7. Kết cấu của luận văn
2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
2.2.8 Nhà ở cho người có thu nhập thấp
Theo Thứ trưởng BXD Nguyễn Trần Nam, thời gian đầu, nhiều địa phương đã báo cáo đề xuất nhu cầu đầu tư cho giai đoạn 2009 - 2015 là 189 dự án, quy mô là 166.390 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 700.000 người. Riêng trong 2 năm 2009-2010, các DN đã đăng ký 150 dự án, quy mô xây dựng 152.372 căn hộ, đáp ứng cho 640.000 người.
Tuy nhiên, sau hơn 2 năm triển khai, mới có 39 dự án (chỉ đạt 26% so với dự kiến) được khởi công xây dựng, với tổng mức đầu tư khoảng 3.878 tỉ đồng, đáp ứng cho khoảng 66.900 người có thu nhập thấp. Đặc biệt, trong số 39 dự án này, hiện cũng
mới có 1.714 căn hộ hoàn thành, đáp ứng cho khoảng 6.800 người, chỉ đạt 1% so với kế hoạch đề ra.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, trên địa bàn thành phố hiện đã có 33 DN tham gia chương trình đầu tư xây dựng nhà cho người TNT với quy mô hơn 14.000 căn hộ. Trong đó, UBND TPHCM mới chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng cho 6 CĐT với quy mô 22,4ha với gần 8.800 căn hộ phục vụ khoảng 31.650 người. Trong 6 dự án đang triển khai hiện nay, dự án khu dân cư Hạnh Phúc tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh với quy mơ 672 căn hộ đã khởi công xây dựng tháng 6-2010. Chung cư Thạnh Lộc tại quận 12 với 336 căn hộ, khu dân cư Vĩnh Lộc A tại huyện Bình Chánh với gần 1.500 căn hộ, chung cư Trường Thọ tại Thủ Đức và khu dân cư Minh Thành tại huyện Hóc Mơn cũng đã hoàn tất khâu đền bù và chuẩn bị khởi công xây dựng. Riêng chung cư tại phường Hiệp Thành quận 12 với quy mô khoảng 2.100 căn hộ cũng đã được TPHCM giao đất và dự kiến khởi công vào quý 4-2011.
Hiện nay, việc xây nhà cho người TNT dường như chỉ dựa vào DN là chủ yếu chứ chưa có sự phối hợp cần thiết của các ngành liên quan và chính quyền địa phương. Vì thế, mặc dù số lượng dự án đăng ký tham gia nhiều nhưng tiến độ thực hiện rất chậm, bởi các DN đang gặp rất nhiều khó khăn về tài chính. Các DN cho rằng họ khơng mặn mà tham gia chương trình này vì những ưu đãi cần thiết dành cho NĐT các dự án nhà TNT chưa quan tâm nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của họ. Thậm chí, ngay cả khi chung tay cùng NN xây dựng những dự án NƠXH mà các DN cũng không hề được hỗ trợ để hồn thành nhanh chóng các thủ tục mà phải tự mình làm tất cả.
Quỹ đất để xây dựng nhà TNT hiện nay chủ yếu do các DN đầu tư nhà ở thương mại có quy mơ 10ha trở lên và các dự án khu đô thị mới trích 20% diện tích đất để xây dựng nhà TNT theo quy định. Tuy nhiên, số lượng này hiện nay có hạn vì nhiều DN cũng đã “né” việc thực hiện nghĩa vụ trên bằng cách đầu tư những dự án có quy mơ nhỏ, dưới 10ha, thậm chí chỉ đầu tư các dự án 9,9ha. Ngồi ra, TPHCM có thể giao đất sạch để các NĐT xây dựng dự án. Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho biết, hiện nay quỹ đất do TPHCM trực tiếp quản lý cịn rất ít nên những phần đất cơng này TPHCM đều có chủ trương thực hiện dự án NƠXH cho cán bộ, công nhân viên chức th mua. Ngồi quỹ đất 20% nói trên, hiện nay các DN muốn tham gia chương trình xây dựng
nhà TNT phải tự đứng ra thoả thuận, đền bù khơng có sự hỗ trợ của NN đó là nguyên nhân làm tăng giá thành căn hộ và gây khó khăn cho các NĐT trong việc tham gia chương trình.
Bên cạnh những khó khăn về quỹ đất, cơng tác giải phóng mặt bằng và tiếp cận vốn vay đã thành rào cản khiến các DN chưa mặn mà đầu tư vào loại hình nhà ở này. Để tháo gỡ khó khăn về vốn, NH Phát triển VN (VDB) đã đưa ra danh mục các dự án được vay vốn ưu đãi với nguồn vốn hơn 6.600 tỷ đồng. Tuy nhiên, mới chỉ có 5 dự án tiếp cận được nguồn vốn này với tổng vốn khoảng 740 tỷ đồng. Tình trạng chậm giải ngân vốn vay đối với các dự án nhà TNT vì nhiều ngun nhân. Trong đó có lý do các CĐT không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì NN khơng thu tiền sử dụng đất đối với những DN tham gia chương trình xây dựng nhà TNT) nên không thể thế chấp để vay vốn.
Hiện thành phố đang dự thảo kế hoạch phát triển các chung cư quy mô khoảng 30.000 căn hộ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người TNT trên địa bàn thành phố trong 5 năm tới. Cụ thể, thành phố đặt mục tiêu sẽ phát triển 7 dự án chung cư trên diện tích 22,6ha với quy mơ 10.000 căn hộ để giải quyết nhu cầu cho người dân và đồng thời cũng kêu gọi các DN tham đầu tư xây dựng 20.000 căn hộ phục vụ đối tượng này.
Hiện nay, giá thành căn hộ TNT khơng có khung giá cụ thể mà được xác định đối với từng dự án tuỳ thuộc vào vị trí và điều kiện để thực hiện dự án nên mỗi dự án một giá. Tuy nhiên, theo quy định tại NĐ 71 thì giá bán được xác định theo nguyên tắc: giá bán bao gồm các khoản chi phí hợp lý CĐT bỏ ra, bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn, kể cả lãi vay và được hưởng lợi nhuận định mức 10% theo quy định.
Như vậy, giá bán phải theo quy định của NN, trong khi đó chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng lại tuỳ thuộc vào sự thoả thuận của DN và người dân nên việc thẩm định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng để đưa vào giá thành căn hộ rất khó, thời gian sẽ bị kéo dài và khơng khả thi. Theo đó, Sở Xây dựng đã kiến nghị giá bán nhà ở TNT nên để CĐT tự xác định và kinh doanh theo quy định, chỉ bị khống chế lãi suất không quá 10% số vốn bỏ ra cộng với lãi suất NH theo quy định.
Chưa hết, những người có nhu cầu thực sự thì khơng chứng minh được khả năng tài chính để mua, đối tượng được mua nhà TNT cũng còn rất hạn chế... Hiện UBND TP đã có chính sách hỗ trợ tài chính cho các đối tượng được mua nhà TNT được vay tại Quỹ Phát triển nhà ở TP nhằm tạo lập nhà ở với mức vốn vay tăng từ 300 triệu đồng lên 400 triệu đồng/hồ sơ với thời hạn 15 năm. Tuy nhiên, đối tượng lại được bó gọn là cán bộ, công chức, viên chức thuộc các sở ban ngành, quận - huyện, cơ quan hành chính sự nghiệp hưởng lương ngân sách, có hộ khẩu thường trú tại TPHCM… Đại đa số cơng nhân viên chức có thu nhập khơng q 7 triệu đồng/tháng. Như vậy sẽ có một sự mâu thuẫn rất lớn, đó là những người như chúng tơi khơng có khả năng mua nhà thương mại nhưng cũng không đạt tiêu chuẩn mua nhà TNT.
Ơng Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Cơng ty Địa ốc Đất Lành, minh chứng thêm hiện nay một căn hộ diện tích nhỏ 40m² được bán giá 12 triệu đồng/m², chỉ có những người có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng mới có thể mua được, trong khi đó đối tượng thu nhập trung bình và thấp thì có thu nhập dưới mức 10 triệu đồng/m²