trình xây dựng
Theo Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải bao gồm các điều khoản sau:
- Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua
Trong nội dung này các bên cần nêu được họ tên, số chứng minh thư nhân dân, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của các bên. Nếu nhà, cơng trình xây dựng đang được đem bán thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc là sở hữu chung của nhiều người thì phải ghi thơng tin và có chữ kí của tất cả các chủ sở hữu vào phía bên bán hoặc ghi thông tin và chữ ký của người được các đồng chủ sở hữu khác ủy quyền hợp lệ. Tương tự, về phía bên mua, nếu nhiều người cùng mua cũng phải thể hiện thông tin của những người cùng mua này, đồng thời, thể hiện phần trăm giá trị đóng góp để mua nhà, cơng trình xây dựng trong hợp đồng….
- Điều khoản về đối tượng của hợp đồng
Điều khoản này phải nêu được đối tượng của hợp đồng là tồn bộ ngơi nhà, căn hộ, cơng trình xây dựng hay một phần; địa chỉ, vị trí nhà, cơng trình xây dựng; thơng tin quy hoạch liên quan đến nhà, cơng trình xây dựng; quy mơ, diện tích của nhà, cơng trình xây dựng; đặc điểm, tính chất, thực trạng, cơng năng sử dụng, chất lượng của nhà, cơng trình xây dựng. Đồng thời tại
điều khoản này cũng cần nêu rõ tình trạng pháp lý của nhà, cơng trình xây dựng như: hồ sơ, giấy tờ quyền sử dụng đất, về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng hoặc các giấy tờ khác có liên quan đến việc tạo lập nhà, cơng trình xây dựng. Mặt khác, cũng cần nêu rõ xem nhà, cơng trình xây dựng có đang bị thế chấp, bảo lãnh cho việc thực hiện bất kì nghĩa vụ nào khơng? Nếu có thì sẽ giải quyết như thế nào? Nếu nhà, cơng trình xây dựng có bị hạn chế về quyền sở hữu, sử dụng thì cũng cần phải được nêu rõ tại điều khoản này.
- Điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán
Tại điều khoản này, các bên thỏa thuận về giá nhà, cơng trình xây dựng và ghi cả bằng chữ và bằng số. Giá cả của nhà và cơng trình xây dựng có thể do các bên tự thỏa thuận hoặc các bên có thể nhờ bên thứ ba xác định giá làm căn cứ cho giao dịch. Trường hợp các bên thỏa thuận xác định giá theo giá thị trường thì thơng thường giá cả sẽ được xác định tại thời điểm bên mua thanh tốn tiền. Các bên có thể thỏa thuận về hệ số trượt giá khi có biến động về giá nếu việc thanh toán tiền được chia làm nhiều lần và việc chuyển giao quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng diễn ra trong thời gian dài...
Các bên cần thỏa thuận rõ phương thức trả tiền: một lần hay trả chậm, trả dần, bằng tiền mặt hay chuyển khoản… Việc giao nhận tiền do các bên tự thỏa thuận với nhau và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Đ iề u khoả n về giao nhậ n nhà, cơng trình xây dự ng và
hồ sơ kèm theo
Tại điều khoản này, các bên cần thỏa thuận và ghi rõ về thời gian giao nhận nhà, cơng trình xây dựng cụ thể. Nếu mua bán nhà, cơng trình xây dựng đã có sẵn thì vấn đề này sẽ khơng phức tạp như mua bán nhà, cơng trình xây dựng đang hoặc sẽ hình thành trong tương lai. Nếu đối tượng mua bán đang hoặc sẽ hình thành trong tương lai thì khả năng chậm giao nhà, cơng trình xây dựng của bên bán là rất cao. Vì vậy, các bên cần thỏa thuận rõ ràng thời gian giao nhận nhà và các giấy tờ pháp lý có liên quan tùy theo tiến độ tạo lập để
có thể hạn chế được các tranh chấp có thể xảy ra. Mặt khác các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại hoặc phạt hợp đồng do việc giao nhận nhà, cơng trình xây dựng khơng đúng thời hạn, khơng đúng chất lượng như thỏa thuận.
- Điều khoản về thuế, lệ phí liên quan đến giao dịch về nhà ở, cơng trình xây dựng
Trong giao dịch mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng có thể có các loại thuế và lệ phí sau: Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí cơng chứng. Về nguyên tắc pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, các bên có thể thỏa thuận rõ ràng về người nộp thuế, ai sẽ phải nộp những khoản thuế, lệ phí nào? Trong thỏa thuận cần thể hiện rõ các khoản thuế và lệ phí đã bao gồm trong tiền mua bán nhà hay chưa?
- Điều khoản về bảo hành
Theo quy định của pháp luật, bên bán phải bảo hành, sửa chữa nhà cho bên mua nếu có hư hỏng trong thời gian bảo hành. Tuy nhiên, pháp luật vẫn ưu tiên sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy, tại điều khoản này, các bên có thể thỏa thuận bên bán phải bảo hành nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua hoặc không, nếu bảo hành thì thời hạn bảo hành là bao lâu? Phạm vi, đối tượng bảo hành, điều kiện bảo hành như thế nào?
- Điều khoản về đăng kí, xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng cơng trình xây dựng
Tại điều khoản này, thông thường các bên thỏa thuận bên mua có trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật, bên bán có trách nhiệm hỗ trợ bên mua hoàn thành các thủ tục trên. Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng cơng trình xây dựng
được coi là chuyển giao hoàn toàn từ bên bán sang bên mua kể từ thời điểm thực hiện xong thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Điều khoản về quyền và nghĩa vụ giữa các bên
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng được pháp luật quy định khá cụ thể.
+ Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, bên bán có các quyền sau: Yêu cầu bên mua thanh toán tiền theo đúng thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại, nếu bên mua có lỗi trong khi thực hiện hợp đồng; Đơn phương hủy bỏ hợp đồng, nếu bên mua vi phạm điều kiện về đơn phương hủy bỏ hợp đồng do pháp luật quy định hoặc do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng; Ngoài ra, bên bán cịn có các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Song song với các quyền trên, bên bán có các nghĩa vụ sau: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, cơng trình xây dựng, đồng thời chịu trách nhiệm về những thơng tin đó; Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; Chuyển giao quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất; Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng đã bán cho bên mua trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua nếu có hư hỏng trong thời hạn bảo hành đã thỏa thuận; Bồi thường thiệt hại cho bên mua, nếu bên bán có lỗi và gây thiệt hại; Thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên; Ngồi ra, bên bán cịn có các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên bán là quyền và nghĩa vụ của bên mua trong hợp đồng.
Bên mua nhà, cơng trình xây dựng có các quyền sau: Được nhận nhà,
cơng trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; Yêu cầu bên bán nhà, cơng trình xây dựng hồn thành các thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng; Chuyển giao quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên bán nhà bảo hành, sửa chữa nhà trong thời hạn bảo hành nếu có hư hỏng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Yêu cầu bên bán nhà bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, cơng trình xây dựng khơng đúng thời hạn, không đúng chất lượng, không đúng các thỏa thuận khác trong hợp đồng mà do lỗi của bên bán gây ra; Đơn phương hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà, cơng trình xây dựng vi phạm những điều kiện để hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng; Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Bên mua nhà có các nghĩa vụ sau: Thanh toán tiền cho bên bán nhà
theo đúng thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng; Nhận nhà, cơng trình xây dựng theo đúng chất lượng, thời hạn đã thỏa thuận cùng các giấy tờ có liên quan; Sử dụng nhà đúng công năng, thiết kế; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra đối với bên bán; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật
- Điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng
Tại điều khoản này, các bên thường thỏa thuận việc giải quyết tranh chấp trước tiên là thông qua thương lượng, hòa giải, sau cùng là nhờ vào sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu các bên không tự giải quyết được.
Điều khoản này thường được các bên đưa vào hợp đồng để khẳng định lại niềm tin lẫn nhau của các bên về sự chính xác của đối tượng giao dịch. Bên bán cam kết ngơi nhà, cơng trình xây dựng thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thừa kế hợp pháp của họ, khơng có bất cứ tranh chấp nào, khơng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho, khơng bị cơ quan nhà nước xem xét xử lý, khơng cịn bất kí giấy tờ nào khác ngoài giấy tờ đã giao. Bên bán cam kết đã nhận đủ tiền nếu bên mua thanh tốn tiền ln một lần cho bên bán…. Bên mua cam kết đã xem xét kỹ về ngôi nhà, cơng trình xây dựng cả về nguồn gốc và thực trạng, đã nhận bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cùng các giấy tờ có liên quan (nếu có việc bàn giao ln tại thời điểm kí kết hợp đồng). Các bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng.
Ngoài các điều khoản trên, các bên có thể thỏa thuận những điều khoản khác cùng điều khoản thi hành và thực hiện việc ký kết hợp đồng. Sau khi ký kết hợp đồng, các bên cần đưa hợp đồng đi công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và hoàn thành các thủ tục trước bạ sang tên, chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.