1.2 .Thị trường bất động sản Việt Nam
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về thị trường bất động sản
Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2015 đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia TTBĐS của cả nhà đầu tư trong và ngồi nước. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn cịn nhiều vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ và khắc phục.
Trong đó, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hồn thiện, cịn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng.
Thứ nhất, liên quan đến chính sách thuế hạn chế đầu tư phát triển, Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường (Điều 15).
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá thị trường là một khái niệm chung chung, do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường..
Thứ hai, về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Đầu tư quy định, nhà
tư khác với điều kiện phải tuân thủ các quy định của đất đai, pháp luật về kinh doanh BĐS trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng QSDĐ.
Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định: dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai, hiện nay cũng như chưa tạo được sự thơng thống trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2014 quy định:“Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1,
loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.
Quy định trên được hiểu, Luật khơng quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm. Trong khi đó, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định buộc các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.
Đây là một bất hợp lý không nhỏ bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải cắt 20% đất làm trường học, nếu phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội thì đất kinh doanh chỉ cịn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
Thực tế, mục tiêu của việc dành 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội là mục tiêu thiết thực phục vụ công tác an sinh xã hội mà Nhà nước đang hướng tới. Tuy nhiên, việc này lại không phù hợp trong bối cảnh hiện tại khi nhiều dự án nằm sát nội đô, do vướng quy định về suất vốn đầu tư, nếu triển khai sang dự án nhà ở xã hội sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó. Vì vậy, họ phải tiến hành lách bằng nhiều hình thức khác nhau.
Thay vì áp cứng 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung mạnh vào việc quy hoạch, phân chia các khu vực để phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sẽ tốt hơn. Đồng thời với đó, hướng tới việc xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp về thuế và thủ tục cho các doanh nghiệp bất động sản để hướng họ đầu tư nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội. Từ đó, sẽ khơng cần giải quyết bài tốn các doanh nghiệp phải lách luật để khơng phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
Cuối cùng, cũng cần làm rõ hơn một số quy định cụ thể như đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là những mảnh đất vàng ở Sài Gòn và Hà Nội chưa được thực hiện triệt để, có thể gây thất thốt lớn cho ngân sách nhà nước.
Việt Nam đã có một số thành cơng trong việc phát triển thị trường bất động sản chuyên nghiệp, tuy nhiên để tạo được sự đột phá trong phát triển, đáp ứng được cơ bản nhu cầu của người dân và khai thác tối đa một cách bền vững tiềm năng của đất đai địi hỏi phải có quyết tâm của chính quyền để có được những cải cách đột phá về cơ chế quản lý, về chính sách đất đai, chính sách nhà ở phù hợp với thơng lệ quốc tế của một nền kinh tế thị trường phát triển.