7. Kết cấu của luận văn
3.8 CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
Có 34,88% số người được hỏi đồng ý và 11,63% hồn tồn đồng ý rằng chứng khốn hóa BĐS là giải pháp khơi thông nguồn vốn nhằm phát triển thị trường BĐS.
Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp: Trong điều kiện các kênh tín dụng đều nghẽn mạch như hiện nay, thì CKH BĐS là một giải pháp tốt có thể giúp các DN kinh doanh BĐS có thêm nguồn vốn mới một cách linh động nhất. Việc chuyển CKH tín dụng BĐS là một hình thức chuyển các thể thức tín dụng thành thể thức chứng khốn, phát hành ra cơng chúng và tạo điều kiện thuận lợi cho NĐT. Khi đã được CKH thì nguồn vốn đầu tư này rất linh động, có tính thanh khoản cao và có thể thu hút được thêm vốn của các NĐT nhỏ lẽ mà các hình thức tín dụng khác bị hạn chế.
3.8.1 Chứng khốn hóa dựa trên thế chấp BĐS (Mortgage backed securities)
Được hình thành từ chuyển đổi các khoản vay có tài sản thế chấp, khi đó cơng ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho NĐT mua TP này. Loại TP này tuy có độ an tồn cao hơn, vì có vật đảm bảo khoản vay, nhưng lãi suất lại thấp hơn so với chứng khốn tài sản tài chính. Thực chất với những TP gắn liền với tài sản thế chấp này thì có đủ điều kiện để xem đó là một thương vụ bán tài sản. Người bán khơng cịn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi đã chuyển đổi và không phải chịu trách nhiệm với người mua vì người vay bị vỡ nợ hay có sự thay đổi giá thị trường về tài sản đó.
Thơng thường, các TP này sẽ được phân thành nhiều gói, được định mức tín nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác nhau và lãi suất cũng khác nhau. Qua cách phân gói như trên các NĐT có nhiều cơ hội để lựa chọn các gói TP phù hợp với sở thích rủi ro của mình. Điều này kích thích các NĐT vào các TP dựa trên thế chấp BĐS.
Thông qua cơ chế này, các khoản cho vay thế chấp cầm cố đã trở thành các chứng khoản nợ phát hành rộng rãi ra công chúng, làm tăng tính thanh khoản của các
khoản cho vay. Cũng thông qua cơ chế này, các khoản rủi ro về tín dụng đã được chuyển một cách hiệu từ các tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang các NĐT TP. Các tổ chức tín dụng giờ khơng cịn bị hạn chế cho vay bởi nguồn huy động trực tiếp nữa, bởi khi cần họ có thể bán các khoản cho vay thế chấp cấm cố và thu tiền về phục vụ nhu cầu hoạt động của các tổ chức này.
Khi tiến hành chứng khốn hóa thì số lượng các nguồn vốn cho vay khơng chỉ bó hẹp ở khn khổ các tổ chức tín dụng nữa, mà qua q trình này sẽ có rất nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: các NĐT nhỏ lẻ, các tổ chức bảo hiềm, các quỹ của xã hội. Tuy nhiên để mơ hình này có thể hoạt động thì các cơ quan có thẩm quyền của NN phải ban hành các quy định để tạo hành lang pháp lý cho các công ty mua bán nợ này hoạt động, cũng như cần có luật pháp để bảo vệ các NĐT tham gia vào q trình này. Và để có thể thực sự triển khai hiệu quả kỹ thuật chứng khốn hóa ở VN thì chúng ta cịn khá nhiều việc phải chuẩn bị như tiếp tục hồn thiện khn khổ pháp lý về thị trường tài chính, phát triển các thị trường phụ trợ như thị trường mua lại (Repo), thị trường các sản phẩm phái sinh (derivaties), hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực
3.8.2 Chứng khốn hóa theo mơ hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư BĐS
Là mơ hình theo đó chứng khoán được đảm bảo trị giá bằng BĐS, cho phép NĐT kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay tồn bộ BĐS đó trong suốt q trình sở hữu chứng khốn.
Chứng chỉ BĐS là một loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư BĐS. Giá trị được đảm bảo bằng BĐS mà nó đại diện, đồng thời cho phép NĐT kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay tồn bộ BĐS đó trong suốt q trình sở hữu chứng khốn.
Cơ chế chuyển hóa thành chứng khốn của hình thức này: là tồn bộ BĐS tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau sau phát hành ra cơng chúng. Q trình phát hành này khơng cần thơng qua các định chế tài chính trung gian. Hay nói một cách khác, một DN có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao
quyền sở hữu nguồn thu này cho các NĐT để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thơng qua việc phát hành chứng khốn.
Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ BĐS này bao gồm: đơn vị phát hành (CĐT dự án), đơn vị phân phối, NH giám sát và các NĐT. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khốn BĐS sẽ được tự do chuyển nhượng. Theo đó tính thanh khoản của sản phẩm này là rất cao cho người năm giữ chứng nó.
Tại thời điểm phát hành thì tất cả các thơng tin liên quan đến dự án phải được công bố một cách công khai, minh bạch và được đặt dưới sự giám sát của một tổ chức trung gian làm NH giám sát. CĐT dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó có thơng tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài chính của CĐT dự án, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho NĐT vào chứng chỉ BĐS khi dự án gặp phải những sự cố do lỗi của NĐT dự án đó. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch BĐS cũng như hạn chế được rủi ro cho tổ chức phát hành.
Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư BĐS, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm BĐS sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ BĐS. Còn các NĐT sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư BĐS, sẽ tăng tính thanh khoản cho BĐS và mở rộng cho các NĐT ít vốn mặc dù khơng có khả năng sở hữu hồn tồn một BĐS, vẫn có thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những NĐT nhiều vốn. Bên cạnh đó việc tách quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS ra sẽ có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường như các cơng ty tài chính, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các NĐT nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng chỉ BĐS đã thực hiện được việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS.
So với hình thức TP cơng trình thì chứng chỉ BĐS an tồn hơn vì NĐT có thể kiểm sốt được việc sử dụng vốn đúng mục đích thơng qua sự kiểm soát và giải ngân theo tiến độ triển khai dự án của NH. Nếu mua TP cơng trình, NĐT khơng kiểm sốt được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành TP.
Phát hành chứng chỉ BĐS tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi huy động vốn dưới hình thức chứng chỉ bất động cũng có một số bất cập về chi phí gián tiếp cho việc thực hiện các giao dịch cũng như những trở ngại trong việc công bố thông tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý.
Để cho mơ hình chứng chỉ BĐS có thể đưa vào áp dụng tại VN thì thị trường chứng khốn phát triển đủ mạnh để tạo ra môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết và giao dịch chứng chỉ BĐS. Để thị trường chứng khoán VN phát triển, cần hội đủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chính trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngồi ra, cịn u cầu thị trường BĐS phải phát triển đến trình độ nhất định, phải minh bạch, lành mạnh và ổn định thì lúc đấy chứng chỉ BĐS mới thực sự trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với các NĐT chứng khoán.