Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới góc độ kinh doanh bất động sản không thuần túy là một giao dịch dân sự, giao dịch này hướng tới những lợi ích trong kinh doanh quyền sử dụng đất. Đặc biệt việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tìm kiềm lợi nhuận là mục đích của đa số các giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các hợp đồng phổ biến và có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng.
Do đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt nên chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được pháp luật quy định chặt chẽ và có những đặc thù riêng. Khơng phải tất cả các chủ thể có quyền sử dụng đất đều được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai người được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể là:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải là đất thuê, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 theo hình thức trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 05 năm
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được pháp luật hạn chế như: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp chỉ có thể là người có hộ khẩu trong cùng một xã, thị trấn nơi có đất nơng nghiệp, người nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngồi chỉ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định như: Phải tiếp tục đầu tư dự án mà nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang đầu tư trên quyền sử dụng đất được chuyển nhượng tại Việt Nam, chưa sở hữu quyền sử dụng đất hay nhà ở nào…
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng.
Tại khoản 1 Điều 429 Bộ luật Dân sự 2005 năm quy định: "Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch" [40]. Vậy tài sản được phép giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Ngay trong tên hợp đồng đã thể hiện rõ đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là " Quyền sử dụng đất". Như vậy, khi thực hiện hợp đồng, về mặt pháp lý các bên phải thực hiện việc chuyển giao hai đối tượng là đất và quyền sử dụng đất. Đây chính là điểm khác biệt của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nước ta so với hợp đồng mua bán đất của đa số các quốc gia trên thế giới. Sự khác biệt này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta. Do vậy các cá nhân, tổ chức (trừ Nhà nước) chỉ có thể sở hữu "quyền sử dụng đất" mà khơng thể có quyền "sở hữu đất" như cá
nhân, tổ chức của nhiều nước trên thế giới. Như vậy, ở nước ta "đất đai" khơng phải là một loại hàng hóa, chỉ có "quyền sử dụng đất" được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và được giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, không phải quyền sử dụng đất nào cũng được phép giao dịch trên thị trường. Để có thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản đòi hỏi "quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 62 và Điều 106 Luật Đất đai năm 2003:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đất khơng có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. - Trong thời hạn sử dụng đất.
- Trường hợp quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư hạ tầng kĩ thuật, xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, dự án khu nhà ở thì phải có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt.
Những điều kiện trên là điều kiện bắt buộc đối với quyền sử dụng đất khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Nhà nước quy định như vậy nhằm hạn chế tối đa các tranh chấp có thể xảy ra khi các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường.
Thứ ba, hình thức của hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ hai điều kiện sau:
- Phải được lập thành văn bản.