7. Kết cấu của luận văn
2.4 THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH
2.4.2.1 Vay nợ từ các tổ chức tín dụng
Nguồn vốn có tính quyết định và vai trị lớn nhất cung cấp cho thị trường BĐS là từ hệ thống NH. Theo thống kê của một số chuyên gia: 60% vốn cho BĐS hiện nay là vay từ NH. Nhiều dự án còn vay tới 70-80% vốn NH với thời hạn đầu tư 10-15 năm. Dư nợ cho vay của các NH trên địa bàn TPHCM đối với lĩnh vực BĐS tăng giảm theo sự điều tiết vĩ mô nền kinh tế của NN và theo sự nóng lạnh của thị trường BĐS
Bảng 2.11: Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TPHCM qua các năm
Năm 12/2005 12/2006 12/2007 12/2008
Tổng dư nợ cho vay (tỷ đồng) 154.077 201.173 332.204 563.237 Dư nợ cho vay BĐS (tỷ đồng) 26.794 25.549 81.390 78.290 Tỷ lệ dư nợ BĐS/Tổng dư nợ (%) 17,39 12,70 24,50 13,90
Nguồn: NH NN VN Năm 2007, nhờ huy động được lượng vốn nhiều ngàn tỉ đồng, làm tăng dịng vốn khả dụng, các NH khơng chỉ chuyển vốn sang đầu tư BĐS dưới nhiều hình thức mà bắt đầu cạnh tranh cho vay để giải ngân. Đến cuối năm 2007, dư nợ cho vay BĐS đạt 81.390 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 24,5% trong tổng dư nợ cho vay của các TCTD trên địa bàn. Nhờ đó khách hàng là các CĐT dự án cũng như cá nhân vay mua
nhà đất có thêm nhiều hình thức vay ưu đãi, linh hoạt và dài hạn hơn. Điều này làm cho nhu cầu BĐS tăng vọt tạo sự sôi động cho thị trường BĐS
Sự hỗ trợ đắc lực của nguồn tiền NH đã nhanh chóng thổi hơi cho giá nhà đất những ngày cuối năm 2007 và đầu 2008. Chỉ trong năm 2007 giá BĐS tại TPHCM đã tăng 3 lần so năm 2006, đặc biệt BĐS cao cấp. Tất cả những điều đó dẫn đến cầu đất đai, cầu BĐS tăng cao kéo theo sự gia tăng chóng mặt của giá đất, đặc biệt là ở thành phố lớn như TPHCM. Nhưng đây không phải là cầu thật mà là cầu ảo, khi mọi đối tượng như: tổ chức, NĐT cá nhân đều nghĩ có thể tìm kiếm lợi nhuận trong thị trường BĐS. Đặc biệt, khi giá BĐS quá nóng, kéo theo làn sóng đầu cơ kiếm lời, tạo nguy cơ bong bóng trên thị trường BĐS
Trước nguy cơ “vỡ bong bóng” của thị trường BĐS, NHNN đã đưa ra khuyến cáo về rủi ro đối với việc cho vay vốn kinh doanh BĐS. Để kìm chế lạm phát, hạn chế rủi ro cho các NH và góp phần ổn định thị trường BĐS, NHNN đã siết tín dụng bằng cách rút bớt tiền trong lưu thông và không vội thực hiện các biện pháp tái cấp vốn cho các NH bằng hàng loạt các biện pháp tài chính.
Việc này đã dẫn đến tình trạng các NHTM khan hiếm tiền đồng. Dấu hiệu BĐS “xì hơi” sau khi giá đã bị đẩy lên quá cao. NHNN khuyến cáo và đưa ra tín hiệu sẽ kiểm sốt chặt chẽ dư nợ cho vay BĐS đã làm cho nguồn vốn cho vay BĐS của các NH giảm hẳn.
Tình hình trầm lắng của thị trường BĐS kéo sang năm 2009, NHNN tiếp tục siết tín dụng BĐS ở mức tối đa 10% dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ. Tuy nhiên, năm 2009 dư nợ cho BĐS là 228 nghìn tỷ đồng, chiếm tới 10,05% tổng dư nợ của NH, vượt quá hạn mức cho phép. Dù định hướng tín dụng tồn ngành NH khơng ưu tiên đầu tư cho vay mua bán, kinh doanh BĐS, nhưng các NHTM đã vận dụng cơ chế cho vay theo lãi suất thỏa thuận được phép vượt hơn 150% lãi suất cơ bản để cho vay trong lĩnh vực BĐS với lãi suất từ 12,5% - 15,5%/năm tập trung vào các DN có khả năng thanh tốn.
Một lần nữa, nhằm phịng ngừa nguy cơ bong bóng BĐS, NHNN đã ban hành Thơng tư 13 ngày 20/05/2010, có hiệu lực thi hành vào 01/10/2010, quy định tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS Với việc gia tăng
hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các NH lên 9% sẽ dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các NH sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống NH. Nguồn cung tín dụng cũng bị thu hẹp do NH bị hạn chế tỷ lệ cho vay. Các NH sẽ buộc phải cân nhắc để hạn chế bớt các khoản cho vay BĐS và để vốn cho vay các lĩnh vực sản xuất. Dư nợ cho vay BĐS của hệ thống NH tính đến cuối năm 2010 khoảng 230 ngàn tỉ đồng, chiếm 10,5%/tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, nhưng trong thực tế số dư nợ này lớn hơn.
Đến đầu năm 2011 thực hiện nghị quyết 11 nhằm kiềm chế lạm phát NHNN đã ra chỉ thị cho dư nợ phi sản xuất đến 30/06/2011 chỉ còn 22% và đến 31/12/2011 giảm xuống cịn 16%. Vì vậy kênh cung vốn quan trọng nhất cho thị trường BĐS dường như đã bị “khố” chỉ cịn chờ đợi sự tăng vốn của các NH.
Trong khi đó, theo dự báo nhu cầu vốn cho BĐS từ nay tới năm 2015 cần khoảng 100 tỉ USD. Như vậy, mỗi năm cần khoảng 20 tỉ USD; rõ ràng các nguồn vốn cho thị trường BĐS đang ở thế bấp bênh và cạn kiệt. Chính sách cho vay của các NH không ổn định dẫn tới nhiều DN gặp khó khăn. Việc NH thắt chặt mức cho vay không chỉ ảnh hưởng lớn đến tiến độ nhiều dự án mà còn đến nhu cầu mua của khách hàng và NĐT.
2.4.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành TP
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng lâu nay TP BĐS được đề cập rất nhiều như một giải pháp để huy động vốn. Bởi vì qua kênh TP, DN BĐS huy động được một lượng vốn lớn tiền mặt, tiêu thụ được sản phẩm mà lại còn hạn chế rủi ro, dễ dàng tính tốn được chiến lược đầu tư cho DN. Tương tự, khách hàng được đáp ứng đúng và đủ nhu cầu về nhà ở và TP có giá trị thực tế hơn một hợp đồng hứa mua bán căn hộ như hiện nay, tuy nhiên trên thực tế không nhiều cơng ty sử dụng rộng rãi loại hình này.
Huy động vốn qua kênh phát hành TP cơng trình vẫn là một phương án còn mới đối với các DN kinh doanh BĐS. Trong thời gian vừa qua, chỉ có một số CĐT đã phát hành TP cơng trình để huy động vốn cho các dự án, cụ thể như sau:
Công ty Cổ phần Vincom đã thành công trong việc phát hành TP 1.000 tỉ đồng vào năm 2007. Công ty này đã nhận được nhiều tiền hơn dự kiến, với số tiền đăng ký mua TP công ty lên đến 2500 tỉ đồng. Tiếp đến, tháng 1 năm 2008, Cơng ty chứng khốn ACB cũng đã tư vấn bảo lãnh phát hành thành công 720 tỷ đồng TP cho Công ty cổ phần đầu tư Masan đề thực hiện dự án BĐS tại 289 Trần Hưng Đạo, TPHCM và một số dự án khác.
Để triển khai bước đầu dự án khu đô thị Đơng Sài Gịn (Nhơn Trạch, Đồng Nai) với quy mô 942 ha, Cơng ty Tín Nghĩa cũng đã huy động 1.000 tỉ đồng bằng hình thức phát hành TP. Loại TP này được NH bảo lãnh và các trái chủ được tính lãi suất trong thời hạn sở hữu TP. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Giám đốc sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa cho rằng: “Để phát triển các dự án BĐS lớn, với tổng giá trị đầu tư lên đến hàng ngàn tỉ đồng, các DN không thể nào chỉ chờ vào nguồn vốn vay NH. Đa dạng hóa các hình thức huy động vốn là vấn đề vơ cùng quan trọng để thực hiện các dự án BĐS”.
Ngoài ra, một số CĐT như Công ty cổ phần phát triển BĐS Phát Đạt cũng đã phát hành thành công 500 tỷ đồng TP cho dự án the EveRich.
Đặc biệt, Cơng ty cổ phần địa ốc Sài Gịn Thương Tín (Sacomreal) phát hành 100 tỉ đồng TP tháng 1-2008, kỳ hạn 6 tháng. Mỗi TP có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hộ dự án Phú Lợi với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 8,8%/năm. CĐT công bố giá bán căn hộ dự kiến là 1.500 USD mỗi m2, tương đương 24 triệu đồng
Thành công của lần phát hành thử nghiệm khiến Sacomreal tiếp tục phát hành 750 tỉ đồng TP mệnh giá 1,5 tỉ để triển khai dự án khu căn hộ Phú Mỹ, Q.7, TPHCM vào tháng 3-2008. Người sở hữu TP được mua căn hộ kèm với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ. Đồng thời, Sacomreal sẽ thương thảo với NH để có thể cầm cố, thế chấp TP vay vốn như một loại tài sản.
Ngay khi Sacomreal phát hành TP dự án rộng rãi bán cho khách hàng đơn lẻ, các chuyên gia tài chính nhận định rằng, đây là giải pháp hiệu quả để DN khơi thông nguồn vốn. Tiến sĩ Nguyễn Văn Thuận, Trưởng khoa kế tốn tài chính NH Đại học Mở TPHCM cho rằng, khi NH thắt chặt tín dụng, các DN BĐS cần mạnh dạn huy động vốn thông qua việc phát hành TP kèm quyền mua BĐS. Theo ông Thuận, qua
kênh TP, DN huy động được một lượng vốn lớn với giá phải chăng, lại tiêu thụ tốt sản phẩm nên hạn chế được rủi ro. Tương tự, khách hàng được đáp ứng đúng và đủ nhu cầu về nhà ở, được bảo vệ về pháp lý vì TP có giá trị thực tế hơn một hợp đồng hứa mua bán căn hộ như hiện nay.
Tuy nhiên, chuyên gia này nhấn mạnh rằng, mức lãi suất và thời hạn TP, giá BĐS cũng như quyền mua căn hộ cần phải phù hợp với tình hình tài chính suốt q trình thực hiện dự án.
Luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc điều hành Công ty luật hợp doanh Luật Việt cho rằng, nếu so với các loại hình huy động vốn khác thì TP BĐS chỉ chiếm khoảng 5 - 7%, và việc huy động vốn này cũng đã từng tạo ra tranh luận vì nhiều người cho rằng đó là hình thức lách luật. Tuy nhiên, luật sư Cảnh cho rằng việc huy động vốn qua hình thức phát hành TP BĐS là hợp pháp, phù hợp trong khuôn khổ pháp luật, vì Điều 19.9 của Luật Kinh doanh BĐS đã quy định CĐT dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được “huy động vốn theo quy định của pháp luật”.
Đồng thời, Điều 77.3 Luật DN cũng ghi rõ “Công ty cổ phần có quyền phát hành chứng khoán các loại để huy động vốn”, và NĐ 52/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật DN đã quy định và cho phép DN phát hành TP nhằm “thực hiện dự án đầu tư” (điều 4.1), bao gồm dự án BĐS.
Luật sư Cảnh cho rằng việc kèm quyền mua căn hộ, biệt thự đang thực hiện là quyền lợi của trái chủ, mà không phải nghĩa vụ của họ và không chịu điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành về BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Hay nói cách khác, thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của pháp luật, quyền mua căn hộ trong tương lai là một quyền gia tăng dành cho người mua TP, quyền này hợp pháp và đương nhiên chỉ thực hiện được khi đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua nhà theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.
Tuy nhiên, đứng ở góc độ quản lý, một đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho rằng mặc dù góp vốn mua TP kinh doanh BĐS đúng là quan hệ dân sự và được quyền mua BĐS sau này với giá ưu đãi, nhưng trên thực tế có nhiều hợp đồng góp vốn
mua căn hộ này, lơ đất kia với giá bán cụ thể thì hồn tồn sai. Vì vậy cơ quan quản lý NN cần có quy định cụ thể về hình thức này.
Ơng Trần Minh Hồng, Chủ tịch HĐQT Công ty địa ốc Vinaland thừa nhận: "Việc phát hành TP DN thực ra phải làm từ lâu rồi. Hiện tại, thị trường BĐS VN phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay NH, trong khi trên thế giới, người ta không làm như vậy". Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Minh Hồng, với khn khổ pháp lý cịn mỏng như hiện nay, việc huy động TP DN cho BĐS không phải dễ. "Khơng phải DN nào cũng có thể phát hành TP. Chỉ những DN được hỗ trợ hoặc bảo lãnh từ NH mới có thể phát hành được TP", ơng Hồng nói.
TP DN là một loại chứng khốn nợ, trong đó xác nhận nghĩa vụ trả cả gốc và lãi của DN phát hành đối với người sở hữu khi đến hạn. Tuy nhiên, điều kiện phát hành TP hiện nay rất đơn giản: chỉ cần có thời gian hoạt động đủ 1 năm với kinh doanh có lãi. Điều này có nghĩa, việc phát hành TP DN chứa rất nhiều rủi ro, cũng đồng nghĩa với việc rất hiếm người dám mua TP DN.
Tuy nhiên, theo điều 9 NĐ 71 quy định các DN không được phát hành TP kèm quyền ưu tiên mua nhà.
2.4.2.3 Huy động vốn từ khách hàng
Một số tổ chức đầu tư BĐS chuyên nghiệp thông qua hợp đồng hợp tác để sử dụng tiền nhàn rỗi của các cá nhân cho một số dự án. Đổi lại, những cá nhân trên có thể hưởng lợi từ việc nhận được quyền sở hữu của một số đất và nhà dự án tương ứng với đóng góp. Thực tế, loại hình này nên sử dụng với các dự án BĐS mà lợi nhuận thu được là từ việc giao dịch đất đai và nhà cửa. Mặt khác, những đóng góp của các cá nhân đó gần như chỉ là một khoản trả trước của khách hàng.
Trong các năm vừa qua các dự án chung cư và căn hộ cao cấp huy động vốn thông quá kênh khách hàng và NĐT theo phương thức ứng trước tương đối thành công. Hầu hết các dự án chung cư và căn hộ cao cấp hoàn thành và sắp hoàn thành ở giai đoạn này đã huy động nguồn tín dụng qua kênh này là chủ yếu trong các phương án huy động vốn của họ.
Tuy nhiên đến các tháng cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế, theo quy định của NN chỉ những dự án nào
hoàn thành phần móng mới được nhận tiền ứng trước của khách hàng và mức huy động tối đa không vượt quá 70% trước khi bàn giao nhà. Trên thực tế, NN đã có những hành động cụ thể để triển khai quy định này, tiến hành thanh tra các các công ty – các chủ dự án khi tiến hành ký hợp đồng bán sản phẩm, và có biện pháp xử lý nếu có vi phạm: phạt hành chính hoặc tước quyền kinh doanh…;
Cuối năm 2007, khi phát triển các dự án căn hộ cao cấp: The Vista (quận 2) của công ty CapitalLand-Vista, Sky Garden 3 (quận 7) của công ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng và dự án Blue Diamond (huyện Nhà Bè) của công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng dù chưa xây dựng, nhưng đã huy động vốn của khách hàng lên đến 800 tỷ đồng. Sở Xây Dựng TPHCM đã “thổi còi” bằng cách lập biên bản, yêu cầu ngừng ngay việc nhận tiền của khách hàng và buộc phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận. Tuy nhiên, cách xử lý trên của Sở Xây Dựng đã vấp phải phản ứng từ phía DN bởi vì luật có quy định cấm nhưng lại không đưa ra biện pháp chế tài, xử lý những sai phạm này, theo NĐ 153 thì DN đầu tư vào các dự án kinh doanh BĐS, nếu chưa bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì khơng được huy động vốn của khách hàng
Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở, CĐT chỉ được phép huy động vốn của khách hàng khi đã được duyệt thiết kế kỹ thuật và xây dựng xong phần móng cơng trình. Các cơng ty kinh doanh địa ốc cho biết có hơn 90% CĐT huy động vốn khách hàng trước khi dự án triển khai. Thậm chí khơng ít dự án CĐT huy động vốn khi chưa xong giải tỏa đền bù.
Khi thị trường BĐS đóng băng, giá nhà đất, chung cư và căn hộ giảm nhanh cùng với NN thi hành chính sách tiền tệ thắt chặt thì kênh huy động vốn này gặp rất