1.2 .Thị trường bất động sản Việt Nam
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm phát
1.3.1 Thị trường bất động sản Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khố đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785). Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là:
- Nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như khơng có sở hữu gì. Trước đó, tất cả nền kinh tế và quyền hành chính hồn tồn nằm trong sự khống chế của thực dân Anh. Muốn có vốn để xây dựng quốc gia mới thì Chính phủ, ngoài tiền thu thuế ra chỉ hi vọng vào việc bán đất công một cách đại quy mơ, và nó trở thành biện pháp quan trọng về tiền vốn của Chính phủ.
- Về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế - Trong hồn cảnh cơng nghiệp chưa phát triển bằng Anh, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết trước tiên là chế độ đất đai.
- Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: hoặc là kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh), hoặc là giữ gìn chế độ nơ lệ hình thành trong thời gian thực dân, hoặc là trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hồn tồn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước Mỹ, có thể chia ra hai thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30
của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình. Thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai.
Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập nước đến trước thập niên 30 của thế kỷ 20, lập pháp đất đai Mỹ có thể chia làm hai giai đoạn: từ 1785 Nghị viện liên bang thông qua pháp lệnh đất đai lần thứ nhất đến 1862 ban hành Luật đất ở; trước 1862 chủ yếu dùng hình thức cơng khai bán đấu giá đất cơng; cịn từ 1862 về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang hình thức cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang
Chính phủ có khuynh hướng bán đất công cho những người khai thác thực sự (giá đất ngày càng giảm và quy mô thửa đất ngày càng nhỏ, điều kiện thanh toán ngày càng được nới rộng...); điều đó đã ảnh hưởng rất lớn đến chế độ trang trại gia đình ở Mỹ, nhưng cũng tiềm ẩn một khiếm khuyết là đa số đất tốt đều đã bán hết từ thập kỷ 80 của thế kỷ 19, tài nguyên sinh thái rừng bị phá hoại nghiêm trọng... Vì một phần tiền bán đất dùng xây dựng mạng lưới giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và cả nền kinh tế, đồng thời cịn đóng góp cho khoa học kỹ thuật và cơ giới hố nơng nghiệp của Mỹ.
Đến thập kỷ 30 của thế kỷ 20, đất công canh tác được ở Mỹ về cơ bản đã phân phối hết, mặt khác, do khai thác quảng canh nên rừng bị huỷ hoại, đất đai bị xói mịn nhiều, sử dụng nhiều chế phẩm hố học làm đất thoái hoá càng nhanh, đã dẫn đến sự chú ý của Chính phủ đối với việc bảo vệ đất: chủ trương hạn chế việc thả nhiều gia súc và chặt cây rừng, khống chế hạn ngạch tiêu thụ nông sản và bù giá, thực hiện kế hoạch "ngân hàng đất đai" để rút ra một khối lượng lớn đất bỏ hố, Chính phủ tiến hành xây dựng cơng trình mẫu về đập nước, hệ thống tiêu nước và trồng cỏ phủ lên những nơi đất bị xói mịn.