1.2 .Thị trường bất động sản Việt Nam
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm phát
1.3.2 Thị trường bất đống sản Ôxtrâylia
a) Khái quát pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống
(Continaltal Law), sở hữu được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Ơxtrâylia, Nhà Vua có tồn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Crown land).
b) Các quyền về đất đai/bất động sản ở Ôxtrâylia
i) Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận theo những học thuyết về chiếm hữu (tenure) và
học thuyết về tài sản (estate), thì Vương quyền đối với đất đai (Crown Land) được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold). Ý nghĩa của Vương quyền đối với từng phương thức có khác nhau. Thơng thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương thức cho thuê. Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người SDĐ. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập.
Tại Bang New South Wales với thủ phủ là Sydney, đất được cấp theo chế độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa. Đất Vương quyền dành cho các mục đích cơng khoảng 1 triệu thửa. (tuy nhiên 1 thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư). Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, Chính phủ lấy đất từ quỹ đất Vương quyền (Crown land) rồi bán cho người sử dụng. Đối với những khu vực nhạy cảm về mơi trường thì áp dụng chế độ cho thuê để có điều kiện tăng cường sự quản lý. Nhìn chung việc quản lý, SDĐ đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững; Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” (General guideline) về sử dụng đất ; việc hướng dẫn khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành.
ii) Sở hữu đất đai tư nhân: được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản
mà học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người SDĐ. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Như vậy tài sản theo bậc thang của sở hữu có: (1) Tài sản tư (freehold estates) gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời
hạn và được tự do thừa kế (free simple estate), quyền thừa kế hạn chế (fee tail estate); phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do (freehold); theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa; (2) Tài sản không được thừa kế (life estate) và các tài sản khác theo phương thức thuê (leasehold estate). Tương ứng đất theo dấu hiệu sở hữu có đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (khơng có quyền sở hữu); đất cơng thuộc sở hữu cộng đồng và đất chưa giao gọi là Crown land; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất Vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ);
iii) Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ
ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Úc tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật của họ và tập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất; Các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; Các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; Các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; Quyền ra quyết định về đất đai và quản lý tiếp cận;
c) Giao dịch đất đai/bất động sản
i) Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Giá giao dịch về đất đai được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư; Về mặt cơ cấu, có thị trường đất ở, diện tích thương mại bán lẻ, cơng nghiệp, văn phịng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nhu cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội về các dịch vụ, ví dụ: nhu cầu về đất nơng nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về lương thực, thực phẩm; nhu cầu về nhà ở quyết định nhu cầu về đất ở … Vai trò của TTBĐS thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch thấp nhất để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Nhìn chung, nhu cầu về BĐS ở Úc được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả và chi phí giao dịch thấp
và có thể dự báo được. Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau.
ii) Dịch vụ tư vấn, môi giới thị trường, đối với TTBĐS thì việc hình thành
khung pháp lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần nhưng chưa phải là điều kiện đủ. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán, trắc địa tư… được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo đảm cho người dân biết được các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản và các giao dịch về đất đai; đồng thời, BĐS được giao dịch theo đúng cách thức mà luật pháp quy định. Hơn nữa, những tổ chức này cũng đóng vai trị rất quan trọng trong việc thực hiện các dịch vụ công theo nguyên tắc hợp đồng với các cơ quan của Nhà nước như: đào tạo, phổ biến, giải thích pháp luật, đo đạc, bảo hiểm … Ở Úc, những tổ chức như vậy được thành lập rất phổ biến và hoạt động mang tính chuyên nghiệp cao (Ví dụ: Cơng ty Luật Maddocks, Mallensons Stephen Jacques …). Ở các thành phố lớn như Sydney, những công ty hỗ trợ thị trường lên tới con số hàng nghìn và có chi nhánh khắp tồn quốc, thậm chí cả ở nước ngồi. Những cơng ty này thực hiện một lượng công việc rất lớn nhằm trợ giúp thị trường với vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường. Ví dụ: 25% lượng vốn cho vay thế chấp BĐS của Ngân hàng Westpac được thực hiện thông qua môi giới thế chấp; tồn bộ cơng việc đo đạc lên sơ đồ mảnh đất cụ thể khi cấp giấy chứng nhận quyền ở Bang New South Wales do các công ty trắc địa tư nhân thực hiện.[10]