7. Kết cấu của luận văn
3.4 PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU
Phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty BĐS để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép cơng ty BĐS tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.
Trong bối cảnh hiện nay thị trường BĐS giá liên tục giảm và ít giao dịch mua bán, nhiều DN BĐS đang thiếu vốn trầm trọng. Đồng thời các Tổ chức tín dụng lại rất thận trọng đối với các khoản vay đầu tư BĐS. Dẫn đến phương án huy động vốn từ người dân, thông qua việc phát hành TP trở thành một trong những giải pháp quan trọng để tìm nguồn vốn triển khai các dự án BĐS. Nhưng trên thực tế không nhiều công ty sử dụng rộng rãi loại hình này.
Dù thị trường chứng khốn VN đã phát triển đến một trình độ nhất định nhưng thị trường TP lại không khởi sắc, chưa thật sự hấp dẫn NĐT. Để phát hành TP BĐS thành cơng thì các CĐT phải đưa ra các điều kiện hấp dẫn các NĐT như:
- Các dự án huy động vốn phải là các dự án tốt, thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ;
- Có cam kết chặt chẽ khi mua TP để bảo hộ quyền lợi cho các trái chủ khi có tranh chấp xảy ra, để các trái chủ sẽ bị thiệt thòi quyền lợi;
- Cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín và có đủ năng lực tài chính;
- Đưa ra các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành TP chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối. Nhưng khi phát hành TP chuyển đổi CĐT phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loãng sau khi chuyển đổi; cũng như khả
năng kiểm sốt cơng ty của các cổ đông hiện hữu; cơ cấu vốn công ty sẽ bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sẽ thay đổi.
Đầu năm 2008 Sacomreal đã rất thành công trong việc phát hành “TP kèm quyền mua nhà”. Tuy nhiên, từ khi NĐ 71 có hiệu lực thì hình thức huy động này không được áp dụng nữa. NN cần xây dựng hành lang pháp lý để phương pháp huy động này sớm đi vào hoạt động. Những người có nhu cầu thật sẽ chấp nhận hình thức huy dộng này trong khi các DN kinh doanh BĐS lại có thể huy động được nguồn vốn rẻ để đầu tư và phát triển. Có 30,23% số người được hỏi đồng ý và 38,37% hoàn toàn đồng ý đầu tư vào trái phiếu kèm quyền mua nhà.
Tuy nhiên, để nâng cao tính khả thi khi phát hành TP kèm quyền mua nhà ở các CĐT nên huy động rõ là phát hành TP cho cơng trình nào, thời gian bao lâu, mức lãi suất phù hợp. Có thể phát hành nhiều đợt sao cho phù hợp với tiến độ cơng trình, tránh tình trạng huy động vốn một lúc gây lãng phí nguồn vốn huy động. CĐT có thể phát hành nhiều loại TP với thời gian, lãi suất, mệnh giá khác nhau sao cho phù hợp với dự án đầu tư.