn lực để huy động vốn xây nhà ở bao gồm cả đầu tư từ nhà nước, các tổ chức kinh tế ở nước ngồi, nguồn hỗ trợ ODA hay thậm chí là nguồn vốn từ các thành phần kinh tế như cá nhân, tổ chức trong nước. Do đặc thù nhà ở là nhà ở dành cho các đối tượng làm việc tại những nơi đặc thù như khu công nghiệp, đối tượng thu nhập thấp mà số lượng người lại lớn vì vậy huy động được càng nhiều nguồn lực, đặc biệt là nguồn hỗ trợ chính phủ, ODA thì những đối tượng này mới có thể được tiếp cận nhiều hơn với nhà ở. Tài chính đầu tư cho nhà ở càng dồi dào thì càng có điều kiện bảo đảm chất lượng của nhà ở.
Cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bao gồm quỹ đất để xây dựng nhà ở và các cơng trình tiện ích đi kèm như trường học, nhà trẻ, chợ, hệ thống cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường… Đây là yếu tố hết sức quan trọng, nó tác động trực tiếp đến chất lượng nhà ở.
Khi nguồn tài chính và cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo thì đối tượng thụ hưởng nhà ở được mở rộng thêm và xây dựng nhà ở phát triển hơn.
- Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở
Với những chủ trương, chính sách lớn của Trung ương và địa phương, việc phát triển nhà ở cho người dân đã trở thành một sự nghiệp chung địi hỏi phải có nguồn vốn lớn để đầu tư xây dựng, cần phải có sự phối hợp từ nhiều nguồn khác nhau: Nhà nước, các tổ chức tài chính tín dụng, các doanh nghiệp, các mạnh thường quân, người dân,...
Việc huy động mỗi nguồn vốn này có những đặc điểm riêng địi hỏi phải có sự phối hợp linh hoạt, hợp pháp và mang lại hiệu quả cao nhất. Việc huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở cho người dân càng nhanh giúp cho chủ đầu tư yên tâm và chủ động trong việc đầu tư xây dựng dự án, thúc đẩy quá trình phát triển nhà ở cho người dân nhanh và bền vững.
- Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở cho người dân
Có thể nhận định, trong đầu tư phát triển nhà ở cho người dân, vốn và quỹ đất là 2 vấn đề khó khăn lớn nhất. Nó có tính quyết định đến sự thành bại của việc đầu tư, phát triển dự án. Chính vì vậy, việc bố trí, quy hoạch, ưu tiên quỹ đất dành cho đầu tư phát triển nhà ở cho người dân đã trở thành trách nhiệm của chính quyền các địa phương. UBND cấp tỉnh, huyện có trách nhiệm xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở cho người dân khi lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, địa điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp và chế xuất, trên địa bàn.
- Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án
Đối với các dự án phát triển nhà ở cho người dân thì hiệu quả về tài chính thường thấp và ưu tiên hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội là chủ yếu. Cũng rất dễ để thấy được đầu tư phát triển nhà ở cho người dân đã mang lại những tác động tích cực như giải quyết nhu cầu về nhà ở và nâng cao đời sống cho người dân; tăng số lượng lao động có việc làm, giảm tình trạng thất nghiệp, từ đó hạn chế được các tệ nạn xã hội; tăng thêm vẻ đẹp về kiến trúc, cảnh quan đơ thị; ngồi ra, q trình đầu tư cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật sản xuất, năng lực quản lý, năng suất và thu nhập của người lao động cũng được nâng cao.
- Năng lực của cán bộ, công chức quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
Đội ngũ cán bộ, công chức hành chính bao gồm những người thực thi cơng vụ trong bộ máy hành chính cơng quyền, là một mắt xích quan trọng khơng thể thiếu của bất kỳ nền hành chính nào. Đội ngũ này có vai trị thực
thi pháp luật để quản lý các lĩnh vực của đời sống xã hội, bảo đảm hiệu lực của đường lối thể chế của giai cấp cầm quyền. Đội ngũ công chức cần phải thể hiện vai trị của mình thơng qua làm việc một cách cụ thể, chu đáo, trung thực và giải quyết nhiệm vụ chuyên mơn một cách khẩn trương, nhanh chóng. Đội ngũ cán bộ, công chức cần đảm bảo các yêu cầu về chuyên môn, kỹ năng và tinh thần trách nhiệm, đạo đức công vụ trong thực thi công vụ. Mức độ đáp ứng các yêu cầu nêu trên của đội ngũ cán bộ, công chức địa phương sẽ quyết định hiệu quả QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở tại địa phương.