STT Chỉ tiêu Mã DT (ha) Cơ cấu
(%)
Tổng diện tích 4.963,77 100
1 Nhóm đất nơng nghiệp NNP 1.311,51 26,42
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1174.13 23,65
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 0.00
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 38,76 0,78
1.4 Đất làm muối LMU
1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 98,62 1,98
2 Nhóm đất phi nơng nghiệp PNN 3.003,75 60,51
2.1 Đất ở OCT 1.202,62 24,23
2.2 Đất chuyên dùng CDG 1563,80 31,5
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 13,30 0,26
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 15,55 0.31
2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ,
nhà hỏa táng NTD 65,48 1,31
2.6 Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối SON 84,47 1,70 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 51,61 1,03
2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 6,91 0,13
3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 648,52 13,06
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 648,52 13,06
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 0.00
3.3 Núi đá khơng có rừng cây NCS 0.00
2.2.2. Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2016 so với năm 2014 (bảng 2.4 và hình 2.3) 2.4 và hình 2.3)
a. Biến động nhóm đất nơng nghiệp
Diện tích đất nơng nghiệp năm 2016 là 1311,51 giảm 33,87 ha so với năm 2014 là 1345,38 ha. Trong đó:
- Đất sản xuất nông nghiệp giảm 121,89 ha - Đất nuôi trồng thủy sản giảm 8,57 ha - Đất nông nghiệp khác tăng 96,59 ha
Diện tích đất nơng nghiệp năm 2016 giảm so với năm 2014 là do các dự án được phê duyệt từ năm 2014 đã triển khai.
b. Biến động nhóm phi nơng nghiệp
Diện tích đất phi nơng nghiệp năm 2016 là 3.003,75 ha tăng 84,06 ha so với năm 2014 là 2919,69 ha. Trong đó:
- Đất ở tăng 19,34 ha
- Đất chuyên dùng tăng 56,02 ha (Đất xây dựng trụ sở cơ quan giảm 0,02ha, Đất quốc phòng, đất an ninh khơng tăng, Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp tăng 1,43 ha, Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giảm 4,99 ha, Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng tăng 59,59 ha)
- Đất cơ sở tôn giáo giảm 0,93 ha - Đất cơ sở tín ngưỡng tăng 1,35 ha
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng giảm 0,01ha - Đất có mặt nước chuyên dùng tăng 8,31 ha
- Đất phi nông nghiệp khác giảm 0,03ha
Diện tích đất phi nông nghiệp năm 2016 tăng so với năm 2014 là do thời điểm thống kê năm 2014 thống kê cả các dự án đã phê duyệt nhưng chưa triển khai. Những dự án này sau khi rà sốt tình tốn lại thời điểm năm 2016 chuyển sang đất chuyên dùng và đất sử dụng vào mục đích cơng cộng.
Đất chưa sử dụng năm 2016 là 648,58ha giảm 50,36 ha so với năm 2014. Diện tích đất chưa sử dụng năm 2014 tăng so với năm 2010 là do thời điểm thống kê năm 2014 thống kê cả các dự án đã phê duyệt nhưng chưa triển khai. Đến nay khi rà sốt lại thì các dự án phê duyệt từ năm 2014 đã triển khai xây dựng
Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất quận Hà Đơng giai đoạn 2014 - 2016
Đơn vị: ha STT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG Mã Diện tích năm 2016 So với năm Diện tích năm 2014 Tăng(+) giảm(-) Tổng diện tích tự nhiên 4963.77 4963.77 00.00 1 Nhóm đất nơng nghiệp NNP 1.311,51 1345,38 -33,87 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1174,13 1296,02 -121,89
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 0.00
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 38,76 47,33 -8,57
1.4 Đất làm muối LMU 0.00
1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 98,62 2,03 96,59
2 Nhóm đất phi nơng nghiệp PNN 3.003,75 2919,69 84,06
2.1 Đất ở OCT 1.202,62 1183,28 19,34
2.2 Đất chuyên dùng CDG 1563,80 1507,78 56,02
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 13,30 14,23 -0,93
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 15,55 14,20 1,35 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang
lễ, nhà hỏa táng NTD 65,48 65,49 -0,01
2.6 Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối SON 84,47 84,47 0,00 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 51,61 43,30 8,31 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 6,91 6,94 -0,03 3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 648,52 698,88 -50,36 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 648,52 698,88 -50,36
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 0.00
3.3 Núi đá khơng có rừng cây NCS 0.00
(Nguồn: phịng Tài ngun và Mơi trường quận Hà Đơng) Đơn vị tính: ha
Hình 2.3 Biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2014 - 2016 tại quận Hà Đơng
2.2.3. Tình hình quản lý đất đai
Trong tổng số diện tích đất tự nhiên của quận là 4.833,66 ha thì diện tích đất quy hoạch cho nông nghiệp sẽ giảm từ 580,95 ha năm 2015 xuống còn 503,51 ha vào năm 2020, diện tích đất phi nơng nghiệp tăng từ 4.220,37 ha năm 2015 lên 4.299,81 ha vào năm 2020. Diện tích quy hoạch đất phi nông nghiệp tăng chủ yếu dành để phát triển hạ tầng, cụ thể: đất cơ sở giáo dục - đào tạo từ 213,74 ha tăng lên 258,79 ha, đất dành cho quốc phòng từ 60,17 ha tăng lên 70,02 ha, đất dành cho cơ sở văn hoá từ 137,07 ha tăng lên 143,51 ha, đất cơ sở y tế từ 35,73 ha tăng lên 52,3 ha.
Việc xây dựng và công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đều được thực hiện theo đúng trình tự quy định của pháp luật. Các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, đồng thời góp phần tích cực vào cơng cuộc đô thị hố trên địa bàn thành phố Hà Đơng. [23]
b) Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất
Công tác xét duyệt, giao đất dịch vụ, Hà Đông đã xét duyệt 625 trường hợp, nâng tổng số trường hợp được xét duyệt đến nay của Hà Đông là 25,514
trường hợp, tương ứng với 17.888 thửa đất, đạt 94% nhu cầu xét duyệt trên địa bàn. Quận cũng đã giao đất cho 924 trường hợp, nâng tổng số trường hợp được giao đất trên địa bàn lên 17.220 trường hợp, tương ứng 12.492 thửa đất, đạt 63% diện tích phải giao.
Tất cả các dự án thu hồi đất đều đảm bảo có quy hoạch, kế hoạch, dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thủ tục thu hồi đất đều được thực hiện theo đúng trình tự quy định.
c) Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Năm 2016, quận đã cấp được 4.260 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó cấp 4.030 giấy chứng nhận đất dịch vụ và 230 giấy chứng nhận đất ở, đạt 284% kế hoạch năm, nâng tổng số lên 72.194 giấy chứng nhận trên địa bàn quận.
Quận Hà Đơng có 58.834 thửa đất, tương đương 1.300 ha. Hiện nay, quận còn 9.600 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, trong đó có 5.400 trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và 3.200 trường hợp đất thuộc khu quy hoạch, dịch vụ.[20]
* Nhận xét chung về tình hình quản lý đất đai:
Cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông đã dần dần đi vào nề nếp, tiềm năng đất đai đã được khai thác theo hướng phát triển đơ thị góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải cách. Công tác quản lý đất đai đã có những chuyển biến tích cực, bước đầu đã ngăn chặn, xử lý và hạn chế được những vi phạm mới phát sinh. Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất trên địa bàn quận tuy đã đạt kết quả tốt, song cần tiếp tục tập trung giải quyết những trường hợp cịn tồn tại, khó khăn vướng mắc. Đối với từng trường hợp cụ thể cần đề xuất xin ý kiến tháo gỡ.
2.3. Tình trạng quản lý thị trƣờng bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông
Năm 2016 và đầu năm 2017 Hà Đơng đã có nhiều kết quả đáng kể trong công tác quản lý nhà chung cư. Một trong những thành công lớn nhất của quận là đã thành lập được ban quản trị (BQT) nhà chung cư cho 50/55 tòa nhà đã bàn giao đưa cư dân vào sinh sống. Theo quyết định 02 của Bộ Xây dựng phải thành lập BQT để
tách riêng công tác quản lý, vận hành tòa nhà khỏi chủ đầu tư (CĐT) đảm bảo đủ 2 điều kiện đó là: Có biên bản bàn giao đưa vào sử dụng, người dân lấp đầy trên 50%. Tuy nhiên, hầu hết các CĐT khơng có biên bản bàn giao nhà nhưng đã cho cư dân vào sinh sống.
Trong năm 2016, cơ quan chức năng đã cơng bố 75 cơng trình chung cư cao tầng vi phạm chưa nghiệm thu về PCCC đã đưa vào hoạt động sử dụng. Gần đây nhất, Cảnh sát PCCC thực hiện cơng tác rà sốt, kiểm tra những tháng đầu năm 2017 và phát hiện thêm thêm 15 cơng trình chung cư cao tầng vi phạm an toàn PCCC.
Cùng với việc thành lập BQT nhà chung cư, quận đã chỉ đạo phòng Quản lý & Đô thị giám sát chặt chẽ các CĐT bàn giao hồ sơ nhà chung cư, 2% phí bảo trì cho BQT.
Đến nay có 15 tịa nhà được bàn giao tồn bộ kinh phí và 10 tịa nhà CĐT đang trong quá trình bàn giao hồ sơ và phí bảo trì.
Hiện tại trên địa bàn quận cịn 25 tịa nhà đã có BQT nhưng CĐT khơng chịu bàn giao hồ sơ nhà chung cư và phí bảo trì. Quận đang chỉ đạo phịng Quản lý Đơ thị tích cực làm việc với các bên CĐT và BQT đề ra giải pháp yêu cầu CĐT thực hiện bàn giao hồ sơ nhà và phí bảo trỉ đúng quy định. Những trường hợp nào cố tình khơng thực hiện theo chỉ đạo của quận, Hà Đông sẽ làm công văn báo cáo UBND thành phố và Sở Xây dựng Hà Nội để có biện pháp cưỡng chế bàn giao theo quy định.
2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng tới thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông
2.4.1. Cơ sở hạ tầng
Sở dĩ khu vực Hà Đơng có sự tăng trưởng mạnh vì có nhiều tuyến đường lớn được xây mới và cải tạo mở rộng. Nút giao Vạn Phúc - Lê Văn Lương kéo dài, hầm chui Thăng Long - Khuất Duy Tiến, đường Lê Trọng Tấn - Văn Phú… tạo sự thông suốt cho tam giác phía Tây: Hà Đơng - Nam Từ Liêm - Cầu Giấy. Bên cạnh đó, đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đơng sắp hình thành và tuyến xe bus nhanh Yên Nghĩa - Kim Mã đi vào hoạt động đang tăng điểm cho các dự án cao tầng tại đây.
Ngoài yếu tố hạ tầng, điểm cộng thứ hai cho khu vực Hà Đông là việc xuất hiện hàng loạt các khu trung tâm mua sắm, tiện ích lớn. Đáng chú ý, việc Aeon Mall mở thêm trung tâm thương mại 200 triệu USD dự kiến hoạt động vào năm 2019 đang tác động mạnh đến khu vực này. Đại dự án này được dự báo sẽ trở thành điểm nhấn, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, xã hội cho khu vực phụ cận, đặc biệt làm gia tăng giá trị các dự án liền kề. Trước đó, vào thời điểm năm 2015, việc khai trương Aeon Mall Long Biên cũng từng đẩy giá bất động sản lân cận tăng 2-3 triệu đồng/m2.
Quận Hà Đơng có quỹ đất lớn để phát triển các dự án bất động sản thu hút được nguồn tiền đầu tư đổ về địa bàn quận.
2.4.2. Tốc độ đơ thị hóa tăng cao
Nằm ở cửa ngõ phía tây Thủ đơ, Hà Đơng hiện là một trong những quận có tốc độ đơ thị hóa nhanh nhất thành phố. Khoảng tám năm nay, địa bàn quận như công trường lớn, khu vực nào cũng thấy có các dự án lớn, nhỏ đang triển khai thi công. Cho đến nay, trên địa bàn quận có 118 dự án nhà ở, khu đô thị mới, khu đất dịch vụ mới, Dân số tính từ cuối năm 2016 đã tăng thêm hơn 67 nghìn người so với năm 2010. Nhìn chung, các dự án từng bước triển khai xây dựng theo quy hoạch. Trong đó có nhiều dự án lớn đã và đang làm đổi thay diện mạo đô thị của quận như dự án khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, khu đô thị Mỗ Lao, khu trung tâm hành chính mới, khu đơ thị Văn Phú, trục đơ thị phía bắc và khu đơ thị Dương Nội, trục đơ thị phía nam và khu đơ thị Thanh Hà, các tịa nhà thương mại - dịch vụ và chung cư cao cấp trên đường Văn Phú - Phúc La, đường Lê Trọng Tấn...
Theo thống kê, hiện nay trên địa bàn quận Hà Đơng có 306.583 người, nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng dân số nhanh chóng là do q trình đơ thị hóa diễn ra rất nhanh, trên địa bàn quận lại tập trung nhiều trường học, dự án, nhà máy, xí nghiệp với nhu cầu rất lớn về lao động nên thu hút đông đảo lao động từ các nơi tập trung làm việc.
Mức độ đơ thị hóa q nhanh kéo theo sự chuyển biến phong cách sống, thành phần dân số, những nguồn cải cách và thu nhập người dân tăng lên. Người
dân có xu hướng quan tâm hơn đến không gian sống, nhu cầu được sống trong những căn nhà tiện nghi, rộng rãi. Nhiều người có mức thu nhập cao đã mua nhiều căn hộ biệt thự nên nhu cầu cho TTBĐS nhà đất quận Hà Đông cũng tăng vọt.
2.4.3. Yếu tố tâm lý
Xu hướng đơ thị hóa và phát triển Hà Nội về phía Tây đang mang đến luồng gió mới cho bất động sản Hà Đông, tạo sức bật tăng giá trị và sinh lời cho khách hàng mua căn hộ để ở hoặc đầu tư. Hiện nay khi giá bất động sản ở khu vực này đã trở về mức hấp dẫn, nhiều khách hàng và nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm và quyết liệt xuống tiền.
2.5. Thực trạng thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông
2.5.1. Thị trường bất động sản quận Hà Đông giai đoạn 2013 - 2016
2.5.1.1.Thị trường bất động sản quận Hà Đông năm 2013
Sở Xây dựng Hà Nội công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản căn hộ chung cư quý II/2013. Theo đó, giá chung cư cao cấp giảm từ 23% (Tây Hồ) 28% (quận Cầu Giấy) đến 29% (Từ Liêm),. Giá chung cư trung cấp, giảm thấp nhất là 16% (Tây Hồ) và cao nhất 31% tại Hà Đông.
Bảng 2.5. Bảng chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ chung cư năm 2013
Đơn vị tính : %
Stt Quận Huyện Loại Hình Năm 2012 Năm 2013 Quý I Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý I Quý 2 Quý 3 Quý 4 1 Ba Đình TC 86 81 83 2 Cầu Giấy TC 110 96 88 88 87 83 83 82 CC 93 89 88 73 72 72 72 72 3 Đống Đa TC 93 89 88 86 78 77 75 79 4 Hoàng Mai BD - - - - - 80 80 80 TC - - - - - 72 71 72 5 Hà Đông TC 87 87 84 73 73 67 66 69 6 Long Biên TC - - - - - 81 82
7 Thanh Xuân TC 87 78 80 80 79 78 75 75 CC - - - - - 83 85 85 8 Hai Bà Trưng - - - - - - - - 96 9 Tây Hồ TC - - - - - 82 82 84 CC - - - - - 77 77 77 10 Từ Liêm TC 75 77 77 73 72 70 69 69 CC - - - - - 72 71 71
(Nguồn: Sở Xây dựng Hà Nội)
Năm 2013, vào thời điểm này, thị trường bất động sản Hà Nội nói chung và thị trường bất động sản Hà Đơng nói riêng vẫn đang trong thời kỳ đóng băng. Hầu như khơng có mấy giao dịch nhà đất, hàng loạt sàn giao dịch bất động sản, trung tâm mơi giới đóng cửa, nhiều nhà đầu tư thứ cấp tháo chạy. Những “thiên đường bất động sản”, “kinh đô nhà đất” một thời trên đường Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn giờ là lởm chởm những dự án dang dở, chỗ xây, chỗ bỏ hoang, chỗ rào lại um tùm cỏ dại hoang vu, lạnh ngắt.
2.5.1.2.Thị trường bất động sản quận Hà Đông năm 2014
Năm 2014 thị trường BĐS tại quận Hà Đông cũng đang dần “phá băng” các dự án nhà ở tái khởi động, lượng giao dịch nhà đất tăng nhanh.
Tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội trong năm 2014 là 13.193