1.2 .Thị trường bất động sản Việt Nam
1.2.4. Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay
1.2.4.1. Khái quát thị trường bất động sản trong cả nước
- Giao dịch trên thị trường ổn định: Thống kê cho thấy, lượng giao dịch trên
thị trường bất động sản (BĐS) năm 2016 bảo đảm tính ổn định khá cao, khơng có biểu hiện suy giảm nhưng cũng khơng có hiện tượng tăng đột biến. Tại Hà Nội cũng như TP. Hồ Chí Minh, mỗi tháng có khoảng từ 1.000 tới 1.200 giao dịch. Mức giao dịch trên cho thấy, thị trường tăng trưởng ổn định và không biểu hiện tăng đột biến
- Tồn kho bất động sản giảm BĐS tồn đọng luôn là yếu tố gây trở ngại cho phát
triển thị trường BĐS. Một mặt, thể hiện sự lãng phí nguồn lực; Mặt khác, làm suy giảm nguồn lực tài chính cho đầu tư BĐS. Tính đến cuối năm 2013, lượng vốn trong kho BĐS tồn đọng được ước tính khoảng hơn 100 nghìn tỷ đồng. Đến năm 2014, lượng vốn tồn đọng này đã giảm 1/2, chủ yếu bằng cách chuyển đổi dự án cho phù hợp.
Kể từ tháng 1/2015 tới tháng 9/2016, lượng vốn tồn đọng trong các dự án BĐS tồn kho đã giảm từ 73,2 nghìn tỷ đồng xuống cịn 33,6 nghìn tỷ đồng. Riêng năm 2016, lượng vốn tồn kho giảm xấp xỉ từ 1.000 tới 2.000 tỷ đồng/tháng. Tuy nhiên, số tồn kho cịn lại là loại khó giải quyết, vì thường khơng bảo đảm điều kiện làm chỗ ở.
Tín dụng bất động sản có chiều hướng tăng, Mặc dù tín dụng BĐS trong
năm 2016 đã có chiều hướng tăng mạnh, nhưng cho thấy nhiều dấu hiệu rủi ro xuất hiện, nhất là trong cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng thương mại.
Về phân khúc văn phòng cho thuê: Phân khúc này đã được hình thành từ
những ngày đầu đổi mới ở các đô thị lớn Việt Nam, sức phát triển luôn phụ thuộc vào độ “nóng” của nền kinh tế. Cầu sẽ tăng khi nền kinh tế hoạt động mạnh và cầu giảm khi kinh tế rơi vào khó khăn. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung của văn phịng cho th gần như không tăng trong năm 2016, độ lấp đầy đạt tới khoảng 95%. Tại Hà Nội, cung tăng khoảng từ 20.000 m2 tới 30.000 m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy chỉ đạt khoảng 86%.
Về phân khúc khu công nghiệp: Đây là phân khúc có tính biệt lập khá cao,
được hình thành và triển khai dựa trên quy hoạch cơng nghiệp hóa của Chính phủ và UBND cấp tỉnh. Đối với phân khúc này, tình trạng chung vẫn là cung tăng nhanh hơn cầu và mức độ lấp đầy vẫn chỉ ở mức xấp xỉ khoảng 50%...
Về phân khúc cơ sở bán lẻ: Đây là phân khúc mới được quan tâm trong phân
tích thị trường BĐS kể từ khi các nhà đầu tư nước ngồi có kế hoạch chiếm lĩnh thị trường bán lẻ ở Việt Nam. Cũng kể từ đó, các nhà đầu tư trong nước bắt đầu có kế hoạch phát triển các BĐS phục vụ hệ thống bán lẻ như trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ, siêu thị, cửa hàng tiện ích...
Năm 2016, nguồn cung BĐS phục vụ bán lẻ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng khá nhanh so với năm 2015. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung tăng khoảng từ 60 nghìn tới 100 nghìn m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy đạt khoảng 91%. Còn ở Hà Nội, cung ở mức khoảng 25 nghìn m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy chỉ đạt khoảng 75%. Như vậy, mức độ phát triển của phân khúc bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn tại Hà Nội. Nhìn chung, triển vọng phát triển của phân khúc này vẫn còn lớn, khi dân số tại cả 2 đô thị loại đặc biệt này vẫn giữ mức độ tăng cơ học quá cao…
Về phân khúc nhà ở: Phân khúc này luôn là phân khúc quan trọng trong thị
trường BĐS. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung căn hộ chung cư ln đạt mức từ 3 nghìn tới 4 nghìn căn hộ đã hồn thành và từ 5 nghìn tới 7 nghìn căn hộ “trên giấy” mỗi quý với mức độ tồn kho khoảng 13,5%. Tại Hà Nội, cung căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 3000 tới 5000 căn hộ đã hoàn thành và từ 3 - 9 nghìn căn hộ “trên giấy” mỗi quý với mức độ tồn kho khoảng 16%.
Tóm lại, phương thức mua bán nhà “trên giấy” vẫn chiếm tỷ trọng cao hơn mua bán nhà đã hoàn thành. Phân khúc nhà ở vẫn trên đà phát triển tốt. Tuy nhiên, nhìn sâu hơn vào tỷ lệ cung và cầu giữa nhóm nhà ở cao cấp, trung cấp và bình dân, có thể thấy phân khúc thị trường BĐS nhà ở năm 2016 đang diễn ra theo hướng cung không phù hợp cầu.
Về phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng: Phân khúc này mới được các nhà đầu tư
đơn vị BĐS được chủ đầu tư dự án bán cho các nhà đầu tư cá nhân để sử dụng hoặc cho thuê trong thời gian không sử dụng. Sức phát triển của phân khúc này khá mạnh do tiềm năng du lịch của Việt Nam lớn và phương thức đầu tư phù hợp. Địa bàn phát triển mạnh phân khúc này ở hình thức phi truyền thống là các thành phố có tiềm năng du lịch cao như: Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phú Quốc...[4]
1.3. Thị trƣờng bất động sản của một số nƣớc trên thế giới và kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam
1.3.1 Thị trường bất động sản Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khố đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785). Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là:
- Nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như khơng có sở hữu gì. Trước đó, tất cả nền kinh tế và quyền hành chính hồn tồn nằm trong sự khống chế của thực dân Anh. Muốn có vốn để xây dựng quốc gia mới thì Chính phủ, ngoài tiền thu thuế ra chỉ hi vọng vào việc bán đất công một cách đại quy mơ, và nó trở thành biện pháp quan trọng về tiền vốn của Chính phủ.
- Về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế - Trong hồn cảnh cơng nghiệp chưa phát triển bằng Anh, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết trước tiên là chế độ đất đai.
- Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: hoặc là kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh), hoặc là giữ gìn chế độ nơ lệ hình thành trong thời gian thực dân, hoặc là trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hồn tồn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước Mỹ, có thể chia ra hai thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30
của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình. Thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai.
Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập nước đến trước thập niên 30 của thế kỷ 20, lập pháp đất đai Mỹ có thể chia làm hai giai đoạn: từ 1785 Nghị viện liên bang thông qua pháp lệnh đất đai lần thứ nhất đến 1862 ban hành Luật đất ở; trước 1862 chủ yếu dùng hình thức cơng khai bán đấu giá đất cơng; cịn từ 1862 về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang hình thức cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang
Chính phủ có khuynh hướng bán đất công cho những người khai thác thực sự (giá đất ngày càng giảm và quy mô thửa đất ngày càng nhỏ, điều kiện thanh toán ngày càng được nới rộng...); điều đó đã ảnh hưởng rất lớn đến chế độ trang trại gia đình ở Mỹ, nhưng cũng tiềm ẩn một khiếm khuyết là đa số đất tốt đều đã bán hết từ thập kỷ 80 của thế kỷ 19, tài nguyên sinh thái rừng bị phá hoại nghiêm trọng... Vì một phần tiền bán đất dùng xây dựng mạng lưới giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và cả nền kinh tế, đồng thời cịn đóng góp cho khoa học kỹ thuật và cơ giới hố nơng nghiệp của Mỹ.
Đến thập kỷ 30 của thế kỷ 20, đất công canh tác được ở Mỹ về cơ bản đã phân phối hết, mặt khác, do khai thác quảng canh nên rừng bị huỷ hoại, đất đai bị xói mịn nhiều, sử dụng nhiều chế phẩm hố học làm đất thoái hoá càng nhanh, đã dẫn đến sự chú ý của Chính phủ đối với việc bảo vệ đất: chủ trương hạn chế việc thả nhiều gia súc và chặt cây rừng, khống chế hạn ngạch tiêu thụ nông sản và bù giá, thực hiện kế hoạch "ngân hàng đất đai" để rút ra một khối lượng lớn đất bỏ hố, Chính phủ tiến hành xây dựng cơng trình mẫu về đập nước, hệ thống tiêu nước và trồng cỏ phủ lên những nơi đất bị xói mịn.
1.3.2 Thị trường bất đống sản Ôxtrâylia
a) Khái quát pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống
(Continaltal Law), sở hữu được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Ơxtrâylia, Nhà Vua có tồn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Crown land).
b) Các quyền về đất đai/bất động sản ở Ôxtrâylia
i) Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận theo những học thuyết về chiếm hữu (tenure) và
học thuyết về tài sản (estate), thì Vương quyền đối với đất đai (Crown Land) được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold). Ý nghĩa của Vương quyền đối với từng phương thức có khác nhau. Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương thức cho thuê. Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người SDĐ. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập.
Tại Bang New South Wales với thủ phủ là Sydney, đất được cấp theo chế độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa. Đất Vương quyền dành cho các mục đích cơng khoảng 1 triệu thửa. (tuy nhiên 1 thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư). Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, Chính phủ lấy đất từ quỹ đất Vương quyền (Crown land) rồi bán cho người sử dụng. Đối với những khu vực nhạy cảm về mơi trường thì áp dụng chế độ cho thuê để có điều kiện tăng cường sự quản lý. Nhìn chung việc quản lý, SDĐ đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững; Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” (General guideline) về sử dụng đất ; việc hướng dẫn khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành.
ii) Sở hữu đất đai tư nhân: được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản
mà học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người SDĐ. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Như vậy tài sản theo bậc thang của sở hữu có: (1) Tài sản tư (freehold estates) gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời
hạn và được tự do thừa kế (free simple estate), quyền thừa kế hạn chế (fee tail estate); phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do (freehold); theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất cịn Vương quyền chỉ là danh nghĩa; (2) Tài sản không được thừa kế (life estate) và các tài sản khác theo phương thức thuê (leasehold estate). Tương ứng đất theo dấu hiệu sở hữu có đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (khơng có quyền sở hữu); đất cơng thuộc sở hữu cộng đồng và đất chưa giao gọi là Crown land; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất Vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ);
iii) Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ
ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Úc tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật của họ và tập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất; Các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; Các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; Các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; Quyền ra quyết định về đất đai và quản lý tiếp cận;
c) Giao dịch đất đai/bất động sản
i) Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Giá giao dịch về đất đai được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư; Về mặt cơ cấu, có thị trường đất ở, diện tích thương mại bán lẻ, cơng nghiệp, văn phịng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nhu cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội về các dịch vụ, ví dụ: nhu cầu về đất nơng nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về lương thực, thực phẩm; nhu cầu về nhà ở quyết định nhu cầu về đất ở … Vai trò của TTBĐS thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch thấp nhất để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Nhìn chung, nhu cầu về BĐS ở Úc được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả và chi phí giao dịch thấp
và có thể dự báo được. Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau.
ii) Dịch vụ tư vấn, môi giới thị trường, đối với TTBĐS thì việc hình thành
khung pháp lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần nhưng chưa phải là điều kiện đủ. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán, trắc địa tư… được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo đảm cho người dân biết được các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản và các giao dịch về đất đai; đồng thời, BĐS được giao dịch theo đúng cách thức mà luật pháp quy định. Hơn nữa, những tổ chức này cũng đóng vai trị rất quan trọng trong việc thực hiện các dịch vụ công theo nguyên tắc hợp đồng với các cơ quan của Nhà nước như: đào tạo, phổ biến, giải thích pháp luật, đo đạc, bảo hiểm … Ở Úc, những tổ chức như vậy được thành lập rất phổ biến và hoạt động mang tính chuyên nghiệp cao (Ví dụ: Công ty Luật Maddocks, Mallensons Stephen