HẠNG
SANG CAO CẤP TRUNG CẤP BÌNH DÂN TOÀN THỊ TRƯỜNG
Tổng cung 417 13,595 11,795 10,935 36,742 Số căn hộ mới hoàn thành 0 580 336 489 1,405 Số căn hộ mới chào bán 0 1,389 575 3,863 5,827 Giá chào bán TB trên thị
trường sơ cấp (USD/m2)
- 1,460 1,200 674 % thay đổi (theo quí) - -23.2 30.3 -3.7 % thay đổi (theo năm) - -14.6 26.3 3.7 Giá chào bán TB trên thị
trường thứ cấp (USD/m2) 4,368 1,851 965 727 % thay đổi (theo quí) -0.7 -1.8 -1.9 0 % thay đổi (theo năm) 0 -1.4 -3.3 1
Nguồn: CBRE Trên thị trường TPHCM, Quý 1/2011 có 5.827 căn hộ mới được chào bán trên thị trường. Số liệu này cho thấy lượng căn hộ chào bán tăng 101,3% so với quý vừa qua và tăng 68,3% so với cùng kỳ năm ngối. Phân khúc bình dân tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 66,3% tổng số căn hộ mới được chào bán. Các dự án thuộc phân khúc bình dân tập trung chủ yếu tại các khu vực vùng ven và cách trung tâm thành phố 12km, như Quận 8, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Nhà Bè.
Giá chào bán trên thị trường sơ cấp của phân khúc cao cấp đều giảm so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy rằng niềm tin của người mua đã bị giảm sút, nguồn cung ngày càng tăng và tầm quan trọng về vị trí thực tế của từng dự án được chào bán. Phân khúc bình dân có mức giá đã trở nên hợp lý hơn, phần nhiều là do các nguồn cung mới. Phân khúc trung cấp cho thấy mức giá đã đạt được sự tăng trưởng đáng chú ý so với quý trước bởi các sản phẩm chào bán có chất lượng tốt hơn, được phát triển bởi các NĐT có uy tín.
Giá chào bán trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ tại hầu hết các phân khúc, nhu cầu tập trung chủ yếu vào người mua có nhu cầu thực, những người đang muốn tìm kiếm nơi ở mới.
Nét đặc trưng của thị trường VN là những hoạt động mua bán được thực hiện thơng qua phương tiện thanh tốn chủ yếu là tiền mặt. Với vấn đề lạm phát hiện nay, lãi suất cao làm cho các khoản vay khơng cịn mấy hấp dẫn đối với những người có nhu cầu thực và cả những người cần đa dạng hóa danh mục đầu tư, nên nhu cầu được dự báo sẽ không thể tăng trưởng mạnh trong ngắn hạn.
Ước tính sẽ có một lượng lớn nguồn cung được hồn thành trong vịng 3 năm tới, khoảng 69.156 căn hộ. Tuy nhiên, lãi suất vay cao và các khoản tín dụng giới hạn sẽ có khả năng kiềm hãm lượng nguồn cung dự kiến này.
Giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh và thanh khoản của thị trường gặp khó khăn khiến hàng loạt dự án căn hộ dù hoàn tất phần móng và nhà mẫu đã phải tạm dừng kế hoạch chào bán. Hiện tượng CĐT “trùm mền” dự án hoặc tiếp tục triển khai cầm chừng mà không công bố bán hàng đang trở nên ngày càng phổ biến. Nguyên nhân chủ yếu là do thanh khoản khó khăn và giá cả đầu vào tăng cao. Từ đầu năm đến nay giá nguyên vật liệu đầu vào của dự án như ximăng, sắt thép, gạch men... đều tăng mạnh, thấp nhất cũng 20% và cao nhất có loại vật liệu tăng đến 40% như thiết bị điện. Giá thành dự án do vậy đã đội lên rất cao khiến CĐT khó xây dựng được giá bán.
Nhiều ý kiến cho rằng, các CĐT đang kỳ vọng thị trường căn hộ, đặc biệt là phân khúc giá trung bình sẽ khởi sắc hơn một khi lãi suất NH được kéo giảm xuống. Bởi mặc dù giá bán căn hộ trong suốt một thời gian dài vừa qua hầu như khơng tăng, thậm chí giảm, nhưng thanh khoản vẫn rất kém do ảnh hưởng của chính sách thắt chặt tín dụng BĐS và một phần do tâm lý của NĐT. Thời gian qua nhiều CĐT đã chia khó với khách hàng, chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí chịu lỗ để huy động vốn triển khai dự án, thay vì trơng chờ vào nguồn vốn tín dụng với lãi suất cao mà lại khó tiếp cận. Tuy nhiên, sau một thời gian dài “gồng gánh”, việc tăng giá bán là điều khó tránh khỏi. Giá bán căn hộ tại một số dự án đã bắt đầu rục rịch tăng thời gian qua và chắc chắn sẽ có nhiều CĐT tiếp tục nâng giá sản phẩm sẽ kéo thị trường căn hộ TPHCM nhiều khả năng sẽ hình thành mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, cơ hội tăng giá chỉ khả thi đối với các dự án có giá trung bình, phân khúc vẫn đang thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng có nhu cầu an cư.
Nhận xét: Nhu cầu nhà ở trên thị trường ngày càng tăng cùng với sự phát triển
dân số và đô thị hóa. Nguồn cung nhà ở trên thị trường cũng khơng thiếu nhưng thị trường nhà ở vẫn ảm đạm thiếu vắng người mua. Nguyên nhân chủ yếu là do các dự án nhà ở từ trước tới nay chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở hạng sang và cao cấp trong khi nhu cầu thực về nhà ở lại nằm ờ phân khúc nhà ở trung bình và thấp. Các NĐT đang dần chuyển dịch đầu tư sang phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp. Thị trường BĐS trong thời gian sắp tới hứa hẹn sẽ có nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường hơn.
2.2.3 Căn hộ dịch vụ cho thuê