7. Kết cấu của luận văn
2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
2.2.5 Thị trường mặt bằng bán lẻ
Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng mạnh nhưng công suất thuê luôn đạt ở mức cao. Theo số liệu thống kê gần đây, hơn 90% mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội đã được lấp đầy, thị trường mặt bằng bán lẻ tiếp tục tăng cao khi nền kinh tế phục hồi. Tại TPHCM cơng suất trung bình đạt 94%, giảm nhẹ 2% so với quý trước, giá thuê giảm gần 9% so với quý trước đó. Ngồi vị trí thuận lợi và tiện tích, việc quản lý chuyên nghiệp trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự thành công trên thị trường này.
Tại TPHCM năm 2011, nhiều cửa hàng boutique được mở ở khu trung tâm thành phố 2,000 m2 Rex Arcade được IPP thuê lại để cải tạo và mở ra hàng loạt những cửa hàng boutique hạng sang như: Chanel, Burberry, Salvatore Ferragamo, Cartier, Ralph Lauren, .... Năm 2011 sẽ là năm của nhà phố thương mại khi mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp. Các tuyến đường nổi tiếng vẫn chiếm ưu thế như Đồng Khởi, Đông Du, Mạc Thị Bưởi và các tuyến mới ngoài khu trung tâm như Cao Thắng, Võ Văn Tần. Nhu cầu mở rộng bị giới hạn, nguồn cung hạn hẹp khiến các nhà bán lẻ tìm kiếm mặt bằng ở những khu vực mới Quận 7 tự phát triển (Sushi bar, Tokyo Deli sushi, Thai Express, Boomerang Restaurant, Vasco’s). Còn tại Hà Nội thị trường bán lẻ ở sẽ bùng nổ vào năm 2011 với những TTTM có gian hàng được thiết kế lớn hơn, những cửa hàng chuyên biệt được khai trương và nhiều dự án sẽ được công bố.
Giá thuê mặt bằng bán lẻ có khả năng giảm do cạnh tranh và nguồn cung mới tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Tại TPHCM, nguồn cung tương lai dự kiến tiếp tục tập trung vào Quận 1 và Quận 7. Tuy nhiên. với những cam kết gia nhập WTO, các DN nước ngoài càng dễ dàng tham gia vào thị trường bán lẻ VN. Tác giả cho rằng đây chính là yếu tố hỗ trợ cho thị trường mặt bằng bán lẻ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.
Trong Quý 1/2011, tổng cung giảm 11,8% so với Quý 4/2010, xuống còn 104.481m2, do TTTM Tràng Tiền Plaza đóng cửa tạm thời để đầu tư nâng cấp. Việc nâng cấp này có thể giúp trung tâm này chiếm ưu thế dẫn đầu trên thị trường. Dự kiến sẽ có nhiều khách thuê hạng sang và cao cấp mở cửa kinh doanh tại đây.
Bảng 2.8: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội Quí 1/2011
TTTM
TỔNG HỢP TTTM BÁN LẺ SẢNH TỔNG
Tổng cung (nguồn cung thực tính, m2)
11,000 83,171 10,310 104,481 Nguồn cung mới (nguồn cung thực
tính, m2)
0 0 0 0
Tỷ lệ trống (%) 0 14.9 5.8 12.5
Giá chào thuê TB – Khu trung tâm (USD/m2/tháng)
- 56.6 65.6 57.7
Thay đổi theo quý (%) - 3.8 0 3.9
Thay đổi theo năm (%) - 3.8 0 3.9
Giá chào thuê TB – Ngoài khu trung tâm (USD/m2/tháng)
54.0 31.2 19 34.5
Thay đổi theo quý (%) 0 8.4 0 -5.9
Thay đổi theo năm (%) 0 5.0 5.6 -1.9
Nguồn: CBRE
Thị trường bán lẻ khá sơi động do có khá nhiều các dự án bắt đầu giới thiệu và chào thuê trong quý này. Savico MegaMall (quận Long Biên) và TTTM chợ Mơ (quận Hai Bà Trưng) đã tổ chức họp báo và giới thiệu tới khách thuê trong tháng 3/2011. Melinh Plaza đã thông báo kế hoạch mở rộng mặt bằng tại Hà Đông.
Vincom cũng tiết lộ kế hoạch táo bạo theo đó trong vịng 5 năm tới sẽ đưa vào hoạt động 10 TTTM trên tồn quốc với tổng diện tích sàn lên tới trên 1 triệu m2, dưới hai thương hiệu là Vincom Center và Vincom Mega Mall.
Ở khu vực trung tâm thành phố, việc đóng cửa tạm thời Tràng Tiền Plaza đã gây áp lực lên giá thuê tại khu vực này, khiến mức giá chào thuê trung bình tăng 3,9%. Ngoài khu vực trung tâm, giá thuê tiếp tục xu hướng giảm bắt đầu từ Quý 4/2010. Nguyên nhân chính là do chính sách giảm giá thuê được áp dụng bởi hai TTTM Grand Plaza và The Garden.
Trong vòng một vài năm tới, các nhà bán lẻ sẽ có nhiều lưạ chọn hơn khi dự đốn thị trường sẽ chào đón nguồn cung mới từ các dự án quy mô lớn mang tầm khu vực như hai dự án Vincom Mega Mall tọa lạc tại Times City và Royal City với tổng diện tích mặt sàn lần lượt đạt 230.000m2 và 200.000m2, hay Ciputra Mall với tổng diện tích mặt sàn đạt 200.000m2.
Bảng 2.9: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TPHCM Quí 1/2011
TTTM
TỔNG HỢP TTTM TỔNG
Tổng cung (nguồn cung thực tính, m2) 113,840 238,950 352,790 Nguồn cung mới (nguồn cung thực tính, m2) 15,000 0 15,000
Tỷ lệ trống (%) 3.1 8.4
Giá chào thuê TB – Khu trung tâm (USD/ m2/tháng)
103.06 124.96
Thay đổi theo quý (%) 0 -0.3
Thay đổi theo năm (%) -5.3 27.4
Giá chào thuê TB – Ngoài khu trung tâm (USD/ m2/tháng)
49.28 35.04
Thay đổi theo quý (%) -10.9 -2.5
Thay đổi theo năm (%) -11.5 -16.2
Nguồn: CBRE Trong khi năm 2010 chứng kiến mức giá thuê tăng nên từng quý thì đến Quý 1/2011 mức giá thuê trung bình tại các TTTM ở khu vực trung tâm đã giảm nhẹ 0,3% so với quý trước, phản ánh nổ lực của các TTTM trong việc thu hút khách thuê để lắp đầy phần diện tích trống cịn lại. So với cùng kỳ năm 2010 giá thuê của các TTTM trong khu trung tâm vẫn tăng 27,4% cho thấy nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm trong suốt 2010 vẫn còn hiện hữu trên thị trường bán lẻ TPHCM.
Parkson Paragon là TTTM tổng hợp duy nhất được đưa vào hoạt động trong quý trên mặt bằng của TTTM Saigon Paragon trước kia. Việc mở cửa của TTTM tổng hợp này đã ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê của TTTM tổng hợp và TTTM tại khu vực ngoài trung tâm khi nguồn cung mới này nằm trong khu vực có sự cạnh tranh cao với TTTM hiện hữu Thiên Sơn Plaza, khu vực có nhiều nhà phố thương mại và dự án tương lai Cresent Mall sắp đi vào hoạt động.
Quý 1/2011 chứng kiến sự suy giảm trong nhu cầu mở rộng cơ sở kinh doanh của nhà bán lẻ VN. Người tiêu dùng đã và đang cảm nhận được các điều kiện kinh tế đang trở nên khó khăn hơn, khi tiền đồng đã một lần nữa bị mất giá và tỷ lệ lạm phát tăng cùng với lãi suất NH khiến việc chi phí vay để mở rộng kinh doanh cũng vì thế cao hơn. CBRE ghi nhận thấy các nhà bán lẻ quốc tế vẫn tiếp tục quan tâm việc tận dụng lợi thế dân số trẻ của VN – những nhà bán lẻ này, tuy nhiên, chỉ tìm kiếm những vị trí đắc địa ở khu vực trung tâm. Khi nguồn cung tại khu vực trung tâm trong năm
2011 vẫn cịn hạn chế, những nhà bán lẻ này có thể sẽ phải lựa chọn những căn nhà phố thương mại.
Nhận xét: Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng mạnh nhưng công suất thuê luôn
đạt ở mức cao đặc biệt là những mặt bằng tại các khu trung tâm. Xu hướng tiêu dùng của người VN ngày càng quan tâm đến các trung tâm mua sắm, siêu thị.