Hợp đồng kinh doanh bất động sản trước nhất vẫn là một hợp đồng nói chung nên nó có đầy đủ những đặc điểm của một hợp đồng. Bên cạnh đó, do hoạt động kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh đặc thù nên hợp đồng trong lĩnh vực này cũng có những đặc điểm riêng biệt.
Xét một cách tổng quát có thể thấy hợp đồng kinh doanh bất động sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, khơng phải tất cả chủ thể có thể tham gia vào các giao dịch
dân sự nói chung đều có thể là chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những yêu cầu nhất định tùy vào loại hợp đồng mà họ là chủ thể giao dịch và ít nhất một bên chủ thể trong hợp đồng kinh doanh bất động sản phải là chủ thể kinh doanh bất động sản. Trong thực tế có thể thấy hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra rất phong phú và các chủ thể tham gia vào các giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản cũng rất đa dạng. Các chủ thể đó có thể bao gồm: các cá nhân, tổ chức có thể là chủ thể kinh doanh bất động sản hoặc không. Tuy nhiên, đối với một hợp đồng kinh doanh bất động sản thí ít nhất một bên chủ thể phải là chủ thể kinh doanh bất động sản, các bên cịn lại của hợp đồng có
thể là chủ thể kinh doanh bất động sản hoặc không phải nhưng cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định (điều này sẽ được phân tích kĩ ở Chương 2).
Chủ thể kinh doanh bất động sản có thể là những chủ thể sau:
- Người tạo lập bất động sản và giao dịch với người có nhu cầu về mua, nhận chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua bất động sản phục vụ tiêu dùng hoặc phục vụ việc kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận.
- Người khơng tạo lập bất động sản nhưng đang sở hữu bất động sản với tư cách chủ thể kinh doanh, cung ứng nhà ở, cơng trình xây dựng và đưa các bất động sản tham gia các giao dịch kinh doanh bất động sản nhằm tìm kiếm lợi nhuận.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là những bất động sản có vai trị đặc biệt quan trọng trong đời sống dân sinh. Đó chính là nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Những bất động sản này chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản khi đáp ứng những điều kiện nhất định để được đưa vào kinh doanh, tham gia các giao dịch kinh doanh bất động sản trên thị trường.
Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được xác lập bằng văn bản và đa số các hợp đồng đó phải được cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Sở dĩ pháp luật có quy định này vì đối tượng của
hợp đồng kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn nên khi tham gia vào các giao dịch thường tạo nên sự phức tạp, thậm chí kéo dài thời gian giao dịch và các giao dịch này cũng dễ phát sinh tranh chấp so với các giao dịch có đối tượng thơng thường khác. Vì thế, để hạn chế những rủi do có thể xảy ra cho các bên hoặc để có cơ sở pháp lý tương đối rõ ràng cho việc giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh Nhà nước buộc phải can thiệp để quy định về hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản ln được hình thành vì mục đích lợi nhuận dù ở dưới dạng này hay dạng khác. Đặc điểm này cũng
xuất phát từ đặc điểm ít nhất một bên chủ thể trong hợp đồng là chủ thể kinh doanh bất động sản. Trong thực tế đời sống, một chủ thể đã tham gia vào kinh doanh trên thị trường mục đích đầu tiên và tiên quyết ln ln là tìm kiếm lợi nhuận. Một chủ thể đầu tư tiền của mình để tạo dựng hoặc mua những bất động sản để đưa vào kinh doanh khơng nhằm mục đích nào khác là hướng tới lợi ích sẽ được hưởng thơng qua các giao dịch kinh doanh bất động sản. Thực chất, các chủ thể kinh doanh có hướng tới lợi nhuận thì thị trường kinh doanh bất động sản mới có thể phát triển. Từ thực tế đã chứng minh do lợi nhuận lớn từ hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại nên những năm gần đây lĩnh vực đầu tư này đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh tham gia. Chính điều này đã làm cho thị trường bất động sản "nóng lên" và phát triển cao độ trong khoảng thời gian 2009 - 2010 vừa qua.