Hợp đồng kinh doanh bất động sản được nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh. Các văn bản pháp luật này ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện đáp ứng nhu cầu trong thực tế của các giao dịch kinh doanh bất động sản. Hợp đồng kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của những văn bản pháp luật chủ yếu sau:
- Bộ luật Dân sự năm 2005
Bộ luật Dân sự năm 2005 được ban hành với tinh thần là một luật chung điều chỉnh quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân phi tài sản giữa tổ chức, cá nhân trong xã hội. Vì vậy, nó có ý nghĩa như là luật chung về hợp đồng. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định một cách khái quát về định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; các nguyên tắc kí kết hợp đồng: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội, ngun tắc bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực. Đồng thời Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở… Mặt khác, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản và chế tài xử lý.
Về cơ bản, những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 là đòi hỏi trước tiên mà một hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ.
- Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa, tiếp nối của Luật đất đai năm 2003 và là luật chuyên ngành có vị trí và ảnh hưởng tới hợp đồng kinh doanh bất động sản. Sự ra đời của Luật đất đai năm 2003 đã xác định đất đai là một hàng hóa đặc biệt. Điều này là cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trường như một loại hàng hóa. Luật Đất đai quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất đai. Luật Đất đai năm 2003 mở rộng phạm vi của chủ thể được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ thể được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải là đất thuê, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện
các dự án đầu tư ở Việt Nam theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, nó cũng quy định về loại đất được giao dịch và điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trường. Luật đất đai 2013 kế thừa những quy định trên của Luật đất đai 2003, đồng thời cũng quy định cụ thể hơn các vấn đề liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp, kể cả trường hợp khơng có giấy tờ gì về đất đai. Nhìn chung, Luật Đất đai năm 2013 có vai trị quan trọng trong việc xác định đối tượng và chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
Luật Kinh doanh bất động sản ra đời là đòi hỏi tất yếu của sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của các chủ thể trên thị trường bất động sản Việt Nam. Đồng thời, đạo Luật trực tiếp điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản đã có một chương (Chương V) điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định cụ thể về nội dung, hình thức pháp lý của các hợp đồng này; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng...
- Luật Nhà ở năm 2005
Luật nhà ở năm 2005 ra đời đã phân loại nhà ở thành nhiều loại: nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà công vụ. Tuy nhiên, không phải tất cả các loại nhà ở trên đều được phép đưa vào giao dịch trên thị trường. Về cơ bản, trừ loại nhà ở cơng vụ; cịn tất cả các loại nhà ở khác đều có thể đưa vào giao dịch trên thị trường. Nhưng để có thể trở thành đối tượng hợp pháp trong hợp đồng kinh doanh bất động sản thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện được quy định của luật này.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở có những quy định cụ thể về điều kiện chủ thể, về nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, trình tự, thủ tục giao dịch về nhà ở...
- Luật Xây dựng năm 2003
Luật Xây dựng quy định về cơng trình xây dựng và các loại cơng trình xây dựng. Theo Luật Xây dựng, cơng trình xây dựng bao gồm: cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các cơng trình khác. Như vậy Luật Xây dựng điều chỉnh về đối tượng là các giao dịch về mua bán, thuê và th mua cơng trình xây dựng của hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, hợp đồng kinh doanh bất động sản còn chịu sự điều chỉnh của các văn bản dưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các đạo luật trên đây. Đồng thời, nó cũng chịu sự điều chỉnh của một số luật chuyên ngành khác như: Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Hợp tác xã năm 2003, Luật Thương mại năm 2005, Luật Đầu tư năm 2005. Những đạo luật này quy định về chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản là các doanh nghiệp và các hợp tác xã, những nhà đầu tư nước ngoài… Đồng thời, quy định trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản và phương thức xử lý những vi phạm đó.
Từ các phân tích trên, có thể thấy dù các văn bản pháp luật hướng tới điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản ở những khía cạnh khác nhau nhưng tựu chung lại có thể khái quát thành các nhóm quy phạm sau:
- Nhóm quy phạm điều chỉnh về chủ thể của hợp đồng - Nhóm quy phạm điều chỉnh về đối tượng của hợp đồng - Nhóm quy phạm điều chỉnh về hình thức của hợp đồng
- Nhóm quy phạm điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng,
- Nhóm quy phạm điều chỉnh về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và phương thức xử lý v.v...