BẢNG GIÁ ĐẤT NỀN
DỰ ÁN
Đường > 10m Đường > 17m Đường > 30m
LK BT LK BT LK BT Thanh Hà 15 - 19 18 22 - 27 19 29 - 38 21 Văn Phú 52 40 58 53.5 Phú Lương 27 - 29 23 - 24 34 24.5 37 Xa La 63 - 69 82 - 85 66 - 104 110 110 Văn Quán 73- 122 78 - 128 Park City 76 - 95 85.4 - 89
Làng Việt Kiều Châu Âu 110 86 - 96 123 133 210 155
(Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả)
2.6. Đánh giá thực trạng thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông
2.6.1. Những mặt đã đạt được.
- TTBĐS Hà Đông trong những năm gần đây ngày càng phát triển ổn định, môi trường pháp lý và cơ chế quản lý được hình thành và hồn chỉnh. Hà Đơng đang được đầu tư mạnh về hạ tầng với nhiều tuyến đường lớn được xây mới hoặc cải tạo mở rộng. Nút giao Vạn Phúc - Lê Văn Lương kéo dài, hầm chui Khuất Duy Tiến, đường Lê Trọng Tấn - Văn Phú, các cầu vượt, hầm chui… cũng liên tục được hồn thành, tạo sự thơng suốt cho tam giác phía Tây là Hà Đơng - Nam Từ Liêm - Cầu Giấy.
- Bên cạnh đó, đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đơng sắp hình thành và tuyến xe bus nhanh Yên Nghĩa - Kim Mã vừa đi vào hoạt động giúp tăng điểm cộng cho các dự án cao tầng tại đây. Sự hoàn thiện về hạ tầng xã hội lẫn giao thông đô thị
- Về thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản
Quận Hà Đông hiện đang quy tụ nhiều tên tuổi lớn trong lĩnh vực BĐS như FLC, Nam Cường, TNR, Xuân Mai, Hải Phát.., đã mạnh tay mở rộng đầu tư, liên tục thâu tóm và triển khai các dự án mới với tổng mức đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng được triển khai bài bản, hồn hảo các dịch vụ tiện ích đi kèm.
- Về thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Hầu hết các sàn đều có đầy đủ tư cách pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản, có cơ cấu tổ chức, quy chế hoạt động phù hợp với nội dung hoạt động của sàn. Nguồn nhân lực của sàn đa phần đã qua đào tạo nghiệp vụ về môi giới, định giá và các chứng chỉ hành nghề theo quy định của nhà nước.
Các sàn GDBĐS đã cung cấp được thông tin BĐS tại sàn, trên báo, tạp chí, internet…; cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp luật, mơi giới định giá BĐS góp phần xây dựng TTBĐS minh bạch, thơng thống và tuân thủ pháp luật
Các sàn GDBĐS đều cung cấp đủ các loại hình dịch vụ khác nhau để đáp ứng nhu cầu của khách hàng tuy nhiên các loại hình khơng phát triển đồng bộ mà chỉ tập trung vào việc phân phối sản phẩm, môi giới mua bán, cho thuê bất động sản. Tỷ lệ giao dịch đạt hiệu quả thành công cao tại các dự án.
- Quận Hà Đơng đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường thuê nhà thuộc sở hữu tư nhân. Bước đầu phát huy được vai trò thúc đẩy kinh tế phát triển nhiều mặt. Nhu cầu về đất tăng mạnh và thu hút được các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư vào TTBĐS quận Hà Đông.
2.6.2. Những hạn chế
Tuy nhiên, TTBĐS Hà Đông vẫn chưa thực sự phát triển cân bằng và ổn định. Với những hạn chế cụ thể như sau:
a. TTBĐS Hà Đơng cịn mang nhiều tính chất của TTBĐS khơng chính thức như tình trạng đầu cơ BĐS làm tăng nhu cầu ảo, tăng giá cả BĐS và giao dịch chi phí chính thức chiếm tỷ lệ cao
b. TTBĐS Hà Đơng cịn chưa đồng bộ như trong cơng tác quy hoạch thì vấn đề sử dụng đất được giao cho ngành tài nguyên môi trường, xây dựng giao cho ngành
xây dựng, quy hoạch giao thông giao cho ngành giao thông vận tải nên sự phối hợp giữ các cơ quan còn chồng chéo chưa chặt chẽ, chưa đúng với thực tế.
c. TTBĐS có mối quan hệ mật thiết với các thành phần kinh tế như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường tiền tệ, thị trường lao động. TTBĐS hoạt động có hiệu quả thì mới có cơ sở để huy động nguồn tài chính để phát triển nhưng ngược lại thị trường vốn bị bó hẹp thì TTBĐS cũng khó phát triển được thậm chí bất ổn, thị trường BĐS phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường tiền tệ nên TTBĐS quận Hà Đơng đã hình thành phát triển nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
d. Chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển TTBĐS, quản lý Nhà nước về TTBĐS còn nhiều yếu kém.
e. Cung và cầu BĐS đang dần mất cân đối: Người có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp thì khơng có nhà để mua, cịn sản phẩm cao cấp thì lượng cung dồi dào nhưng người mua thì dần bão hịa và rất kén khách hàng.
2.6.3. Nguyên nhân của những hạn chế
Trước hết phải kể đến yếu tố về tài chính, tiền tệ, sự khó khăn của nền kinh
tế vĩ mơ. Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế tồn cầu nói chung vẫn chưa ổn định thực sự. TTBĐS có đặc điểm là cần nguồn vốn đầu tư rất lớn, thế nhưng lâu nay nguồn vốn này lại chủ yếu dựa vào huy động của người dân hoặc vốn vay ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doạnh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở còn nhiều hạn chế.
Thứ hai là do thủ tục hành chính cịn rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời
gian và tốn kém chi phí.
Thứ ba, việc cung cấp thơng tin cịn thiếu minh bạch, chưa công khai và tổ
chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế.
Thứ tư, cơ cấu hàng hóa trên TTBĐS chưa cân đối giữa các phân khúc và các
khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung - cầu ngày càng gia tăng. Do sự phát triển, nên nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung quan tâm vào các dự án phân khúc cao cấp để bán cho những người có thu nhập cao,
khiến nguồn cung của phân khúc này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm. Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm. Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc nhà ở giá trung bình, nhà giá rẻ và nhà ở cho thuê tại Hà Đông là rất lớn nhưng lại bị bỏ ngỏ.
Thứ năm, công tác quy hoạch SDĐ, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch
phát triển khu dân cư tại Hà Nội thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh.
Thứ sáu, nguyên nhân do bộ máy quản lý, hệ thống pháp luật và chính sách
cịn nhiều hạn chế, thiếu sót. Dù các cơ quan hữu quan những năm gần đây đã rất chú trọng tới TTBĐS nhưng những khó khăn vốn có của một nền kinh tế đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt Nam mang lại những vấn đề không dễ giải quyết trong một sớm một chiều.
2.7. Dự báo về thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông đến năm 2018
2.7.1. Giá trị bất động sản tăng
Hà Đông là một trong hai quận của thành phố Hà Nội có tốc độ đơ thị hố cao nhất cùng mức sống tăng nhanh. Sau khi phát triển hạ tầng giao thông và hệ thống tiện ích đa dạng, giá trị bất động sản khu vực địa bàn quận chắc chắn sẽ tăng cao.
Một minh chứng sống động nhất là khu vực Mỹ Đình: nhờ sự phát triển của các dự án bất động sản, cùng với hạ tầng giao thông được xây dựng, giá đất khu vực Mỹ Đình đã tăng gấp nhiều lần so với trước đó.
Thời điểm hiện tại, giá trị bất động sản tại Hà Động chỉ bằng 1/3 khu vực Mỹ Đình. Với vị thế tương đồng với Mỹ Đình, sự phát triển của các cơng trình giao thơng, dịch vụ cơng và chung cư chắc chắn sẽ giúp bất động sản địa bàn quận Hà Đông tăng giá trong tương lai.
2.7.2. Tăng dân số tại quận dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở
Định cư tại các quận trung tâm thành phố liệu có cịn là xu thế trong tương lai khi mà quỹ đất tại các quận này đang dần cạn kiệt, dân cư quá đông đúc dẫn đến quá tải các hệ thống dịch vụ công cũng như cơ sở hạ tầng, kéo theo tình trạng ơ nhiễm mơi trường sống ngày càng trầm trọng
Trong khi đó, Thủ đơ Hà Nội đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng giao thông. Các tuyến đường được mở rộng, các cầu lớn được xây dựng, các tuyến giao thông mới như tuyến bus nhanh BRT, tuyến cao tốc trên cao, tuyến đường sắt trên cao đã hoặc đang được hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển. Kết nối giao thông giữa các vùng sẽ trở nên dễ dàng hơn, khoảng cách khơng cịn là vấn đề lớn, cư dân Hà Đơng có thể dễ dàng hơn trong việc di chuyển từ nhà tới cơ quan và nhiều địa điểm khác trong trung tâm. Khi mà khu vực Hà Đông phát triển cùng sự tập trung dân cư, hiển nhiên các văn phịng và cơng ty cũng sẽ dần tập trung về đây trong tương lai. Đây là những lý do khiến xu hướng tìm nơi định cư lâu dài của người dân sẽ chuyển sang khu vực các quận lân cận, trong đó Hà Đơng là địa điểm lý tưởng.
2.7.3. Sự chuyển biến về cung cầu và phân khúc nhà ở
Hiện nay trên địa bàn quận thì nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ lớn còn nguồn cung căn hộ cho người thu nhập thấp thì chỉ có một vài dự án xây dựng.
Giao dịch tại các dự án nhà ở cho người thu nhập cũng cao hơn hẳn so với các phân khúc cao cấp khác như ở dự án The Vesta, dự án Xuân Mai The Spark…
Nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp rất lớn nên trong thời gian tới phân khúc nhà ở thu nhập thấp sẽ là phân khúc được nhiều chủ đầu tư bất động sản xây dựng.
Chưa hết, tuyến Metro Nhổn - ga Hà Nội, Hà Đông Cát Linh cùng các cơng trình hạ tầng khác đang đi vào hồn thiện đã tạo nên “cú hích” giúp thị trường BĐS khu vực thu hút đơng đảo khách hàng có nhu cầu thực về chỗ ở cũng như đầu tư chuyên nghiệp. Đặc biệt, mới đây thông tin đại gia bán lẻ Nhật Bản AEON Mall sẽ xây dựng đại siêu thị AEON Mall thứ 2 tại Hà Đông, Hà Nội cũng đã khiến thị trường BĐS khu vực phía Tây Hà Nội thêm phần sôi động.
Sự đô ̣t phá về ha ̣ tầng giao thông, dịch vụ…tại khu vực phía Tây đã trở thành thỏi nam châm hút các “ông lớn” bất đô ̣ng sản hiê ̣n nay . Lần lươ ̣t từ Vingroup , FLC, Bitexco…đã nhanh chóng công bố hàng loa ̣t dự án lớn ta ̣i các khu vực Hà Đông và phía Tây thành phố với ý đồ “hưởng lợi” từ những thay đổi về ha ̣ tầng .
Ngồi những ơng lớn này, Hải Phát và Nam Cường cũng là 2 cái tên đang trở thành tâm điểm của thị trường BĐS phía Tây đặc biệt là trục Lê Văn Lương – Tố Hữu.
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ ĐÔNG
3.1. Định hƣớng phát triển kinh tế, xã hội của quận Hà Đông
Với mục tiêu tổng quát là:"Xây dựng quận Hà Đông trở thành đô thị phát triển mạnh, toàn diện và bền vững; quản lý đô thị đi đôi với phát triển dịch vụ, thương mại, du lịch; nâng cao đời sống, vật chất tinh thần của nhân dân; giữ vững ổn định chính trị, trật tự an tồn xã hội, xây dựng Đảng, chính quyền, mặt trận và đồn thể vững mạnh", Đảng bộ quận Hà Đơng đã xác định 7 nhiệm vụ trọng tâm, 3 khâu đột phá và 18 chỉ tiêu chủ yếu cho nhiệm kỳ 2015-2020.
Quận cũng sẽ tiếp tục rà soát, khớp nối hạ tầng kỹ thuật các dự án, hoàn thành điều chỉnh các quy hoạch chi tiết 1/500 các khu đô thị; triển khai đầu tư xây dựng 5 tuyến đường, kết nối khu dân cư, khu đơ thị trên địa bàn quận theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm; tổ chức tốt công tác thu gom, vận chuyển và xử lý rác thải trên địa bàn theo hướng văn minh, hiện đại.
Về văn hóa, xã hội, Đảng bộ quận sẽ đẩy mạnh tuyên truyền, vận động, nâng cao ý thức trách nhiệm của nhân dân, nhất là thế hệ trẻ trong việc thực hiện nếp sống thanh lịch, văn minh, giữ gìn, phát triển các giá trị văn hóa Thăng Long - Hà Nội.
Về phát triển đô thị của quận Hà Đông công tác quy hoạch, phát triển đô thị, nông thôn được quận tập trung triển khai đồng bộ, gắn với hiệu quả quản lý đất đai, xây dựng, và nâng cao chất lượng môi trường đầu tư, thu hút vốn cho xây dựng đô thị. Quận đã hồn thành cơng tác lập kế hoạch sử dụng đất, đồng thời tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các dự án được giao đất cho thuê đất nhưng chậm triển khai; chấn chỉnh và nâng cao vai trò trách nhiệm của UBND các phường trong lĩnh vực quản lý đất đai theo quy hoạch đô thị.
giao thơng chính như quốc lộ 6, đường 70, đường trục bắc - nam... Thu hút các nguồn lực đầu tư phát triển mạng lưới giao thông hiện đại.
Với những mục tiêu, giải pháp đồng bộ, quận Hà Đông sẽ sớm trở thành đô thị phát triển mạnh, tồn diện, bền vững trên các lĩnh vực, góp phần xây dựng Thủ đơ ngày càng giàu đẹp, văn minh, hiện đại.
3.2. Giải pháp
3.2.1. Kiện toàn tổ chức cán bộ
Hoàn thiện bộ máy tổ chức QLĐĐ từ trung ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. Tăng cường thực thi các cơng cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả cơng tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai
3.2.2. Đồng bộ pháp luật về đất đai xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản
Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt. Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thơng tin về thị trường BĐS;
Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS, đặc biệt là cần nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính về thị trường BĐS. Chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư.
3.2.3. Giải pháp hỗ trợ đầu tư kinh doanh bất động sản
Tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Hồn thiện chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản: Xây dựng cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được
các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản