1.3.1 .Quan điểm nghiên cứu
2.3. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI QUẬN 12 GIAI ĐOẠN TỪ NĂM
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai Quận12 giai đoạn 2010-2016
Quản lý đất đai theo địa giới hành chính:
Quận 12 thuộc Thành Phố Hồ Chí Minh, được thành lập theo Nghị định số 03/CP, ngày 06/1/1997 của Thủ tướng Chính phủ, trên cơ sở tách huyện Hóc Mơn cũ thành 2 Quận, huyện mới: Huyện Hóc Mơn và Quận 12, trong đó Quận 12 gồm có 10 phường là: An Phú Đơng, Thạnh Lộc, Thạnh Xuân, Thới An, Hiệp Thành, Trung Mỹ Tây, Tân Chánh Hiệp, Tân Thới Hiệp, Tân Thới Nhất, Đơng Hưng Thuận.
Nhìn chung, Quận 12 có ranh giới hành chính tương đối ổn định từ khi thành lập đến nay, tuy nhiên có thay đổi về ranh giới và số lượng đơn vị hành chính cấp phường. Năm 2007, trên cơ sở tách phường Đông Hưng Thuận cũ thành 2 phường Đông Hưng Thuận và phường Tân Hưng Thuận, theo Nghị định số 143/2006/NĐ-CP Nghị định Chính phủ ngày 23/11/2006 về việc điều chỉnh địa giới hành chính phường, Quận; thành lập phường thuộc Quận Gò Vấp, Quận 12 và Quận Tân Bình, Thành Phố Hồ Chí Minh, số đơn vị hành chính tăng lên gồm 11 phường.
Tổng diện tích tự nhiên của Quận là 5.274,91 ha. Diện tích tự nhiên các phường như sau:
Toàn Quận 12 5.274,9045 ha
1) An Phú Đông 881,9601 ha 7) Thạnh Xuân 968,5898 ha 2) Hiệp Thành 542,3681 ha 8) Đông Hưng Thuận 255,2001 ha 3) Thới An 518,4576 ha 9) Trung Mỹ Tây 270,6346 ha 4) Tân Chánh Hiệp 421,3753 ha 10) Tân Hưng Thuận 181,0811 ha 5) Thạnh Lộc 583,2916 ha 11) Tân Thới Nhất 389,9710 ha 6) Tân Thới Hiệp 261,9752 Ha
* Nguồn: Phịng Tài ngun và Mơi trường Quận 12.
Tình hình quản lý đất đai theo đối tượng quản lý, sử dụng.
Quỹ đất Quận 12 phần nhiều do hộ gia đình và cá nhân quản lý và sử dụng. Kết quả kiểm kê đất đai năm 2010 cho thấy:
Trong tổng diện tích 5.274,90 ha, có 3.260,69 ha do hộ gia đình cá nhân sử dụng, chiếm 61,82%; còn lại do tổ chức trong nước sử dụng hoặc giao quản lý là 1.937,22 ha (chiếm 36,73%); tổ chức nước ngoài sử dụng là 77 ha (chiếm 1,46%).
Diện tích các tổ chức trong nước sử dụng hoặc giao quản lý thì diện tích tổ chức kinh tế sử dụng 572,76 ha, UBND xã là 70,60 ha (trực tiếp sử dụng là 48,74 ha); cơ quan, tổ chức nhà nước 297,02 ha (sử dụng là 293,56 ha); các tổ chức khác 50,33ha (sử dụng là 19,91 ha).
Bảng 6: Thống kê diện tích theo đối tượng quản lý và sử dụng
Đối tượng sử dụng, quản lý Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
Tổng 5274,9045 100,00 1. Hộ gia đình, cá nhân (GDC) 3260,6908 61,82 2. Tổ chức trong nước (TCC) 1937,2151 36,73 - UBND cấp xã (UBS) 70,5951 1,34 - Cơ quan tổ chức NN (TCN) 297,0168 5,63 - Tổ chức kinh tế (TKT) 572,7589 10,86 - Tổ chức khác (TKH) 996,8443 18,90 3. Tổ chức nước ngòai (NN) 76,9986 1,46 - 100% vốn NN (VNN) 26,6728 0,51 - Liên doanh (TLD) 50,3258 0,95
* Nguồn: Phịng Tài ngun và Mơi trường Quận 12 năm 2016.
Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất - Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính:
Nhìn chung, cơng tác đo đạc lập bản đồ địa chính đã được Quận 12 cũng như TP. Hồ Chí Minh khá quan tâm, Trên địa bàn Quận đã thực hiện công tác đo đạc và thành lập bản đồ giải thửa theo Chỉ thị 299/TTG của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 10/11/1980; thực hiện công tác đo đạc, chụp không ảnh và thiết lập các bản đồ địa chính theo Chỉ thị 02/CT ngày 18/01/1992 của UBND Thành Phố.
Năm 2003, toàn Quận được tiến hành đo đạc lại và lập bộ bản đồ địa chính mới, sản phẩm được bàn giao vào cuối năm 2004 và được sử dụng làm tài liệu để thực hiện công tác kiểm kê đất đai năm 2005, đây là cơ sở cho công tác quản lý đất đai và thành lập hệ thống bản đồ chuyên đề.
Hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn Quận 12 được đo đạc mới theo hệ tọa độ Quốc gia VN 2000, tổng cộng gồm có 549 tờ, trong đó có 391 tờ tỷ lệ 1/500, 153 tờ tỷ lệ 1/1000 và 5 tờ tỷ lệ 1/2000 được nghiệm thu vào cuối năm 2004 và đầu năm 2005. Hệ thống bản đồ địa chính này vừa được đo đạc mới cho nên loại hình sử dụng đất trên bản đồ ít sự khác biệt so với thực tế. Tuy nhiên nội dung của các tờ bản đồ vẫn còn một số sai khác về ranh thửa, diện tích so với thực tế.
- Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Công tác lập Bản đồ hiện
trạng sử dụng đất thực hiện định kỳ 05 năm một lần trên cơ sở kết quả tổng kiểm kê đất đai. Đã thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập trên cơ sở bản đồ địa chính số. Nội dung bản đồ thể hiện tính chính xác và độ tin cậy cao, đã giúp cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và theo dõi những biến động đất đai.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quận 12 là Quận mới thành lập và đang trong giai đoạn chỉnh trang đơ thị vì vậy cơng tác lập quy hoạch đặc biệt được quan tâm. Hiện nay trên địa bàn Quận đã thực hiện một số quy hoạch như sau:
- Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội Quận 12 đến năm 2010 được thực hiện theo công văn 3849/UB-KT và Thông báo số 88/TB-UB-KT của UBND TP ngày 14/11/1997 về việc Quy hoạch Phát triển Kinh tế - Xã hội của các Quận, huyện mới đến năm 2010.
- Quy hoạch chung xây dựng Quận 12 đến năm 2020 tỷ lệ 1/5.000 đã được Hội đồng nhân dân Quận thơng qua, đang trình UBND TP phê duyệt vào năm 2006. Hiện nay, đồ án này đã được điều chỉnh và phê duyệt. Đây là cơ sở quan trọng trong việc xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất của Quận đến năm 2020.
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2.000 của ngành xây dựng. Cụ thể là từ năm 1999 đến nay trên 10 phường của Quận có 23 đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 được phê duyệt với diện tích là 4.856,62 ha, chiếm 92% diện tích đất tự nhiên của Quận. Về cơ bản Quận 12 đã phủ kín quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000, phần diện tích cịn lại là khu cơng viên cây xanh 250 ha thuộc phường Thạnh Xuân và Thới An theo Đồ án Quy hoạch chung xây dựng của Quận.
- Về tiến độ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000: Trong giai đoạn 2003 - 2004, Quận đã lập 11 đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000 với tổng số diện tích được điều chỉnh quy hoạch chi tiết là 2.857,7 ha, chiếm 60% diện tích đã quy hoạch chi tiết. Đến đầu năm 2008 trên địa bàn Quận triển khai điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000 hết phần diện tích cịn lại ở các phường: Thạnh Lộc, Thạnh Xuân, An Phú Đông và một số khu vực cục bộ ở các phường khác. Đến cuối năm 2013 Quận đã phê duyệt 14 đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000.
- Quy hoạch sử dụng đất đai Quận 12 đến năm 2010, và định hướng đến năm 2020 đã được UBND Quận 12 triển khai lập vào năm 2007. Đến năm 2009 quy hoạch này được duyệt và đưa vào thực hiện.
- Công tác xây dựng Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được Quận thực hiện nghiêm túc, đã góp phần đưa cơng tác quản lý và sử dụng đất của Quận đi vào nề nếp và đúng định hướng.
Nhìn chung, cơng tác quản lý quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất trong thời gian qua chủ yếu triển khai lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, dựa trên cơ sở quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng. Tuy nhiên, một số bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được thiết kế trên nền bản đồ địa chính 02 (lập trên bản đồ giấy), đã gây khơng ít khó khăn cho cơng tác giao ranh đất để thực hiện các dự án. Công tác quy hoạch xây dựng trong thời gian vừa qua nhìn chung đã mang lại hiệu quả khá lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội, quản lý đất đai và nhất là quản lý đô thị trên địa bàn Quận.
Công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất, giải toả, đền bù và tái định cư
Nhìn chung, cơng tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất đều được thực hiện theo đúng thẩm quyền và theo đúng trình tự, thủ tục quy định. Vị trí, diện tích giao đất, cho thuê đất để xây dựng các dự án được thực hiện trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt. Giai đoạn 2000 - 2010, trên địa bàn Quận đã thực hiện thu hồi, giao đất cho 174 dự án với tổng diện tích 619,11 ha, trong đó sản xuất kinh doanh có 92 dự án với 77,09ha, đất ở 1có 34 dự án cới 89,44 ha, đất cơng trình phúc lợi cơng có 48 dự án với 352,58 ha. Giai đoạn 2011-2012, trên địa bàn Quận đã thực hiện thu hồi, giao đất cho 9 dự án với tổng diện tích 12,54 ha, trong đó sản xuất kinh doanh 3,01 ha, đất ở 4,45 ha, đất cơng trình phúc lợi cơng 5,08 ha.
Về thực hiện chính sách tái định cư và giao đất ở mới, hiện nay trên địa bàn Quận đã thực hiện xây dựng nhiều khu tái định cư, nhà ở xã hội, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp, góp phần giải quyết tốt nhu cầu nhà ở trên dịa bàn Quận.
Ðăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhìn chung cho đến nay Quận 12 đã tổ chức tốt công tác đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy CNQSDĐ. Tồn Quận có tổng diện tích tự nhiên là 5.274,90 ha, trong đó: diện tích thuộc diện phải cấp giấy CNQSDĐ (DTCNQSDĐ) là 4.281,60 ha. Đến năm 2010, tổng số giấy đã cấp là 19.045 giấy, với tổng diện tích 1.125,82 ha, chiếm 26,29% DTCNQSDĐ (trong đó: hộ gia đình, cá nhân chiếm 100% Tổng số giấy đã cấp), số giấy chứng nhận đã giao đến năm 2010 là 18.717 giấy. Tuy nhiên hiện tại cơng tác cũng gặp nhiều khó khăn vướng mắc như: thực hiện cịn nhiều khó khăn trong giải quyết hồ sơ do các văn bản pháp luật đất đai còn nhiều điểm chồng chéo và chưa phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; Hồ sơ đất đai được sử dụng, lưu trữ trên nhiều loại bản đồ do đó cơng tác cập nhật, đối chiếu cịn gặp nhiều khó khăn địi hỏi mất nhiều thời gian dẫn đến tiến độ cấp giấy đơi khi cịn chậm trễ, nhân sự, cơng cụ thực hiện còn nhiều thiếu thốn.
Bảng 7: Tình hình đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp giấy CNQSDĐ
Số
TT Đơn vị hành chính
Diện tích đo đạc theo tỷ lệ bản đồ Cấp giấy CNQSDĐ Tổng 1/500 1/1000 1/2000 Số giấy
(giấy)
Diện tích (ha)
1 P. An Phú Đơng 881,96 125,25 756,71 2.741 120,79
2 P. Đông Hưng Thuận 255,20 108,86 116,67 29,67 1.212 116,99
3 P. Hiệp Thành 542,37 184,67 357,70 1.670 45,46
4 P. Tân Chánh Hiệp 421,38 211,07 104,88 105,43 2.469 44,46
5 P. Tân Thới Hiệp 261,98 155,66 106,32 1.494 27,24
6 P. Tân Thới Nhất 389,97 208,73 181,24
7 P. Thạnh Lộc 583,29 76,70 506,59 2.488 551,94
8 P. Thạnh Xuân 968,59 220,38 748,21 4.155 162,14
9 P. Thới An 518,46 143,19 335,57 39,69 1.966 45,05
10 P. Trung Mỹ Tây 270,63 109,89 47,08 113,66 517 9,84
11 P. Tân Hưng Thuận 181,08 84,51 96,58 346 5,27
Toàn Quận 5.274,90 1628,91 3.357,54 288,50 19.045 1.129,18
* Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 12 năm 2016.
Đến nay, tổng số giấy đã cấp là 91.137 giấy, với tổng diện tích 3.364,2 ha, đạt 65,0% DTCNQSDĐ.
Tình hình thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác kiểm kê đất đai định kỳ 5 năm một lần và thống kê đất đai hàng năm đã được UBND Quận rất quan tâm và ngành Tài nguyên và Môi trường Quận 12 đã thực hiện tốt ở cả hai cấp Quận và Phường. Trên cơ sở nội dung và phương pháp theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Trong thời kỳ 2000 - 2010, Quận đã tổ chức thực hiện 3 kỳ kiểm kê và 8 lần thống kê hàng năm:
- Phịng Tài ngun và Mơi trường Quận 12 phối hợp với UBND các phường thực hiện tốt các kỳ kiểm kê đất đai năm 2000, 2005, 2010.
- Thống kê hàng năm được phòng Tài nguyên và Môi trường Quận thực hiện theo quy định.
Nhìn chung chất lượng của công tác thống kê, kiểm kê đất đai đã từng bước được nâng cao. Kỳ kiểm kê năm 2010 đã được tổ chức triển khai khá tốt và kết quả kiểm kê có độ chính xác tương đối cao. Kết quả của công tác này là tài liệu quan trọng, phục vụ đắc lực trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành Phố và Quận 12
Quản lý tài chính về đất đai
Theo số liệu thống kê, các khoản thu ngân sách liên quan đến đất đai gồm lệ phí trước bạ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn 2010 - 2016, các khoản thu liên quan đến đất đai của Quận 12 bình quân hàng năm khoảng 200 tỷ đồng, chiếm hơn 10% tổng thu ngân sách của Quận.
Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Thời gian qua, quá trình phát triển về kinh tế - xã hội ở Quận 12 đạt mức khá cao, sự biến động đất đai ngày càng lớn và thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động. Thông qua việc quản lý biến động đất đai, Quận thực hiện các chính sách: thu tiền sử dụng đất, thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu lệ phí trước bạ, thực hiện chính sách bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư, giải quyết tranh chấp, thực hiện quyết định về giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản chưa ổn định, chưa đúng với tiềm năng, do một số nguyên nhân chủ yếu sau: chính sách pháp luật về đất đai thay đổi thường xuyên; việc định giá đất bất động sản cịn bất cập; cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm; nhiều cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng chưa được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế.
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được UBND Quận thực hiện thông qua nghiệp vụ quản lý các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,…đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất và nghĩa vụ đóng các loại thuế, tiền sử dụng đất. Tuy nhiên còn những hạn chế nhất định trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như công tác lập quy hoạch sử dụng đất nên phần nào đã ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả của công tác này.
Thanh tra việc chấp hành các chế độ về quản lý sử dụng đất đai
UBND Quận 12 đã thành lập các đoàn thanh tra, kiểm tra về quản lý sử dụng đất trên địa bàn định kỳ hoặc đột xuất khi có yêu cầu theo quy định của pháp luật. Điển hình như các đồn thanh tra về lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng, đoàn thanh tra về việc đề xuất cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN QSDĐ, đồn thanh tra về trách nhiệm thủ trưởng trong cơng tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại tố cáo.
Ngoài ra, Quận cũng đã triển khai thực hiện Chỉ thị 134/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/01/2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để kịp