1.2 .Thị trường bất động sản Việt Nam
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Hà Đông
2.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên
1. Tọa độ địa lý:
Quận Hà Đơng có tọa độ địa lý 20059 vĩ độ Bắc, 105045 kinh độ Đông, nằm giữa giao điểm của Quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hịa Bình và quốc lộ 70A. Hà đơng cũng là nơi khởi đầu của quốc lộ 21B, nối trung tâm Hà Nội với các huyện phía nam của thủ đơ và tỉnh Hà Nam, tỉnh Ninh Bình. Trên địa bàn quận có sơng Nhuệ, sơng Đáy, kênh La Khê chảy qua, có diện tích tự nhiên 4.963,95 ha và 17 đơn vị hành chính phường. Ranh giới tiếp giáp như sau: phía Bắc giáp quận Nam Từ Liêm và huyện Hồi Đức; phía Nam giáp huyện Thanh Oai và huyện Chương Mỹ; phía Đơng giáp huyện Thanh Trì và quận Thanh Xuân; phía Tây giáp huyện Hồi Đức và huyện Quốc Oai ( Hình 2.1)
Quận có vi ̣ trí đi ̣a lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nô ̣i nên có điều kiê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế. Là địa bàn mở rộng ảnh hưởng của không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội. Đồng thời chịu tác động văn hóa, khoa học - kỹ thuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô. Quận Hà đông là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hướng về Tây - Tây Nam thủ đô Hà Nội kết nối với vùng Tây Bắc và các tỉnh phía Nam.[22]
2. Diện tích tự nhiên:
Trước 2006, diện tích thị xã Hà Đơng là 16 km², dân số 9,6 vạn người. Ngày 27 tháng 12 năm 2006, chính phủ đã ban hành nghị định số 155/2006/NĐ-CP thành lập thành phố Hà Đông thuộc tỉnh Hà Tây, với diện tích như cũ, cịn số dân là 228.715 nhân khẩu.
Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính theo nghị định số 23/2008/NĐ-CP, Hà Đơng có 4.791,40 ha diện tích tự nhiên và 198.687 nhân khẩu.
3. Địa hình
Hà Đơng là vùng đờng bằng nên có địa hình đặc trưng của vùng bằng phẳng , đơ ̣ chênh địa hình khơng lớn , biên đơ ̣ cao trình nằm trong k hoảng 3,5 m - 6,8 m. Địa hình được chia ra làm 3 khu vực chính:
Khu vực Bắc và Đơng sơng Nh ̣; Khu vực Bắc kênh La Khê;
Khu vực Nam kênh La Khê.
Với đặc điểm địa hình bằng phẳng , q ̣n Hà Đơng có điều kiê ̣n th ̣n lợi trong thực hiê ̣n đa dạng hóa cây trồng vật ni, ln canh tăng vụ, tăng năng suất. 4. Khí hâ ̣u
Quận Hà Đơng nằm trong nền chung của khí hâ ̣u miền Bắc Viê ̣t Nam và nằm trong vùng tiểu khí hâ ̣u đờng bằng Bắc Bộ với các đặc điểm như sau :
Chế đơ ̣ khí hâ ̣u của vùng đờng bằng Sơng Hờn g, chịu ảnh hưởng của gió biển, khí hâ ̣u nóng ẩm và có mùa lạnh do ảnh hưởng của gió mùa Đơng Bắc , với nhiê ̣t đơ ̣ trung bình năm là 23,80C, lượng mưa trung bình 1700 mm - 1800 mm.
Chế đơ ̣ nhiê ̣t : nhiê ̣t đơ ̣ trung bình năm dao đô ̣ng 23,1 - 23,30C tại trạm Hà Đông. Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau và có nhiê ̣t đơ ̣ trung bình thấp nhất là 13,60C. Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, nhiê ̣t đô ̣ trung bình thường trên 230C, tháng nóng nhất là tháng 7.
Chế đô ̣ ẩm : đô ̣ ẩm tương đới trung bình từ 83 - 85%. Tháng có ẩm đơ ̣ trung bình cao nhất là tháng 3, tháng 4 (87 - 89%), các tháng có đơ ̣ ẩm tương đới thấp là các tháng 11, tháng 12 (80 - 81%).
Chế đơ ̣ bức xạ : hàng năm có khoảng 120 - 140 ngày nắng với tởng sớ giờ nắng trung bình tại trạm của quận là 1.617 giờ. Tuy nhiên số giờ nắng không phân bổ đều trong năm , mùa đơng thường có những đợt khơng có nắng kéo dài 2 - 5 ngày, mùa hè số giờ nắng trên ngày cao dẫn đến ảnh hưởng tới sản xuất nông
nghiê ̣p - hạn chế sinh trưởng phát triển củ a cây trồng trong vụ Đông Xuân và gây hạn trong vụ hè.
Chế đô ̣ mưa: lượng mưa phân bổ không đều , mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm 85 - 90% tổng lượng mưa trong năm và mưa lớn thường tâ ̣p trung vào các tháng 6, 7, 8. Mùa khô thường diễn ra từ t háng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm 10 - 15% lượng mưa cả năm và thường chỉ có mưa phùn , tháng mưa ít nhất là tháng 12, 1 và tháng 2.
Đặc điểm khí hâ ̣u nhiê ̣t đới, gió mùa nóng ẩm vào mùa hạ và lạnh khơ vào mùa đông, là mô ̣t trong những thuâ ̣n lợi để c ho quận phát triển mô ̣t nền nông nghiê ̣p đa dạng với các loại cây trờng có ng̀n gớc nhiê ̣t đới , á nhiê ̣t đới và ôn đới, đặc biê ̣t là các cây trồng cho giá trị sản phẩm , kinh tế cao như rau cao cấp - súp lơ, cà rốt, cây màu, cây vụ đông và hoa cây cảnh các loại.
5. Thuỷ văn
Sông Đáy là một con sông lớn ở miền Bắc Việt Nam, nó là con sơng chính của lưu vực sơng Nhuệ - Đáy ở phía tây nam vùng châu thổ sơng Hồng. Sơng Đáy có chiều dài khoảng 240 km chảy gọn trong các thành phố Hà Nội và các tỉnh Hà Nam, Ninh Bình và Nam Định với dịng sơng chảy gần song song bên hữu ngạn hạ lưu sông Hồng, đoạn chảy qua địa phâ ̣n quận Hà Đơng có chiều dài khoảng 6 km.
Sông Nhuệ tức Nhuệ Giang là một con sông nhỏ, phụ lưu của sông Đáy. Sông dài khoảng 76 km, chảy ngoằn ngoèo gần như theo hướng bắc Tây Bắc - Nam Đông Nam qua địa phận thành phố Hà Nội và tỉnh Hà Nam, đoạn chảy qua địa phâ ̣n quận Hà Đơng có chiều dài khoảng 7 km. Ngồi ra trên địa bàn quận cịn có kênh La Khê.
6. Thổ nhưỡng
Điều kiê ̣n thổ nhưỡng đất đai của quâ ̣n Hà Đông chủ yếu là đất thịt , thịt nhẹ và đất bãi dọc theo sông Đáy. Gồm các loại đất sau:
- Đất phù sa được bồi (Pb): diê ̣n tích là 261 ha, chiếm khoảng 10,1% tởng diê ̣n tích đất nơng nghiê ̣p.
- Đất phù sa khơng được bồi (P): diê ̣n tích là 1.049 ha, chiếm 37,4 % diê ̣n tích đất nơng nghiê ̣p.
- Đất phù sa gley (Pg) diê ̣n tích 1.472 ha, chiếm 52,5% diê ̣n tích đất nơng nghiê ̣p.
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế xã hội
2.1.2.1 Dân cư và lao động (Bảng 2.2)
+ Dân số quận Hà Đơng có những biến đổi lớn do q trình đơ thị hố và mở rộng địa giới hành chính. Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính và mở rộng Hà Đông dân số trên địa bàn quận tăng lên tới 176.302 người (năm 2006), tăng so với năm 2005 là 38.651 người. Mật độ dân số trung bình trên địa bàn quận giảm từ 4.269 người/km2 xuống còn 1772 người/km2 năm 2006. Từ năm 2006 đến nay mật độ dân số trên địa bàn quận tiếp tục tăng nhanh do q trình đơ thị hóa, dân số năm 2016 của quận là 306.583 người, mật độ dân số trung bình là 6.399 người/km2.
+ Lực lượng lao động: Theo số liệu của Chi cục Thống kê Hà Đơng tính đến 31/12/2016 tổng số lao động xã hội là 219.070 lao động chiếm 71,45% dân số. Kết quả được thể hiện trong bảng 2.2.
Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2017 Chỉ tiêu ĐVT 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Chỉ tiêu ĐVT 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Tổng số người Người 238.811 247.386 258.946 274.288 288.621 296.791 306.583 316.700 Dân số Phi NN Người 139837 145632 153965 163929 175473 179773 189459 199153 Dân số NN Người 98974 101754 104981 110359 113148 117018 117124 117547 Tổng số lao động Người 170.822 177.035 185.048 196.255 206.024 212.033 219.070 226.212 Lao động NN Người 72489 74525 76888 80816 82824 85599 85501 85809 Lao động phi NN Người 98333 102510 108160 115439 123200 126434 133569 140403 Tỷ lệ PT DS tự nhiên % 1.2 1.4 1.4 1.3 1.2 1.0 1.1 1.2
( Nguồn: Chi cục thống kê quận Hà Đông) 2.1.2.2 Cơ cấu và tốc độ tăng trưởng kinh tế
Tính đến hết năm 2016, thu ngân sách nhà nước trên địa bàn quận đạt trên 3,5 nghìn tỷ đồng, đạt 143,1% so với dự toán giao, tăng 48,12% so với cùng kỳ. Tổng chi ngân sách đạt gần 2,3 nghìn tỷ đồng, đạt 165,67% so với dự toán giao, tăng 13,67% so với cùng kỳ. Thu nhập bình quân đầu người đạt 74,1 triệu đồng/người/năm.
Tốc độ tăng tổng giá trị sản xuất trên địa bàn của một số ngành chủ yếu đạt 18,5% so với năm 2015 trong đó: ngành dịch vụ tăng 19,5%, ngành cơng nghiệp - xây dựng tăng 17,8%, ngành nông nghiệp - thủy sản giảm 1,5%. Thu nhập bình quân đầu người đạt 74,1 triệu đồng/người/năm. Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực và bền vững, tỷ trọng nơng nghiệp giảm cịn 01,%, cơng nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng đạt 55,9%, thương mại du lịch dịch vụ đạt 44%. (Bảng 2.1)
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế Quận Hà Đơng giai đoạn 2010 - 2017 Đơn vị tính: % Đơn vị tính: % Stt Chỉ tiêu ĐV tính Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 1 Tốc độ tăng trưởng GDP trung bình GĐ 2010-2014 % 22,12 26,4 19 18,2 17,5 Số liệu GDP khơng tính
- Cơng nghiệp, xây
dựng % 21,98 26,20 18,90 17,82 17,37 - Nông nghiệp % -0,65 -0,76 -0,48 -0,46 -2,88 - Dịch vụ % 22,36 27,20 19,52 18,31 18,16 2 Tốc độ tăng giá trị sản xuất % 22,12 26,55 18,91 17,94 17,66 18,50 18,53 17,75
-Công nghiệp, xây
dựng % 21,98 26,2 18,9 17,8 17,4 18,0 17,8 15,6
-Nông, lâm nghiệp,
thủy sản % -0,65 -0,76 -0,48 -0,46 -2,88 -0,1 -1,5 -0,5
-Dịch vụ % 22,36 27,20 19,5 18,3 18,2 18,7 19,5 20,7
3
Cơ cấu kinh tế % 100 100 100 100 100 100 100 100
-Công nghiệp, xây
dựng % 53,74 53,75 52,71 53,11 51,8 57,44 57,11 56,07
-Nông nghiệp % 0,25 0,17 0,14 0,11 0,1 0,14 0,11 0,10
-Dịch vụ % 46,01 46,08 47,15 46,78 48,1 42,42 42,78 43,83
4
Thu nhập bình quân đầu người (Triệu đ/ người/năm)
53,589 58,792 61,327 63,55 70,122 74,1 74,8 75,3
(Nguồn: Chi cục thống kê quận Hà Đông) Đơn vị tính: %
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Năm 2010Năm 2011Năm 2012Năm 2013Năm 2014Năm 2015Năm 2016Năm 2017
Dịch vụ Nơng nghiệp
CN - XD
Hình 2.2 Cơ cấu các ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017
Số liệu Bảng 2.1 và Hình 2.2 cho thấy: các ngành kinh tế trên giai đoạn năm 2010 đến năm 2017 cho thấy: Trong năm 2017 ngành công nghiệp xây dựng vẫn là lĩnh vực mũi nhọn đứng đầu trong nền kinh tế của quận, tốc độ tăng trưởng 2,33% so với năm 2010 (cao nhất là năm 2015 chiếm tỷ lệ 57,44%), xếp thứ 2 là ngành dịch vụ chiếm tỷ lệ 43,83% (năm 2014 ngành đạt tốc độ tăng trưởng cao nhất là 48,1%) giảm 2,18% so với năm 2010. Và xếp cuối cùng là ngành nơng nghiệp chiếm tỷ lệ rất ít 0,1% trong nền kinh tế của quận Hà Đơng. Nhìn chung các ngành kinh tế của quận phát triển ổn định khơng có nhiều chuyển biến lớn giữa các ngành.[21]
2.1.2.3 Cơ sở hạ tầng
Từ năm 2006, sau khi sát nhập địa giới hành chính các phường và năm 2008 sát nhập địa giới hành chính về Hà Nội, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được quan tâm đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước, nguồn xã hội hóa, kêu gọi đa dạng hóa các hình thức đầu tư đã đem lại cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, làm cho bộ mặt đô thị được cải thiện khang trang hơn.
1. Mạng lưới dân cư đô thị
Thực trạng phát triển đô thị quận Hà Đơng được đánh giá là có bước phát triển mạnh mẽ, có sức hấp dẫn thu hút được nhiều nhà đầu tư, do Hà Đông là quận năm phía Tây Nam Hà Nội, là quận đang phát triển, nằm tiếp giáp với các quận nội thành cũ của thủ đơ có vị trí địa lý thuận lợi, hạ tầng giao thông đi lại, liên kết với các hạ tầng, dịch vụ tại khu trung tâm nhanh chóng, thuận tiện. Hiện tại có nhiều dự án phát triển đô thị đã và đang triển khai trên địa bàn các phường như: Khu đô thị Văn Quán, KĐT Văn Phú, KĐT mới La Khê, KĐT An Hưng, KĐT mới Park City Hà Nội, KĐT TSQ Galaxy, KĐT Nam La Khê, KĐT Kiến Hưng, KĐT mới Vạn Phúc….Tuy nhiên do suy thoái kinh tế nên việc triển khai thi cơng một số các dự án cịn chậm, thiếu đồng bộ như: KĐT Đồng Mai, KĐT Sông Đà - Thăng Long; Khu đô thị Văn Phú, Khu đơ thị Thanh Hà Cienco 5... gây lãng phí tiền bạc của nhà nước, nhà đầu tư trong khi người dân khơng cịn đất để sản xuất, đất bị bỏ hoang.
2. Giao thơng
Với vị trí thuận lợi nằm giữa giao điểm của Quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hịa Bình và quốc lộ 70A, cũng là nơi khởi đầu của quốc lộ 21B, nối trung tâm Hà Nội với các huyện phía Nam của Thủ đơ và tỉnh Hà Nam, tỉnh Ninh Bình là điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông trao đổi, buôn bán hàng hóa phát triển kinh tế. Từ năm 2012, quận đang thực hiện dự án tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông; mở rộng quốc lộ 6 và Bến xe Yên Nghĩa khi đi vào hoạt động sẽ giảm tải phần lớn áp lực giáo thơng phía Tây Nam đổ về trung tâm thành phố.
2.1.2.4. Giáo dục, đào tạo
Hệ thống trường học hiện nay được phân bố tương đối đồng đều trên địa bàn quận.
Đến nay, tồn quận có 110 trường học với gần 2.000 nhóm lớp và gần 80.000 học sinh. Hệ thống cơ sở vật chất trường học cơ bản được chuẩn hóa với 56,8% trường đạt chuẩn quốc gia, một số trường đang được mở rộng hoặc xây mới.
giá đạt về năng lực, phẩm chất, lên lớp thẳng... Giáo dục đại trà và mũi nhọn được giữ vững với hơn 97% học sinh THCS lên lớp thẳng, học sinh lớp 9 được xét tốt nghiệp THCS đạt 99,81%. Nhiều giáo viên giành giải cao trong những kỳ thi giáo viên giỏi. Ngành giáo dục - đào tạo quận được xếp thứ 3/30 quận huyện.
2.1.2.5 Y tế, văn hóa 1. Y tế
Đến năm 2016, Hà Đơng có 01 trung tâm y tế, 01 phịng khám đa khoa tuyến quận, 16/17 phường có trạm y tế (phường Phú La chưa có) bên cạnh đó cịn có các bệnh viện thành phố, trung ương đóng trên địa bàn như: Bệnh viện đa khoa Hà Đông, Bệnh viện 103, Viện Bỏng Quốc gia và các bệnh viện đa khoa tư nhân, các với cơ sở vật chất và trang thiết bị từng bước được nâng cấp. Đội ngũ cán bộ, các trang thiết bị phục vụ công tác chăm sóc sức khỏe được củng cố kiện tồn; hoạt động y tế cơ bản hoàn thành nhiệm vụ, đáp ứng nhu cầu chăm sóc sức khỏe nhân dân trên địa bàn.
2. Văn hóa
Với phong trào xây dựng nếp sống văn minh gia đình văn hóa, tính đến năm 2016 tồn quận có 88,8% số hộ đạt gia đình văn hóa, 72,4% số tổ dân phố; 80,51% cơ quan, đơn vị đạt tiêu chẩn văn hóa. Quận có 01 nhà văn hóa trung tâm, 01 nhà thiếu nhi quận và 17 phường có 137 nhà văn hóa, hội trường họp dân của các tổ dân phố, ngoài ra có 01 sân vận động của quận, 12 sân vận động phường và các khu vui chơi thể dục thể thao tại các khu dân cư đảm bảo nhu cầu sinh hoạt văn hóa, văn nghệ thể thao của nhân dân tồn quận.
2.2. Tình hình quản lý đất đai tại quận Hà Đơng
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất
- Tổng diện tích đất tự nhiên của quận Hà Đơng tính đến ngày 31/12/2016 là