chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp trên phải được các cơ quan cấp giấy phép đầu tư đồng ý. Quy định này để đảm bảo cho các cơ quan nhà nước có thể quản lí được các dự án đầu tư, nhất là các dự án do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện tại Việt Nam.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên là các tổ chức thì pháp luật quy định phải có cơng chứng của cơng chứng Nhà nước. Còn đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau thì các bên có thể thỏa thuận chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc cơng chứng.
Sau khi hợp đồng được ký kết, các bên phải tiến hành việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thơng qua hoạt động này, Nhà nước có thể xác nhận chủ thể trong hợp đồng có quyền chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?. Quyền sử dụng đất trong hợp đồng có được giao dịch khơng?. Xác định hạn mức, nghĩa vụ tài chính của các bên...
Các điều kiện trên là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và thường có giá trị lớn. Nhà nước buộc phải có sự can thiệp nhằm ngăn ngừa, hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng cho việc giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.
2.1.2.2. Các nội dung chủ yếu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng đất
Theo Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hợp đồng kinh doanh bất động sản cần các điều khoản sau đây:
Điều khoản này cũng tương tự như ở hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng. Tại điều khoản này, các bên đưa ra những thơng tin thật chính xác, cụ thể về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng như: tên, số chứng minh thư nhân dân, địa chỉ cư trú, hộ khẩu thường trú, số điện thoại... Đây là điều khoản có ý nghĩa trong việc xác định đương sự trong vụ án dân sự nếu có tranh chấp xảy ra giữa các bên trong hợp đồng.
- Các thông tin về quyền sử dụng đất
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là quyền sử dụng đất. Điều khoản các thông tin về quyền sử dụng đất có thể nói là một trong những điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều khoản này đòi hỏi bên chuyển nhượng phải cung cấp các thơng tin thật chính xác về quyền sử dụng đất. Thông tin về quyền sử dụng đất bao gồm: loại đất, vị trí, thơng tin về quy hoạch có liên quan đến đất, quy mơ, diện tích, tình trạng pháp lý... Điều khoản này cần nêu rõ các thông tin về quyển sử dụng đất được chuyển nhượng như: có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất số bao nhiêu, các ranh giới, diện tích bao nhiêu, mang tên chủ sở hữu nào, thuộc thửa nào, tờ bản đồ số bao nhiêu, địa chỉ ở đâu, thuộc quy hoạch nào, các hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có), quyền và lợi ích của bên thứ ba co liên quan (nếu có)…
- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán Điều khoản về giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản quan trọng nhất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá cả là yếu tố quyết định tính chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng là cơ sở để phân biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Giá chuyển nhượng do các bên tự thỏa thuận hoặc nhờ bên thứ ba định giá. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thơng qua việc bán đấu
giá. Giá khởi điểm để bán đấu giá không được thấp hơn khung giá đất do Nhà nước quy định.
Khi thỏa thuận về giá cả, các bên phải thỏa thuận giá đã bao gồm các loại thuế và phí mà các bên đã phải chịu hay chưa?. Đây là thỏa thuận quan trọng mà trên thực tế hay phát sinh tranh chấp.
Về phương thức thanh tốn, các bên có thể thỏa thuận thanh tốn bằng tiền thơng qua chuyển khoản hay tiền mặt, hoặc thanh toán bằng vàng.
Các bên cần thỏa thuận thật cụ thể về thời hạn thanh toán. Thỏa thuận này là thỏa thuận thường hay phát sinh tranh chấp trên thực tế. Việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần hoặc một lần tùy thỏa thuận của các bên. Trong điều khoản này có thể nói về vấn đề tiền đặt cọc (nếu các bên có thỏa thuận đặt cọc).
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: Quyền yêu cầu bên nhận chuyển
nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán đầy đủ và đúng hạn tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại, nếu do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu bên nhận chuyển nhượng vi phạm các điều kiện về đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do pháp luật quy định hoặc do hai bên đã thỏa thuận; Các quyền khác do pháp luật quy định.
Bên chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Cung cấp thông tin đầy đủ
và trung thực về quyền sử dụng đất; Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng; Bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nếu do lỗi của mình gây ra; Thực hiện các nghĩa vụ về thuế
theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Tương ứng với quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng có các quyền sau: Yêu cầu bên chuyển nhượng
cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, vị trí, loại đất, tình trạng đất… đúng như thỏa thuận trong hợp đồng; Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm các điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên; Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu do lỗi của nên chuyển nhượng gây ra; Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Bên nhận chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Thanh toán tiền cho
bên chuyển nhượng theo đúng số tiền, thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; Khai thác sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
- Thời hạn giao nhận đất và hồ sơ kèm theo
Tại điều khoản này, các bên thỏa thuận thời gian giao nhận đất và hồ sơ kèm theo cụ thể. Có thể bên chuyển nhượng giao đất khi bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền đầy đủ hoặc đã thanh toán một phần tùy thỏa thuận của các bên. Việc giao nhận hồ sơ về quyền sử dụng đất có thể được thực hiện đồng thời với việc giao nhận đất hoặc không. Thông thường khi đã chuyển giao đất thì quyển sở hữu quyền sử dụng đất sẽ thuộc về bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong trường hợp trả chậm, trả dần thì quyền sở hữu của bên chuyển nhượng sẽ được bảo lưu cho đến khi bên nhận chuyển nhượng trả
đủ tiền hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng
Các bên sẽ thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại nếu có vi phạm hợp đồng và có thiệt hại xảy ra cho phía bên kia. Việc bồi thường thiệt hại sẽ được thực hiện như thế nào?
Vấn đề phạt hợp đồng cũng có thể được các bên thỏa thuận. Viêc phạt hợp đồng sẽ chỉ được nhắc đến nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận tỉ lệ phạt hợp đồng nhưng không được quá tỉ lệ mà pháp luật giới hạn, đồng thời các bên cũng có thể thỏa thuận việc thanh tốn phạt hợp đồng sẽ được thực hiện như thế nào?
- Giải quyết tranh chấp
Tại điều khoản này các bên có thể thỏa thuận nếu phát sinh tranh chấp trong hợp đồng thì việc giải quyết mâu thuẫn sẽ tiến hành như thế nào. Thơng thường, nếu có tranh chấp, ban đầu các bên sẽ tự thương lượng dàn xếp, sau đó nếu khơng thể giải quyết mâu thuẫn các bên sẽ nhờ bên thứ ba can thiệp.
- Các điều khoản khác
Trên cơ sở xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ thực hiện các thủ tục quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.