Từ khái niệm về hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng, chúng ta có thể khái qt lên những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng.
Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng.
Ngay trong tên gọi của hợp đồng, chúng ta đã có thể thấy đối tượng của hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng là nhà ở và cơng trình xây dựng. Theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ
hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở năm 2005, nhà ở bao gồm các lại sau: - Nhà ở được tạo lập hợp pháp
- Nhà ở thương mại - Nhà ở xã hội - Nhà ở công vụ
- Thuê mua nhà ở xã hội
Về cơng trình xây dựng, theo nghĩa chung nhất có thể hiểu là "tất cả các cơng trình xây dựng trên bề mặt đất và cơng trình ngầm được xây dưới lịng đất". Khoản 2 Điều 3 Luật Xây dựng 2003 năm quy định:
Cơng trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm cả phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần trên mặt nước, phần dưới mặt nước được xây dựng theo thiết kế. Cơng trình xây dựng bao gồm: Cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, năng lượng và các cơng trình khác [38].
Tuy nhiên, khơng phải loại nhà ở và cơng trình xây dựng nào cũng có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng. Để
có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng, nhà và cơng trình xây dựng phải là đối tượng được pháp luật cho phép giao dịch trên thị trường bất động sản với việc thỏa mãn các điều kiện sau:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Nhà ở, công trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Nhà ở, cơng trình xây dựng khơng có tranh chấp về quyền sở hữu; - Nhà ở, cơng trình xây dựng khơng bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà ở, cơng trình xây dựng khơng nằm trong khu vực bị cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Nhà ở, cơng trình xây dựng có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, giấy tờ về dự án đầu tư, thiết kế cơng trình đã được phê duyệt
Theo quy định của pháp luật, những cơng trình xây dựng khơng được phép kinh doanh, bao gồm: Nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, cơng trình bí mật Nhà nước, cơng trình an ninh quốc phịng, cơng trình được cơng nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu Nhà nước và các cơng trình khác mà pháp luật khơng cho phép kinh doanh. Như vậy, có thể hiểu ngồi nhà ở và cơng trình khơng được phép kinh doanh thì các loại nhà ở và cơng trình khác có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng.
Điều đặc biệt về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng là đối tượng của hợp đồng có thể có sẵn và hiện hữu tại thời điểm hai bên kí hợp đồng hoặc là khơng có sẵn, khơng hiện hữu vì bất động sản sẽ được hình thành trong tương lai. Nhìn chung, đối tượng của hợp đồng mua
bán nhà, cơng trình xây dựng tương đối rộng so với đối tượng của các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản khác.
Thứ hai, về hình thức của hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có thể có cơng chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền tùy theo thỏa thuận của các bên và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
Nhà ở, cơng trình xây dựng là những tài sản có giá trị lớn nên việc giao dịch khơng thể nhanh chóng như các giao dịch thơng thường khác. Các bên trong hợp đồng phải thương thảo rất kĩ lưỡng về từng điều khoản chi tiết của hợp đồng, đồng thời có sự xác nhận trên thực tế các thơng tin về bất động sản… Vì vậy, pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải được lập thành văn bản. Việc lập thành văn bản giúp các bên trong hợp đồng ghi nhận một cách chính xác nhất ý chí, nguyện vọng, các quyền và nghĩa vụ của mình. Đây cũng là tiền đề tạo cho các bên có thể thực hiện hợp đồng một cách chính xác nhất, đồng thời nó cũng là chứng cứ rõ ràng nhất để các bên giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán nhà phải được cơng chứng chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Như vậy việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng mua bán nhà ở. Theo Điều 2 của Luật công chứng: Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc các bên tự nguyện yêu cầu công chứng.
Do nhà ở, cơng trình xây dựng thường là những tài sản có giá trị lớn và hay xảy ra tranh chấp nên việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng đang ngày càng thể hiện vai trị đắc lực của mình trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên, tạo sự ổn định hơn cho thị trường bất
động sản. Về phía Nhà nước, hợp đồng được công chứng giúp Nhà nước thuận lợi trong quản lý và giải quyết tranh chấp giữa các bên.
Sau khi hợp đồng được thực hiện mà các bên khơng có tranh chấp, các bên phải làm thủ tục để chuyển quyền sở hữu. Thông thường việc thực hiện chuyển quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thể do mình bên mua thực hiện, nhưng đơi khi các bên có thể thỏa thuận bên bán cũng có trách nhiệm trong việc làm thủ tục sang tên.