Luật đất đai năm 1987 được ban hành, bờn cạnh việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Uỷ ban nhõn dõn cỏc cấp thỡ cũn quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà ỏn nhõn dõn.
Theo quy định tại Điều 22 Luật đất đai năm 1987 thỡ: "Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trỳc khỏc hoặc cõy lõu năm thỡ Toà ỏn nhõn dõn giải quyết cả quyền sử dụng đất cú nhà ở, vật kiến trỳc khỏc hoặc cõy lõu năm đú" [15].
Như vậy chỉ khi cú tranh chấp cỏc tài sản trờn đất thỡ Toà ỏn mới cú thẩm quyền giải quyết về đất. Nếu chỉ tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc cỏc giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất mà khụng cú tài sản trờn đất thỡ thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhõn dõn (Điều 21 Luật đất đai năm 1987).
Để giải quyết tốt cỏc tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, Toà ỏn nhõn dõn tối cao, Viện kiểm sỏt nhõn dõn tối cao và Tổng cục quản lý ruộng đất đó ban hành Thụng tư liờn ngành số 04/TTLN ngày 03/5/1990 hướng dẫn giải quyết cỏc tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo đú, Toà ỏn nhõn dõn cú thẩm quyền giải quyết cỏc loại việc sau:
a. Cỏc tranh chấp về nhà ở, vật kiến trỳc hoặc cõy lõu năm gắn liền với việc sử dụng đất theo Điều 22 Luật Đất đai năm 1987. Cỏc tranh chấp nờu trờn cú thể được thể hiện dưới dạng tranh chấp về thừa kế, hợp đồng mua bỏn, chuyển nhượng, lấn chiếm trỏi phộp hoặc yờu cầu đũi chia tài sản trong cỏc vụ kiện ly hụn v.v..
Toà ỏn nhõn dõn giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng của cả khu đất mà trờn đú cú nhà, vật kiến trỳc hoặc cõy lõu năm bao gồm diện tớch đất ở, đất làm kinh tế gia đỡnh hoặc đất vườn theo quy định của Điều 35 Luật Đất đai và Điều 28 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23-3-1989 của Hội đồng Bộ trưởng. Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất làm kinh tế gia đỡnh mà phần đất này khụng gắn liền với thửa đất cú nhà, cõy lõu năm, hoặc vật kiến trỳc khỏc, thỡ Uỷ ban nhõn dõn giải quyết; nếu là tranh chấp về hoa màu, thành quả
lao động, kết quả đầu tư tăng giỏ trị của đất trờn đất làm kinh tế gia đỡnh đú thỡ uỷ ban nhõn dõn chuyển cho Toà ỏn nhõn dõn giải quyết.
b. Yờu cầu đũi bồi hoàn hoặc thừa kế thành quả lao động, vốn đầu tư làm tăng giỏ trị của đất, hoặc hoa màu, tài sản trong trường hợp đất đang sử dụng được thu hồi theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 14 Luật Đất đai năm 1987 hoặc yờu cầu đũi bồi thường thiệt hại thực tế khi đất đai đang sử dụng bị thu hồi vỡ nhu cầu của Nhà nước hoặc của xó hội theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật đất đai năm 1987.
Cần chỳ ý là người cú quyền lợi phải gửi đơn đến Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện cú thẩm quyền yờu cầu giải quyết trước. Nếu khụng đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhõn dõn thỡ họ cú quyền yờu cầu Toà ỏn nhõn dõn giải quyết.
c. Yờu cầu đũi bồi thường thiệt hại do người khỏc xõm phạm đến quyền sử dụng đất đai gõy ra theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 1987.
d. Tranh chấp đũi thừa kế vườn cõy, sản phẩm nuụi, trồng thuỷ sản, cỏc cụng trỡnh xõy dựng trờn đất được giao để sử dụng vào mục đớch sản xuất, kinh doanh... cú liờn quan đến việc chuyển giao quyền sử dụng đất để tiếp tục khai thỏc cỏc tài sản đú.
Lưu ý là nếu thời hạn sử dụng đất đó hết, thỡ khi giải quyết tranh chấp, Tồ ỏn chỉ giải quyết về quyền sở hữu tài sản, chứ khụng giải quyết về quyền sử dụng đất. Việc giao đất cho ai tiếp tục sử dụng thuộc quyền quyết định của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền theo quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 1987.
2.2.1.3. Thẩm quyền quy định tại Luật đất đai năm 1993
Luật đất đai năm 1993 ra đời đó quy định cho người sử dụng đất được 05 quyền là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất và thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Toà ỏn nhõn dõn được đề cập tại Khoản 3 Điều 38 Luật này, cụ thể là: "Cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đó cú giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đú thỡ do Toà ỏn giải quyết". Như vậy, Toà ỏn khụng chỉ
giải quyết cỏc tranh chấp về nhà ở, vật kiến trỳc khỏc hoặc cõy lõu năm gắn liền với đất mà cũn giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa đó cú sự phõn biệt rừ ràng, rành mạch về thẩm quyền giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa Uỷ ban nhõn dõn cỏc cấp với Toà ỏn nhõn dõn trong Luật đất đai năm 1993.
Ngày 28/7/1997 Toà ỏn nhõn dõn tối cao, Viện kiểm sỏt nhõn dõn tối cao và Tổng cục địa chớnh đó ban hành Thụng tư liờn tịch số 02/TTLT (sau đõy gọi là Thụng tư 02) hướng dẫn về thẩm quyền của Toà ỏn nhõn dõn trong việc giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật đất đai năm 1993. Theo đú, thỡ thẩm quyền giải quyết của Toà ỏn nhõn dõn cỏc cấp chỉ giới hạn ở hai loại việc:
- Cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 1993
- Cỏc tranh chấp về tài sản (như nhà ở, cụng trỡnh kiến trỳc khỏc, cõy lưu niờn...) gắn với quyền sử dụng đất.
Tuy nhiờn sau một thời gian thực hiện, Thụng tư số 02 đó bộc lộ những điểm bất cập (hồn tồn khụng phõn chia cỏc dạng tranh chấp: ai là người cú quyền sử dụng đất, cỏc giao dịch liờn quan tới quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất... mà chỉ đề cập rất chung chung là Toà ỏn cú thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp về tài sản trờn đất và quyền sử dụng đất) nờn đó được thay thế bởi Thụng tư liờn tịch số 01/TTLT ngày 03/01/2002 Toà ỏn nhõn dõn tối cao, Viện kiểm sỏt nhõn dõn tối cao và Tổng cục địa chớnh. Theo thụng tư này thỡ thẩm quyền của Toà ỏn nhõn dõn cỏc cấp đối với việc tranh chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể hơn, bao gồm:
- Cỏc tranh chấp về quyến sử dụng đất mà người sử dụng đất đó được cơ quan cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai năm 1993.
- Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mới chỉ cú hoặc khụng cú một trong cỏc loại giấy tờ được quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chớnh phủ "Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế quyền sử dụng và thế chấp, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất" (Sau đõy gọi tắt là Nghị định số 17) đó được sửa đổi bổ sung theo Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chớnh phủ (sau đõy gọi tắt là Nghị đớnh số 79) (bao gồm: Quyết định giao đất, cho thuờ đất của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất cấp trong quỏ trỡnh thực hiện cỏc chớnh sỏch đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam dõn chủ cộng hoà, Chớnh phủ Cỏch mạng lõm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước cộng hồ xó hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuờ đất vẫn liờn tục sử dụng đất từ đú đến nay; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cấp hoặc cú tờn trong sổ địa chớnh mà khụng cú tranh chấp; Giấy tờ do cơ quan cú thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đú vẫn sử dụng đất liờn tục từ đú đến nay và khụng cú tranh chấp; Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được Uỷ ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn xỏc nhận và đất đú khụng cú tranh chấp; Bản ỏn hoặc quyết định của Tồ ỏn nhõn dõn đó cú hiệu lực phỏp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền đó cú hiệu lực phỏp luật; Giấy tờ giao nhà tỡnh nghĩa; Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bỏn nhà ở kốm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn thẩm tra là đất đú khụng cú tranh chấp và được Uỷ ban nhõn dõn quận, huyện, thị xó, thành phố thuộc tỉnh xỏc nhận kết quả thẩm tra của Uỷ ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn) thỡ thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà ỏn.
Cần lưu ý khi xột xử, Toà ỏn tuyờn bố hợp đồng vụ hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vụ hiệu theo quy định của Bộ luật dõn sự.
- Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trỳc khỏc (như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ụ tụ, nhà thờ, tường xõy làm hàng rào gắn với nhà ở, cỏc cụng trỡnh xõy dựng trờn đất được giao để sử dụng vào mục đớch sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiờu nước, chuồng trại chăn nuụi hay vật kiến trỳc khỏc hoặc trờn đất cú cỏc tài sản khỏc như cõy lấy gỗ, cõy lấy lỏ, cõy ăn quả, cõy cụng nghiệp hay cỏc cõy lõu năm khỏc) gắn liền với việc sử dụng đất đú, thỡ theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993 Toà ỏn thụ lý, giải quyết. Tuy nhiờn, cần lưu ý:
+ Nếu cú một trong cỏc giấy tờ quy định ở khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chớnh phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17 (sau đõy gọi tắt là Nghị định số 79) thỡ thụ lý, giải quyết bỡnh thường theo thủ tục chung, cú nghĩa là khi giải quyết cỏc tranh chấp về tài sản, đồng thời giải quyết (xỏc định) luụn cả quyền sử dụng đất của cỏc bờn.
+ Nếu khụng cú một trong cỏc giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 và số 79 thỡ khi giải quyết cần phần biệt:
* Trong trường hợp đương sự đó cú văn bản của Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền xỏc nhận việc sử dụng đất đú là hợp phỏp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thỡ Toà ỏn giải quyết cả tranh chấp về tài sản và cả tranh chấp về sử dụng đất.
* Trong trường hợp đương sự khụng cú văn bản của Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền xỏc nhận việc sử dụng đất đú là hợp phỏp, nhưng cú văn bản của Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cho biết rừ là việc sử dụng đất đú khụng vi phạm quy hoạch và cú thể được xem xột để giao quyền sử dụng đất, thỡ Toà ỏn giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xỏc định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đú cho đương sự để Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền tiến hành cỏc thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của phỏp luật về đất đai.
* Trong trường hợp Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cú văn bản cho biết rừ việc sử dụng đất đú là khụng hợp phỏp, tài sản khụng được phộp tồn tại trờn đất đú thỡ Toà ỏn chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản.
Cần lưu ý là căn cứ vào Luật đất đai năm 1993 và Thụng tư số 01/2002/TTLT ngày 03/01/2002 thỡ nếu đương sự khụng tranh chấp về cỏc nội dung trờn, mà chỉ tranh chấp ai là người cú quyền sử dụng đất tranh chấp, trong khi đất tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 thỡ việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhõn dõn.
2.2.1.4. Thẩm quyền quy định tại Luật đất đai năm 2003
Từ ngày 01/7/2004, Luật đất đai năm 2003 cú hiệu lực thi hành. Theo quy định tại khoản 1 Điều 136 của Luật đất đai năm 2003 thỡ thẩm quyền của Toà ỏn về giải quyết tranh chấp đất đai được mở rộng rất nhiều, cụ thể:
a. Đối với cỏc trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đú đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003.
b. Đối với cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất mà trờn đất cú một trong cỏc loại giấy tờ được nờu dưới đõy cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà ỏn:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan cú thẩm quyền cấp trong quỏ trỡnh thực hiện chớnh sỏch đất đai của Nhà nước Việt Nam dõn chủ cộng hoà, Chớnh phủ cỏch mạng lõm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hồ xó hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cấp hoặc cú tờn trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chớnh;
- Giấy tờ hợp phỏp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tỡnh nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bỏn nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn xỏc nhận là đó sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hoỏ giỏ nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của phỏp luật;
- Giấy tờ do cơ quan cú thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Cỏc giấy tờ khỏc bao gồm bản ỏn hoặc quyết định của Toà ỏn nhõn dõn, quyết định thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền đó được thi hành;
- Một trong cỏc loại giấy tờ (quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003) mà trờn giấy tờ đú ghi tờn người khỏc, kốm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất cú chữ ký của cỏc bờn cú liờn quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2003 cú hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật
Cần lưu ý theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thỡ cú tờn trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chớnh mới được coi là cú giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trong thực tế, nhiều Toà ỏn khi thụ lý, giải quyết một số vụ ỏn tranh chấp đất đai đó cú sự nhầm lẫn khi xỏc định về cỏc loại giấy tờ này, đó coi một số loại giấy tờ như sổ dó ngoại, sổ mục kờ là sổ địa chớnh dẫn đến việc xỏc định sai thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào Điều 4 Luật đất đai năm 2003 cần xỏc định như sau:
- Sổ dó ngoại là loại sổ lập theo hướng dẫn của Tổng cục ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyờn và Mụi trường) trong quỏ trỡnh thực hiện Chỉ thị 299- TTg ngày 10-11-1980 của Thủ tướng Chớnh phủ về cụng tỏc đo đạc, phõn hạng và đăng ký thống kờ ruộng đất trong cả nước, được lập trong quỏ trỡnh