THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Để pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện hiệu quả, tác giả xin đưa ra một số giải pháp cơ bản như sau:
Thứ nhất, xây dựng và phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản thành những tập đồn lớn, có năng lực tài chính vững mạnh. Những tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn sẽ đóng vai trị quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Họ có chức năng "tạo ra" bất động sản và các dịch vụ về bất động sản để cung ứng ra thị trường bất động sản. Hiện nay hoạt động của các cơng ty bất động sản ở nước ta cịn yếu do còn nhiều hạn chế về kinh nghiệm, về nhân lực, về vốn… Thực tế cho thấy, khi thị trường bất động sản nóng lên trong giai đoạn 2007 -2010 các cơng ty kinh doanh bất động sản nhỏ đã mọc lên rất nhiều nhưng đa số họ đều yếu về năng lực tài chính nên đã khơng thể tồn tại khi thị trường bị đóng băng như giai đoạn hiện nay. Kết quả là nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải giải thể, phá sản cùng nhiều "ông chủ kinh doanh bất động sản" phải lâm vào tình trạng nợ nần do khơng thể trả nợ cả lãi và gốc cho ngân hàng. Và đó
là hậu quả của việc kinh doanh khơng có kinh nghiệm và khơng "trường vốn" trên thị trường bất động sản.
Mức vốn pháp định 6 tỷ đồng theo quy định của pháp luật hiện nay chưa đủ để đảm bảo cho một doanh nghiệp có thể vững vàng bước vào kinh doanh trên thị trường bất động sản, vì vậy cần có quy định về nâng mức vốn pháp định của một doanh nghiệp khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh việc xây dựng hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng cần phải chú trọng đến tính cạnh tranh lành mạnh để đảm bảo sự phát triển bền vững cho các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản này. Có các doanh nghiệp vững mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một trong những tiền đề để hợp đồng kinh doanh bất động sản được chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc, gây ít rủi ro cho người mua.
Thứ hai, cần nâng cao chất lượng nhân lực trong kinh doanh bất
động sản.
Đối với bất cứ hoạt động nào, nguồn nhân lực cũng là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể kể đến nguồn nhân sự như: các cán bộ kĩ thuật về thi công xây dựng, các nhà thiết kế, kiến trúc sư, các cán bộ lập, phân tích và quản lý dự án đầu tư, những người tổ chức bán bất động sản, các nhà môi giới, tư vấn về bất động sản, các chuyên gia định giá bất động sản… Hoạt động kinh doanh bất động sản là một hoạt động đặc thù, nhiều cơ hội, lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi do. Thực tế cho thấy nguồn nhân lực trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của nước ta hiện nay đa số thiếu kinh nghiệm, kiến thức về kinh doanh bất động sản chưa được trang bị đầy đủ, vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản của họ chưa thực sự chuyên nghiệp.
Hiện nay, "theo thống kê trên địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 2.000 văn phịng mơi giới bất động sản, kinh doanh trên nhiều loại hàng hóa
bất động sản và nhiều khu vực khác nhau" [29]. Chỉ với một thành phố như Hà Nội đã có hơn 2.000 văn phịng mơi giới bất động sản chứng tỏ rằng nhu cầu nguồn nhân lực cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản rất cao. Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã nêu rõ:
Bắt đầu từ ngày 01/01/2009, tất cả cá nhân, tổ chức tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải tham gia khóa đào tạo và được cấp giấy chứng nhận của đơn vị đào tạo về môi giới, định giá bất động sản quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản [15, Điều 11].
Nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao việc bổ sung những kỹ năng cần thiết cho đội ngũ kinh doanh, quản lý, điều hành và các dịch vụ liên quan đến bất động sản nhiều trung tâm đào tạo về bất động sản đã mọc lên. Tuy nhiên, theo nhìn nhận của nhiều học viên, có rất ít các khóa học có thể đào tạo một cách bài bản những kiến thức về kinh doanh bất động sản. Do vậy, vấn đề xây dựng các khóa học nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong hoạt động kinh doanh bất động sản là cấp thiết và chính là biện pháp hiệu quả để hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại buổi gặp gỡ với báo chí, sáng 10/9 /2012 khẳng định: "Thị trường, doanh nghiệp bất động sản khó khăn như hiện nay là do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do quản trị doanh nghiệp, nhân lực của chủ đầu tư yếu kém"(…) Với lĩnh vực bất động sản, hiện cả nước vẫn chưa có được một hệ thống đào tạo bài bản như ở nhiều nước khác, ngoại trừ duy nhất một khoa kinh doanh bất động sản của Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội.
Cịn theo ơng Trần Vũ Sơn, Phó Tổng Giám đốc Công ty Kiểm toán Ernst & Young Việt Nam, khảo sát của doanh nghiệp
này cho thấy, có đến 70% số người làm trong lĩnh vực bất động sản trả lời rằng, họ gặp khó khăn trong kinh doanh và tìm kiếm lợi nhuận từ bất động sản. Cùng với đó có đến 50% dự án bất động sản hiện nay vượt dự tốn kinh phí ban đầu.
Thế nhưng, theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, vấn đề đào tạo, nâng cao trình độ quản trị doanh nghiệp và nguồn nhân lực trong lĩnh vực bất động sản bấy lâu nay dường như chưa được chú trọng, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa đầu tư nhiều cho lĩnh vực này [2].
Có thể nói với một nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, sự đầu tư đào tạo nguồn nhân lực có chất lượng cao chính là một sự "đầu tư có hiệu quả" và là cơ sở làm cho nhà đầu tư có khả năng tìm kiếm lợi nhuận cao nhất và ít gặp rủi ro. Bên cạnh đó, Nhà nước cần quản lý chặt chẽ việc cấp chứng chỉ hành nghề trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Sự kết hợp giữa Nhà nước và nhà đầu tư trong việc đào tạo đội ngũ nhân lực có trình độ cao trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhất định sẽ đem lại hiệu quả tốt. Nhờ vậy mà nhà đầu tư ít bị rủi ro khi kinh doanh bất động sản và có khả năng thực hiện đúng các hợp đồng kinh doanh bất động sản, đồng thời Nhà nước cũng quản lý thị trường bất động sản tốt hơn.
Thứ ba, cần phát huy và nâng cao hơn nữa hoạt động của các sàn giao
dịch bất động sản.
Theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: "Mọi giao dịch bất động sản của các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản phải diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích các giao dịch của các chủ thể khác diễn ra tại đây" [45]. Có thể khẳng định sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ thúc đẩy cho các giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng, thuận tiện. Tại sàn giao dịch bất động sản có thể diễn ra các hoạt động dịch vụ bất động sản cũng như các hoạt động trực tiếp kinh doanh bất động sản như:
Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản... Phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản rất rộng lớn nhưng có thể nói chức năng quan trọng nhất của nó chính là trung gian giữa chủ thể cung ứng bất động sản và người có nhu cầu về bất động sản. Đây là nơi để các giao dịch về bất động sản của các chủ thể kinh doanh bất động sản diễn ra. Thị trường bất động sản cần sàn giao dịch bất động sản nhằm đáp ứng những hoạt động ngày càng phức tạp trong các giao dịch bất động sản cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao từ phía nhà đầu tư và người có nhu cầu về bất động sản. Hoạt động của sản giao dịch bất động sản góp phần quan trọng vào việc minh bạch và cơng khai hóa thị trường bất động sản. Ở các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển, minh bạch và cơng khai thì vai trị của sàn giao dịch bất động sản là không thể thiếu. Sàn giao dịch bất động sản hoạt động có hiệu quả sẽ giúp cho các giao dịch kinh doanh bất động sản được minh bạch hơn, cả khách hàng và nhà đầu tư ít gặp rủi ro hơn khi thực hiện giao dịch về bất động sản qua sàn, đồng thời Nhà nước cũng quản lý được thị trường bất động sản hiệu quả hơn.
Thứ tư, Nhà nước ta cần ban hành Luật đăng ký bất động sản để có thể
thực hiện đồng bộ, thống nhất việc đăng ký bất động sản, bảo vệ lợi ích của các bên khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản.
Việc đăng ký bất động sản là điều kiện để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng có thể đưa các tài sản của mình tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản. Bất động sản được đăng ký sẽ chứng minh được ai có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản, từ đó có thể xác định chủ thể nào có thể tham gia vào các giao dịch liên quan đến một bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, hiện nay hoạt động đăng ký bất động sản được điều chỉnh bởi nhiều luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật bảo vệ và phát triển rừng... Chính điều này đã gây mâu thuẫn, chồng chéo, không thống nhất trong công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói
riêng. Do đó nên xây dựng Luật đăng ký bất động sản dựa trên những tiêu chí sau: Góp phần tăng cường sự thống nhất quản lý của Nhà nước đối với bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng; Bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đối với bất động sản; trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, thuận tiện và ít tốn kém về kinh tế nhằm khuyến khích người dân tự giác đăng ký bất động sản. Việc làm này có thể giảm thiểu được các tranh chấp về đối tượng của giao dịch trong các giao dịch kinh doanh bất động sản.
Thứ năm, cần nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch về đầu tư xây dựng để các dự án, các cơng trình có thể đáp ứng nhu cầu "dài hơi" của xã hội, tính hợp lý cao và mang tầm vĩ mơ.
Nhà nước có vai trò quan trọng trong cơng tác quy hoạch. Vì vậy, Nhà nước cần nâng cao hơn nữa vai trị quản lý của mình trong cơng tác quy hoạch đất đai và quy hoạch về đầu tư xây dựng. Đồng thời, công tác công khai, minh bạch hóa các quy hoạch cũng có ý nghĩa quan trọng để tránh tình trạng cấu kết giữa những người có thẩm quyền với nhà đầu tư nhằm "đầu cơ trục lợi" dẫn đến nhiễu loạn thị trường bất động sản. Công tác quy hoạch mang tính " dài hơi" được "minh bạch hóa" sẽ làm cho thị trường bất động
sản có thể phát triển ổn định và dễ kiểm sốt hơn, từ đó sẽ giảm thiểu được các tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên khi tham gia vào các giao dịch kinh doanh bất động sản.
Thứ sáu, cần phát triển hơn nữa công tác tuyên truyền, phổ biến các
chính sách, pháp luật của Nhà nước nói chung và các chính sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng đến với người dân. Từ đó, người dân sẽ có nhiều hiểu biết hơn để khi tham gia vào các giao dịch kinh doanh bất động sản họ có thể chủ động nắm bắt được các quyền và nghĩa vụ của mình hoặc hoặc chủ động đưa ra các yêu cầu cho chủ đầu tư (Bên bán, Bên cho thuê) ký hợp đồng cụ thể, chi tiết hơn… nhằm hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra.
Qua việc tìm hiểu pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, chúng ta thấy pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã có tiến bộ nhất định qua từng thời kỳ và đóng vai trị quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản. Theo đó, hiện tượng giao dịch ngầm trên thị trường bất động sản có xu hướng giảm đi, đồng thời việc quản lý nhà nước của Nhà nước đối với thị trường bất động sản từng bước chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, để có thể xây dựng thị trường bất động sản phát triển minh bạch thì nước ta cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; đồng thời có các biện pháp xây dựng cơ chế để các chủ thể có thể thực hiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản hiệu quả, giảm thiểu các tranh chấp trong hợp đồng.
KẾT LUẬN
Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng đóng vai trị quan trọng trong các giao dịch về bất động sản. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là hình thức pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên một cách nghiêm túc.
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là ở các đô thị lớn vẫn rất cao so với mức cung trên thị trường. Mặt khác, do thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt, lợi nhuận cao nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Vì thế vai trị của hợp đồng kinh doanh bất động sản càng quan trọng. Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản của nước ta cũng đang dần được hoàn thiện. Tuy nhiên, trong thời gian qua các giao dịch về kinh doanh bất động sản vẫn chưa tuân thủ triệt để các qui định của pháp luật về hình thức pháp lý, về thời điểm giao kết hợp đồng, về đối tượng của hợp đồng, về chủ thể hợp đồng... gây ảnh hưởng đến quyền lợi của cả nhà đầu tư và người mua, người thuê, người thuê mua bất động sản... Nguyên nhân của tình trạng này là do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân chưa cao, do bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên sự bội tín và vi phạm trách nhiệm giữa các bên chiếm tỉ lệ cao, đặc biệt là pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn có những kẽ hở để chủ đầu tư, người mua có thể "lách luật".... Hồn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản là yêu cầu khách quan để có thể nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Trên cơ sở tìm hiểu nguyên nhân và những bất cập vướng mắc của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; tác giả đã đưa ra một số gợi ý góp phần hồn thiện pháp luật cũng như xây dựng cơ chế thực thi có hiệu quả pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Do khả năng nghiên cứu còn hạn chế nên việc tìm hiểu pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản cịn nhiều thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cơ cùng các bạn đọc để luận văn có thể hồn thiện hơn.