Hợp đồng thuê bất động sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng.
Đối tượng của hợp đồng thuê bất động sản có thể là nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, khác với hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng, đối của hợp đồng thuê bất động sản bắt buộc phải là tài sản hiện hữu tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng, nghĩa là khơng có việc cho th tài sản hình thành trong tương lai. Điều này được khẳng định ngay trong nguyên tắc của hoạt động th nhà, cơng trình xây dựng: Nhà, cơng trình xây dựng cho th phải là nhà và cơng trình xây dựng có sẵn. Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tế của bên thuê, bởi bên thuê có nhu cầu sử dụng ngay nhà ở, cơng trình xây dựng, đất đai mới đi th nên địi hỏi nhà ở, cơng trình xây dựng cho th phải có sẵn. Bất động sản có vị trí đẹp, thuận lợi, cơ sở hạ tầng tốt, an ninh tốt sẽ có giá thuê cao hơn những nơi không đáp ứng được các nhu cầu của bên thuê. Đồng thời, bên th cũng phải có đủ năng lực tài chính mới có thể th được bất động sản có vị trí
đẹp, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt, thuận lợi. Ngược lại, họ phải chấp nhận thuê những bất động sản có thể khơng đáp ứng đầy đủ các u cầu của chính họ.
Thứ hai, về hình thức của hợp đồng.
Về nguyên tắc hợp đồng thuê bất động sản phải được lập thành văn bản và tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn th từ 6 tháng trở lên thì phải có cơng chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [40]. Như vậy, nếu hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 6 tháng thì khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005: Nếu bên cho thuê nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng cho th nhà phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Theo quy định mới nhất của pháp luật thì hợp đống thuê bất động sản khơng bắt buộc phải có cơng chứng hay chứng thực nữa. Đây là một quy định nhằm giảm thiểu thủ tục hành chính của Nhà nước ta.
Thứ ba, chủ thể của hợp đồng.
Trong hợp đồng thuê bất động sản, chỉ cần một chủ thể nào đó có đầy đủ năng lực giao kết hợp đồng và có bất động sản có sẵn, đủ điều kiện để giao dịch đều có thể trở thành bên cho thuê bất động sản. Điều này có nghĩa rằng: bên cho thuê không nhất thiết phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký kinh doanh ngành, nghề kinh doanh bất động sản mới được phép hợp đồng thuê bất động sản. Điều này phù hợp với thực tiễn của nước ta hiện nay. Thực tế, hiện nay có nhiều người có nhiều bất động sản khác nhau và họ cũng khơng có nhu cầu sử dụng hết các bất động sản đó; nên đem cho thuê và thu về những lợi ích nhất định. Do đó, bên cho th trong hợp đồng thuê bất động sản chủ yếu là cá nhân, hộ gia đình, bên cạnh các tổ chức kinh doanh bất động sản
Qua vụ việc trên, có thể thấy chủ đầu tư sai phạm trong việc đầu tư xây dựng bất động sản có thể là nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp giữa các bên trong thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Có những vấn đề mà một người mua bình thường khó có thể phát hiện ra sai phạm của bên bán, vì vậy nguy cơ tranh chấp hợp đồng là rất cao khi Nhà nước can thiệp vào sai phạm của bên bán. Bên mua có thể được lợi như Tập đồn Hịa Phát trong trường hợp trên nhưng cũng có thể họ sẽ bị thiệt hại nhiều. Tham gia vào các giao dịch mà chủ đầu tư có sai phạm thì người mua như cầm trong tay mình "một con dao hai lưỡi".
Thứ ba, trong quá trình thực hiện hợp đồng, đặc biệt là trong hợp đồng
mua bán nhà hình thành trong tương lai việc vi phạm điều khoản giá cả vẫn xảy ra. Đặc trưng của loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tại thời điểm ký hợp đồng nhà ở là đối tượng của giao dịch chưa được hình thành. Các thông tin về tài sản chỉ biết được dựa trên dự án, sơ đồ, bản thiết kế… Thơng thường thì giá cả mà bên bán đưa ra ban đầu là giá dự kiến, mức giá này có thể biến động tùy theo thị trường lúc hai bên kí hợp đồng mua bán nhà. Ban đầu hai bên sẽ ký kết với nhau hợp đồng góp vốn trước với mức giá dự kiến. Cuối cùng khi mức vốn góp đã đủ để mua nhà và nhà đã hồn thành thì hai bên sẽ kí kết hợp đồng mua bán nhà. Trong những trường hợp trên đa số bên bán sẽ tăng giá nhà so với giá dự kiến ban đầu. Đây là một bất lợi đối với bên mua. Bởi lúc giao kết hợp đồng bên mua vẫn chưa nhận luôn được tài sản mặc dù họ đã phải trả một số tiền nhất định. Sau này nếu bên bán cố ý gây bất lợi kéo dài thời gian bàn giao nhà và nâng giá nhà lên một mức nhất định không quá cao so với giá cả ban đầu dự kiến thì đa số người góp vốn ngậm ngùi đưa thêm tiền để mong sớm mua được nhà bởi họ đã bỏ ra số tiền rất lớn để góp vốn trước đó. Bởi họ biết rằng dù cho chủ đầu tư có trả lại số tiền mà họ đã góp vốn thì họ cũng khó có thể mua được nhà ở thời điểm đó do sự biến động của thị trường bất động sản cũng như sự mất giá của đồng tiền.
Vấn đề thứ tư, việc giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong
tương lai vẫn có vi phạm về mặt chủ thể hợp đồng và điều kiện để huy động vốn xây dựng nhà.
Hiện nay có rất nhiều trường hợp các chủ đầu tư không đủ vốn nên vay vốn hoặc hợp tác đầu tư với các chủ đầu tư khác để cùng thực hiện dự án đầu tư của mình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, điều đáng lưu ý ở đây là nhiều khi các chủ đầu tư được chủ đầu tư có dự án kêu gọi đầu tư mặc dù chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận cũng đã đứng ra ký kết các hợp đồng góp vốn để tiến hành xây dựng nhà.
Chẳng hạn như:
Dự án khu đô thị Thanh Hà là khu đơ thị hồn vốn cho việc Cienco 5 bỏ tiền ra xây dựng trục đường nam Hà Nội được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Khi có dự án này trong tay, Cienco 5 đã ký hợp đồng tín dụng với một công ty khác khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào nguy cơ bị lừa đảo.
Theo quy hoạch được phê duyệt, trục đường phía Nam Hà Tây (cũ) có chiều dài 41,5 km, bắt đầu từ thành phố Hà Đông đi qua các huyện Thanh Oai, Ứng Hòa, Phú Xuyên. Một chuỗi khu đô thị sẽ được xây dựng dọc tuyến đường gồm: Thanh Hà A, Thanh Hà B và Mỹ Hưng - Cienco 5. Dự án do Tổng công ty Xây dựng cơng trình giao thơng 5 (Cienco 5), Bộ Giao thơng vận tải đầu tư theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao), trong đó 3 khu đơ thị được xây dựng để hoàn vốn cho dự án đường phía Nam Hà Tây (cũ).
Mặc dù chưa xây dựng xong hạ tầng, ông Thân Đức Nam, Tổng giám đốc Cienco 5 đã giao cho ông Phan Văn Mạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) ký hợp đồng tín dụng với ơng Nguyễn Mạnh Cường, Tổng
giám đốc Công ty cổ phần xây dựng & dịch vụ 1/5 (Cơng ty 1/5), có văn phịng giao dịch tại khu đơ thị Trung Hịa Nhân Chính, Hà Nội, để huy động vốn.
Ngày 19/1/2010, Cienco 5 Land (bên A) đã ký hợp đồng số 01/HĐVV vay Công ty 1/5 (bên B) số tiền 200 tỷ đồng. Thời hạn vay là 18 tháng. Mục đích sử dụng tiền vay nêu trong hợp đồng là để Cienco 5 Land đầu tư cho giai đoạn 1 dự án đường Trục phía nam Hà Tây (cũ) và các khu đơ thị hồn vốn (trong đó có dự án Thanh Hà A)... Lãi suất được 2 bên ấn định là 1%/tháng. Nội dung hợp đồng còn nêu: "Ưu tiên cho bên B được thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư vào khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5 do bên A làm chủ đầu tư".
Ngay sau đó, Cienco 5 Land và Công ty 1/5 lại ký tiếp phụ lục hợp đồng 01/HĐVV với bên A đồng ý cho bên B được hợp tác đầu tư vào khu đơ thị Thanh Hà. Vị trí đất thực hiện hợp tác đầu tư là đất biệt thự tại A2, dự án đô thị Thanh Hà A với diện tích 55.000m2, giá dự kiến không quá 12 triệu đồng/m2 (bao gồm cả VAT). Điều đáng lưu ý là phụ lục hợp đồng này không hề nêu thời gian ký kết.
Căn cứ vào hợp đồng tín dụng này, mặc dù chưa được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt là chủ đầu tư thứ phát nhưng Công ty 1/5 đã tiếp tục ký hợp đồng huy động vốn với rất nhiều chủ đầu tư khác.
Ông Nguyễn Mạnh Cường, Tổng giám đốc Công ty 1/5 cũng bước đầu thừa nhận: Chúng tôi chưa được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt là nhà đầu tư thứ phát tại dự án Thanh Hà A. Đã có trên 50 nhà đầu tư rót vốn cho chúng tơi. Ngồi hợp đồng trên, đáng ra Cienco 5 Land phải cung cấp cho tôi những văn bản như: Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, của
Chính phủ chấp thuận xây dựng dự án theo hình thức BT; phê duyệt phương án kinh doanh và giá đất tại thời điểm hiện tại để làm căn cứ pháp lý. Thế nhưng Cienco 5 không làm như vậy. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có tờ trình và dự án có nguy cơ bị Chính phủ thu hồi [31].
Việc làm của Công ty 1/5 là trái với các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và vi phạm về mặt chủ thể trong việc ký kết các hợp đồng huy động vốn để xây dựng nhà. Hợp động huy động vốn chính là những hợp đồng góp vốn để tiến tới các bên kí kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định của pháp luật, cơng ty này khơng có quyền huy động vốn vì khơng phải là chủ đầu tư thứ phát; hai là, hợp đồng tín dụng và phụ lục hợp đồng trên không phải là cơ sở pháp lý để huy động vốn; ba là, khu đô thị này chưa làm xong hạ tầng.
Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 (quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản) của Chính phủ quy định chi tiết việc bán nhà cho người tiêu dùng quy định: Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng lần đầu khi chủ đầu tư đã triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật dự án. Thông tư số 04/2006/TT-BXD của Bộ Xây dựng (hướng dẫn thực hiện Nghị định số 02/2006/NĐ-CP của Chính phủ về qui chế khu đơ thị mới) cũng quy định nội dung như trên. Như vậy, việc làm của cả Cienco 5 Land và Công ty 1/5 đều sai.
Quy định là vậy, nhưng nhiều trường hợp chủ đầu tư vẫn bất chấp quy định của pháp luật và huy động vốn từ người mua ngay từ thời điểm bắt đầu xây cơ sở hạ tầng cơ bản dưới các hình thức như: hợp đồng nhận vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng vốn... Các trường hợp huy động vốn như vậy được coi là hành động chiếm dụng vốn của người dân. Nhiều trường hợp các chủ đầu tư chiếm dụng vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản khác chứ khơng phải để xây dựng cơng trình mà họ đang huy động vốn. Điều này làm cho nhiều chủ đầu tư đã phải "bỏ của chạy lấy người" khi
không thể xoay ra vốn để tiếp tục đầu tư xây dựng nhà như đã cam kết khi việc kinh doanh bất động sản của họ gặp rủi ro. Hiện nay, có rất nhiều các chủ đầu tư đã bị phá sản và lâm vào tình trạng nợ nần mà xuất phát điểm chính là do huy động vốn từ người dân sai pháp luật trong khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Nguyên nhân của tình trạng này la do đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước của ta đều thiếu vốn. Trừ các Tổng công ty lớn của Nhà nước có chứng năng kinh doanh bất động sản như: Vinaconex, Tổng công ty xây dựng Thăng Long, Công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội… thì hầu hết các doanh nghiệp vừa và nhỏ kinh doanh theo kiểu
"lấy ngắn nuôi dài". Để đủ điều kiện trang trải cho một dự án, nhiều khi các
doanh nghiệp đã chọn cách bán dự án khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện để huy động vốn. Mức vốn pháp định 6 tỷ đồng cho một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo pháp luật quy định như hiện nay không đủ để đảm bảo điều kiện cho một doanh nghiệp có thể vững vàng bước vào lĩnh vực đầu tư xây dựng để kinh doanh bất động sản.
Sai phạm nhiều nhưng điều đáng lưu ý là các trường hợp vi phạm pháp luật trên được các cơ quan chức năng phát hiện chưa nhiều và khi có vấn đề xảy ra thì thua thiệt trước tiên vẫn thuộc về phía người mua.
Thứ năm, khi thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản trong
nhiều trường hợp các bên vẫn tranh chấp về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Ví dụ như: Đã có những tranh chấp xảy ra giữa nhà đầu tư nước ngoài và người mua nhà ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng xung quanh chuyện ai phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà Nước, chủ đầu tư nước ngoài hay người dân đã mua nhà của chủ đầu tư?
Công ty Phú Mỹ Hưng đã đầu tư vốn rất lớn để xây dựng khu đô thị mới này. Đã nộp tiền thuê đất 50 năm. Nhờ đó giá đất tại khu vực này đã tăng rất nhiều lần so với trước, tiền sử dụng đất do
đó cũng tăng theo. Nếu nay buộc người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất hiện nay thì khơng khác gì buộc người mua nhà đất phải trả giá gấp đơi, người dân tất khơng đồng tình. Nhưng nếu buộc chủ đầu tư phải nộp khoản này cũng không hợp lý vì nhiều chính sách, quy định pháp luật về đầu tư vào đất đai đã có nhiều thay đổi. Chủ đầu tư và người mua nhà, đã có đề xuất người mua nhà nộp 58% tiền sử dụng đất. Tin cịn cho biết Đồn và Thường trực Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thống nhất sẽ tổng hợp, báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị tính lại tiền sử dụng đất cho người dân mua nhà đất trong khu Phú Mỹ Hưng.
Những mắc mớ:
Trước hết, vụ khiếu nại đã lên tới cấp xử lý tối cao là Thủ tướng. Có nghĩa là nó đã vượt q khn khổ xử lý của các văn bản dưới luật hiện hành, do đó cần có một quyết định xử lý riêng của Thủ tướng.
Thứ hai, nhận xét của Đoàn nặng về phân tích tình hình rất