CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.4. Tổng quan các nghiên cứu trước
2.4.3. Nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013)
Một nghiên cứu của các tác giả Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013) về chính sách thuế đối với thị trường bất động sản tại Việt Nam. Các tác giả cho rằng, thị trường BĐS chịu tác động bởi nhiều yếu tố như: sự phát triển kinh tế quốc gia; sự gia tăng dân số; các yếu tố pháp luật; chính sách quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính Phủ và chính quyền các cấp; tâp quán, truyền thống và thị hiếu…Các yếu tố này ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS nĩi chung. Mơ hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS được trình bày trong Hình 2.5.
Kết quả xử lý hồi quy cho thấy cả 5 yếu tố trong mơ hình đều cĩ ảnh hưởng dương đến quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS.
Trong đĩ xếp theo thứ tự: chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường BĐS (nhĩm A) cĩ tác động mạnh nhất, kế đến là chính sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, BĐS hiện hành (nhĩm B), thứ 3 là các yếu tố của nền kinh tế (nhĩm C), thứ tư là tác động của các thị trường cĩ liên quan (nhĩm E) và cuối cùng là các yếu tố dân số, văn hĩa, xã hội (nhĩm D).
Nguồn: Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013)
Hình 2.5 Nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013)
Như vậy, tác động của chính sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, BĐS hiện hành cĩ tác động tương đối mạnh đến quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS, trong đĩ thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS được đánh giá là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS, tiếp theo là chính sách thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
Ngồi các nghiên cứu được liệt kê chi tiết nêu trên, thì cịn một số các nghiên cứu khác cĩ liên quan về các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua nhà, bao gồm các nghiên cứu trên thế giới cũng như các nghiên cứu tại Việt Nam. Tác giả xin được tĩm gọn trong Bảng 2.1 Quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS Tác động của các thị trường có liên quan (E) Các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội
(D)
Các yếu tố của nền kinh tế
(C)
Chính sách thuế và các khoản thu đối
với đất đai, BĐS (B) Chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường BĐS (A)
Bảng 2.1: Bảng tổng hợp các nghiên cứu trước
STT Tên tác giả Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua Phương
pháp
1
Mateja Kos Koklic và Irena
Vida (2009)
Các nhân tố bên ngồi: văn hĩa, nhánh văn hĩa, ảnh hưởng của nhĩm, gia đình, xã hội, dân số, thơng tin marketing về sản phẩm, hành vi cơng
ty. Các nhân tố bên trong: cảm nhận, kinh nghiệm,
sự hiểu biết, động cơ và nhân cách
Định lượng 2 Qiuxue Luo và Paul TJ James (2013)
(1) các yếu tố bên ngồi (gồm: văn hĩa, chính sách của nhà nước, các hoạt động marketing của cơng ty, ảnh hưởng của nhĩm tham khảo) và (2) các yếu tố bên trong (gồm: nhận thức, thái độ, sự học hỏi, cảm xúc, động cơ, nhân cách, lối sống)
Định
lượng
3 Tejinderpal Singh (2013)
Tiện nghi cơ bản, gần các khu vực giải trí (phịng tập, cơng viên, hội trường), bố trí căn hộ, tài chính liên quan căn hộ, khoảng cách tới (nơi làm, trường học), dễ tiếp cận (chợ, trục đường chính, bến xe)
Định
lượng
4 AL-Nahdi và cộng sự (2015)
Thái độ, nguyên tắc chủ quan, kiểm sốt hành vi cá nhân và tài chính
Định
lượng 5 Nguyễn Quang
Thu (2013)
Các yếu tố văn hĩa xã hội, yếu tố thuộc tính sản phẩm, yếu tố ảnh hưởng và Thủ tục pháp lý.
Định
lượng 6 Võ Phạm Thành
Nhân (2013)
Tình hình tài chính, thiết kế và kiến trúc nhà, Khơng gian sống, vị trí nhà, tiện nghi cơng cộng, mơi trường sống, bằng chứng thực tế
Định
lượng 7 Phan Thanh Sĩ
(2013)
Thuộc tính nhà, khơng gian sống, khoảng cách,
mơi trường, tình trạng tài chính. lượng Định 8
Pensri Jaroenwanit và cộng sự (2015)
Quan điểm vật chất, Giá trị vật liệu, nhận biết thương hiệu. Định lượng 9 Kamal và Pramanik (2015)
Cơ sở vật chất của dự án, vị trí và truyền thơng, các vấn đề về mơi trường, chất lượng thực tế, giá cả, khuyến mãi.
Định
lượng
Nguồn: Tác giả tổng hợp
2.5. Mơ hình nghiên cứu đề xuất và các giả thiết nghiên cứu
Tất cả các nghiên cứu được đề cập ở trên, mặc dù đều nghiên cứu về các yếu tố tác động tới quyết định mua nhà, căn hộ, tuy nhiên do mỗi nghiên cứu đều được thực hiện tại những bối cảnh khác nhau, với những nét văn hĩa, phạm vi, chính trị,
pháp luật, mơi trường kinh doanh khác nhau. Vì vậy, đối với mỗi nghiên cứu kế thừa hay phát triển đều phải cĩ sự bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp với bối cảnh nghiên cứu thực tế.
Dựa trên cơ sở các giai đoạn của tiến trình ra quyết định mua sắm của Philip Kotler (2005) cùng với lý thuyết hành vi dự định (TPB) của Ajzen (1991) trong bài nghiên cứu này tác giả sẽ khơng trực tiếp nghiên cứu tới quyết định mua căn hộ mà tập trung nghiên cứu về ý định mua căn hộ, và đây là giai đoạn mà các nghiên cứu đề cập ở trên đã bỏ qua, theo: Ajzen (1991); Davis và cộng sự (1989); Han và Kim (2010) cùng các nhà nghiên cứu hiện nay cho rằng ý định là một yếu tố dự báo
mạnh mẽ của hành vi, đây là bước tiền đề để đi tới quyết định mua của khách hàng. Chính vì vậy, muốn thu hút khách hàng quyết định mua căn hộ, thì trước tiên chúng ta phải làm tốt cơng tác gia tăng ý định mua của khách hàng từ đĩ tác động tích cực và thúc đẩy khách hàng tới hành vi mua.
Cụ thể, trong nghiên cứu về “Các yếu tố ảnh hưởng tới ý định mua căn hộ của
khách hàng cá nhân tại khu vực Đơng Nam TP. Hồ Chí Minh” tác giả đề xuất mơ
hình nghiên cứu bao gồm 9 yếu tố đĩ là: thiết kế và kiến trúc căn hộ, mơi trường sống xung quanh, vị trí dự án của căn hộ, yếu tố văn hĩa xã hội, giá cả, thương hiệu chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý của dự án, hỗ trợ bán hàng và tiện ích cơng cộng. Dựa trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu trước như sau: Đầu tiên là các yếu tố như: Thiết
kế và kiến trúc căn hộ, mơi trường sống, vị trí, đây là các yếu tố được sử dụng rộng
rãi cũng như được nghiên cứu ở nhiều bối cảnh khác nhau trên thế giới, như nghiên cứu của Opoku và Abdul-Muhmin (2010), Shyue và cộng sự (2011), Tejinderpal Singh (2013), Kamal và Pramanik (2015), và được kiểm chứng phù hợp với bối cảnh tại Việt Nam qua các nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2013), Võ Phạm Thành Nhân (2013), Nguyễn Quang Thu (2013), Nguyễn Thanh Quế Anh (2016) và các tác giả cho rằng đây là những yếu tố thiết yếu tác động tới khách hàng khi mua căn hộ hay nhà ở.
Tiếp theo là yếu tố: văn hĩa xã hội, đây là một yếu tố mà theo Phillip Kotler
được vận dụng trong nghiên cứu về quyết định mua nhà của Mateja Kos Koklic và Irena Vida (2009), theo hai tác giả thì đây là yếu tố bên ngồi khơng chỉ tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà của khách hàng mà cịn tác động gián tiếp lên cả yếu tố cá nhân bên trong từ đĩ thúc đẩy và gia tăng hành vi mua của khách hàng. Nghiên cứu của Qiuxue Luo và Paul TJ James (2013) cũng cho thấy tác động tương tự của yếu tố văn hĩa xã hội lên quyết định mua nhà của khách hàng. Và trên hết là yếu tố này cũng được áp dụng nghiên cứu trong bối cảnh tại Việt Nam thơng qua nghiên cứu của Nguyễn Quang Thu (2013).
Yếu tố: giá cả, mặc dù trong các nghiên cứu trước đây trên thế giới, vấn đề về tài chính luơn được quan tâm và chú trọng, như nghiên cứu của Opoku và Abdul- Muhmin (2010), AL-Nahdi và cộng sự (2015), Pensri Jaroenwanit và cộng sự (2015) cũng như được kiểm chứng qua bối cảnh nghiên cứu tại Việt Nam như nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân (2013), Phan Thanh Sĩ (2013), Nguyễn Thanh Quế Anh (2016), mặc dù đây là một yếu tố quan trọng được thể hiện trong các nghiên cứu trước đây, nhưng trong đề tài nghiên cứu này, tác giả muốn đi vào chi tiết hơn đĩ là yếu tố giá cả, vì yếu tố này khơng chỉ thể hiện về mặt tài chính mà cịn là thước đo để đo lường sự cạnh tranh giữa các nhà cung cấp căn hộ khác nhau, cũng như tác động trong việc đánh giá về chất lượng một sản phẩm hay nhận thức về giá trị của một sản phẩm (Chang và R.Wildt, 1994) khi mà nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển và thể hiện sự so sánh trong nhu cầu mua của khách hàng, chính yếu tố này sẽ làm gia tăng đến ý định mua từ đĩ gĩp phần tới quyết định mua của khách hàng (Shyue và cộng sự, 2011; Kamal và Pramanik, 2015). Hơn thế nữa yếu tố giá cả được đề cập trong nghiên cứu tại Việt Nam của Đinh Hồng Lê (2011) là một yếu tố quan trọng mà khách hàng quan tâm khi lựa chọn căn hộ.
Tiếp theo là yếu tố: Thương hiệu chủ đầu tư và yếu tố hồ sơ pháp lý, đây là hai
yếu tố được đề cập trong các nghiên cứu trước đây cĩ phần tương ứng với yếu tố
bằng chứng thực tế trong nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011), Võ Phạm Thành
Nhân (2013), tuy nhiên trong nghiên cứu này tác giả dựa trên cơ sở nghiên cứu của Nguyễn Quang Thu (2013), Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013),
Pensri Jaroenwanit và cộng sự (2015), Chia và cộng sự (2016) đề xuất thành 2 yếu tố thương hiệu chủ đầu tư và yếu tố pháp lý. Một loạt các sự kiệt liên quan tới rủi ro căn hộ chung cư vừa qua như: đưa thơng tin khơng xác thực về hình ảnh, quy mơ, diện tích, những tiện nghi, tiện ích của căn hộ, thổi phồng dự án, tung thơng tin sốt ảo về độ “nĩng” của dự án; mượn tay cơng ty ngoại để đánh bĩng tên tuổi; giả danh hợp đồng hợp tác đầu tư nhưng thực chất là khơng đủ năng lực để gánh dự án nên đã bán sỉ cho các chủ đầu tư khác, chung cư hoạt động chui khi chưa đủ điều kiện đảm bảo an tồn,... Tất cả những chiêu thức này đều dẫn đến rủi ro và thiệt hại lớn cho khách hàng và tạo nên tâm lý lo ngại cho bất kỳ khách hàng nào khi tìm hiểu và quyết định mua căn hộ chung cư hiện nay. Chính vì vậy việc tìm hiểu từng khía cạnh sẽ giúp cho khách hàng lẫn chủ đầu tư cĩ một cách đánh giá chi tiết và cụ thể hơn từ đĩ cĩ những giải pháp phù hợp cũng như truyền thơng một cách rõ ràng để gia tăng uy tín thu hút được sự quan tâm của khách hàng nhiều hơn.
Tiếp theo nữa là yếu tố tiện ích cơng cộng, đây là yếu tố được quan tâm và phân tích trong nghiên cứu của Tejinderpal Singh (2013), Kueh và Chiew (2005), được Võ Phạm Thành Nhân (2013) kế thừa và kiểm định cĩ tác động tới quyết định mua trong bối cảnh nghiên cứu ở Việt Nam. Nếu như yếu tố mơi trường sống đề cập chủ yếu tới các vấn đề liên quan như mơi trường, cảnh quan, ơ nhiễm, an ninh và những vấn đề này chịu đa tác động từ nhiều khía cạnh và đối tượng liên quan khác nhau, thì yếu tố tiện ích cơng cộng lại đề cấp tới tính chủ động của chủ đầu tư trong việc tạo nên những tiện ích ngay tại dự án để phục vụ cho khách hàng mua chung cư. Chính vì thế sự đánh giá các tiện ích cơng cộng cũng là một yếu tố quan trọng trong việc hình thành ý định mua căn hộ của khách hàng (Tejinderpal Singh, 2013).
Cuối cùng là yếu tố hỗ trợ bán hàng, đây là yếu tố được kiểm định qua nghiên cứu tại Việt Nam của tác giả Nguyễn Quang Thu (2013), và sau khi phân tích kết quả cho thấy đây là nhân tố quan trọng nhất trong việc gĩp phần gia tăng ý định mua căn hộ của khách hàng. Hơn nữa, nhà ở hay căn hộ là một tài sản cĩ giá trị lớn, chính vì vậy khi quyết định mua thì khĩ tránh khỏi sự đắn đo suy nghĩ về vấn đề tài chính, đặc biệt là đối với người trẻ tuổi, mặc dù ngân hàng được xem như một lựa
chọn tốt trong việc hỗ trợ tài chính, tuy nhiên việc các thủ tục liên quan trong vay vốn cịn quá nhiều trở ngại. Việc được chủ đầu tư liên kết với các trung gian tài chính khơng chỉ giúp khách hàng tiếp cận nguồn vốn nhanh hơn, mà cịn cĩ những phương thức thanh tốn linh hoạt cho khách hàng từ đĩ tạo dựng niềm tin cũng như thu hút khách hàng khi quyết định mua căn hộ.