Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc một trong các bên tham gia quan hệ giao dịch bảo đảm tiến hành đăng ký các hợp đồng bảo đảm (hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm mục đích cơng khai hóa các giao dịch bảo đảm và để xác lập quyền ưu tiên thanh toán của người nhận bảo đảm. Đăng ký giao dịch bảo đảm có tác dụng phát huy được hiệu quả của giao dịch bảo đảm trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Đăng ký giao dịch bảo đảm được pháp luật quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005, Nghị định 165/1999/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 08/2000/ NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, ngày 29/12/2006 Chính phủ đã ban hành Nghị định 163/2006/NĐ-CP thống nhất các quy định về giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm cơng khai hố các giao dịch bảo đảm tạo ra sự rõ ràng, minh bạch trong các giao dịch. giúp cho các chủ thể quan hệ tín dụng có thơng tin cần thiết trước khi quyết định xác lập các giao dịch và làm cơ sở cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh tốn giữa các chủ nợ. Thơng qua việc đăng ký tài sản, nhà
nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với tài sản và đặc biệt là các bất động sản quan trọng như nhà cửa, đất đai. Các giao dịch bảo đảm đã đăng ký có giá trị đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi hết hiệu lực đăng ký và các giao dịch bảo đảm đã đăng ký cịn có mục đích là nhằm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản theo thứ tự đăng ký. Thực hiện quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm đã phát huy tác dụng đáng kể trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần tạo ra sự an tồn pháp lý trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
Đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm
Các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định. Các trường hợp khơng thuộc diện phải đăng ký thì theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân.
Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm được tiến hành theo các bước:
(1)Trước khi yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm, hợp đồng cầm cố, thế chấp được cơng chứng, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định hợp đồng cầm cố, thế chấp đó phải cơng chứng.
(2)Hồ sơ đăng ký cầm cố, thế chấp nộp tại cơ quan đăng ký theo quy định. (3)Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký phải thẩm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật, nếu đủ điều kiện cầm cố, thế chấp, bảo lãnh thì chứng thực kết quả thẩm tra vào hợp đồng cầm cố, thế chấp hoặc hợp đồng bảo lãnh, nếu không đủ điều kiện cầm cố, thế chấp, bảo lãnh thì phải thơng báo cho người yêu cầu đăng ký biết. Vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp đủ điều kiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì đồng thời với việc vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm
phải vào sổ địa chính và sổ biến động đất đai theo hướng dẫn ghi trên các sổ này. Chứng nhận việc đăng ký thế chấp vào đơn yêu cầu đăng ký.
Như vậy, quy trình, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đã được quy định khá chặt chẽ, nhưng việc phân công thực hiện các nội dung công việc lại phân tán ở nhiều cơ quan: Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm, kể từ ngày 12/03/2002 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đã chính thức tổ chức đăng ký giao dịch bảo đảm, tài sản theo thẩm quyền; Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tàu biển và vào sổ đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực được thực hiện tại cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực (tại Hải Phịng, Đà Nẵng, Tp Hồ Chí Minh), các thơng tin được gửi về Cục Hàng Hải Việt Nam để vào sổ đăng ký tàu biển quốc gia; Việc cầm cố, thế chấp tàu bay được đăng ký tập trung tại Cục Hàng không dân dụng Việt Nam. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất được thực hiện tại Sở địa chính - nhà đất (trong trường hợp bên bảo đảm là tổ chức) và ủy ban nhân dân cấp xã (trong trường hợp bên bảo đảm là cá nhân, hộ gia đình).
Tại Hà Nội, việc đăng ký tài sản bảo đảm tiền vay chủ yếu là nhà đất được thực hiện tại Sở địa chính - nhà đất và uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn thực tế cho thấy các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm này chưa thực sự quan tâm một cách đúng mức đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Các cơ quan được giao nhiệm vụ không công bố rộng rãi các công việc thuộc thẩm quyền xử lý của mình, các hồ sơ, tài liệu khách hàng cần xuất trình để xử lý cơng việc, mối quan hệ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và chế độ trách nhiệm chưa được quy định rõ dẫn đến hiện tượng đùn đẩy, gây khó khăn cho khách hàng, TCTD trong việc hồn thiện thủ tục cầm cố, thế chấp tài sản. Tính đến thời điểm hiện nay hệ thống giao dịch bảo đảm chưa được triển khai một cách chu đáo và chặt chẽ. Nhiều địa phương còn bị động, lúng túng bất cập trong việc triển khai thực hiện Thơng tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT gây khó khăn cho các NHTM trong tiến hành các thủ tục cho vay đối với khách hàng.
Từ thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm có thể thấy một số bất cập sau đây:
- Về thời hạn của đăng ký giao dịch bảo đảm theo Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 quy định cố định là 5 năm trừ trường hợp các bên có yêu cầu xóa đăng ký trước thời hạn hoặc đăng ký gia hạn là chưa hợp lý với tình hình thực tế trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Đối với những khoản vay dài hạn trên 5 năm thì các bên phải thỏa thuận đăng ký gia hạn giao dịch bảo đảm theo Thông tư 01/2002/TT-PTP về việc hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm. Việc gia hạn đăng ký GDBĐ buộc các chủ thể phải làm thêm một lần thủ tục hành chính. Ngồi ra trong trường hợp khách hàng vay vốn tại các tổ chức tín dụng với thời hạn dưới 05 năm với tài sản thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được xác lập để đảm bảo cho việc vay vốn. Sau đó, khách hàng lại tiếp tục có nhu cầu vay thêm vốn hoặc khách hàng đã trả hết khoản vay trước và vay lại, trong khi thời hạn hiệu lực của giao dịch bảo đảm vẫn còn, cả tổ chức tín dụng và khách hàng đều muốn tiếp tục sử dụng giao dịch bảo đảm này để bảo đảm cho các khoản vay lại. Tuy nhiên, Thông tư liên tịch số 05/2005/ TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 lại không quy định về việc bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm. Khi đó, khách hàng và các tổ chức tín dụng phải tiến hành thủ tục giải chấp tài sản, ký kết hợp đồng thế chấp/bảo lãnh mới và đăng ký thế chấp, bảo lãnh mới. Điều này gây mất thời gian và cơng sức, chi phí của người vay vốn hoặc người bảo lãnh (người sử dụng đất, có tài sản trên đất), tổ chức tín dụng, đồng thời cũng làm tăng thêm cơng việc cho chính các phịng cơng chứng, chứng thực (do hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực) và các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất[35].
- Cơ chế cung cấp thông tin đăng ký GDBĐ chưa hiệu quả, cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm và cơ chế cung cấp thơng tin cịn nhiều bất cập. Điều 22 Nghị định 08/2000/NĐ-CP quy định, giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là “có giá trị đối với người thứ ba” và Điều 16 Nghị định 08/2000/NĐ-CP cũng quy định “Các giao dịch bảo đảm đối với tài sản là động sản, tàu biển, quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất được lưu giữ trong hệ thống dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm theo tên gọi của bên bảo đảm. Hệ thống dữ liệu là cơ sở thống nhất toàn quốc
và do cơ quan đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm thống nhất quản lý”. Quy định như vậy nhưng trên thực tế một trong những điểm hạn chế làm cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm chưa phát huy hết được vai trò, hiệu quả là do việc trao đổi thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản chưa được thực hiện tốt.
Hiện nay, việc đăng ký GDBĐ được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau đã tạo kẽ hở trong quản lý. Tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng cơ quan quản lý Nhà nước không biết, vẫn tiến hành các thủ tục pháp lý chuyển tài sản, xe ô tô được đăng ký lưu hành tại phịng cảnh sát cơng an tỉnh, thành phố nhưng khi cầm cố lại được đăng ký tại Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, do đó ngay cả trong trường hợp người nhận cầm cố đã giữ giấy tờ xe (bản chính) thì chủ xe vẫn có thể báo mất giấy tờ để xin cơ quan công an cấp lại, sau đó bán xe cho người khác và làm thủ tục đăng ký sang tên mà không bị phát hiện... Điều này đã gây khơng ít khó khăn cho cơng tác đăng ký, quản lý tài sản của các cơ quan có thẩm quyền.
- Về việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai theo quy định hiện nay chưa thực sự khả thi đối với các bên trong quan hệ vay vốn tín dụng ngân hàng. Theo quy định tại Thơng tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT thì hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ thay thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và “Giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai mà theo quy định của pháp luật tài sản đó phải được cấp giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư”. Quy định này chỉ phù hợp đối với người được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, đối với trường hợp tài sản gắn liền trên đất thuê thì khơng thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngồi ra, người sở hữu căn hộ trong chung cư hình thành trong tương lai muốn vay vốn ngân hàng không thể yêu cầu chủ đầu tư giao giấy phép xây dựng, dự án đầu tư để thực hiện việc đăng ký thế chấp.
- Hiện nay tai các TCTD tại Hà Nội nhu cầu thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất rất lớn, trong khi đó một số nơi UBND địa phương triển khai chưa toàn diện, triệt để, cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm chưa được đào tạo, tập huấn có bài bản, hệ thống, nhiều nơi chưa tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người dân có thể tham gia hoạt động này đầy đủ, làm cho chính sách này chưa thực sự đi vào cuộc sống. Bên cạnh đó, cách làm việc quá máy móc của một bộ phận cán bộ tại cơ quan đăng ký đã gây nhiều phiền toái cho người đăng ký giao dịch bảo đảm.