Đối với cho vay có bảo đảm bằng tài sản của khách hàng và bên thứ ba, các quy định của các NHTM tương tự như các quy định chung của pháp luật về điều kiện của tài sản bảo đảm như: tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh; tài sản phải được phép giao dịch mua bán; tài sản không thuộc diện tranh chấp và phải mua bảo hiểm theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp bảo lãnh, phần lớn các NHTM chủ yếu chỉ chấp nhận bên bảo lãnh là các tổng công ty nhà nước. Khi cho vay luôn chú ý đến xác định phương thức xử lý tài sản, bên giữ tài sản và giữ giấy tờ về tài sản. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm trước khi cho vay tuỳ theo giá trị mức xin vay mà các NHTM có các hình thức và biện pháp thẩm định. Mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản bảo đảm, đối với tài sản là vàng, đá quý tối đa 90%, tài sản cầm cố là trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm và các giấy tờ có giá khác do Chính phủ, NHTM Nhà nước phát hành thì các NHTM quyết định trên cơ sở nguyên tắc thu đủ nợ gốc, lãi và phí.
Đối với bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, các NHTM thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật không ban hành thêm các điều khoản hạn chế. Hình thức này chủ yếu được áp dụng trong cho vay trung và dài hạn, cho vay theo chỉ đạo của Chính phủ trong một số trường hợp cụ thể. Khách hàng vay phải có tín nhiệm, có khả năng tài chính, có dự án khả thi, có khả năng hồn trả nợ, có mức vốn tự có tham gia tối thiểu bằng 15% vào dự án. Tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định được thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, được phép giao dịch, không tranh chấp và phải mua bảo hiểm theo quy định.
Quy trình cho vay có tài sản bảo đảm của các NHTM được thực hiện theo các bước như sau:
Bước (1)- Trên cơ sở nhu cầu vay vốn của khách hàng, các quy định của pháp
luật hiện hành, của NHNN Việt Nam và của bản thân ngân hàng thương mại, nếu khách hàng không đáp ứng đủ các điều kiện, tiêu chuẩn để có thể vay vốn khơng có tài sản bảo đảm, NHTM yêu cầu khách hàng vay thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng tài sản.
Bước (2)- Lựa chọn các tài sản bảo đảm phù hợp với khoản cho vay trên cơ sở
đặc điểm khoản vay và khách hàng vay, NHTM lựa chọn TSBĐ phù hợp đối với từng loại cho vay cụ thể:
Đối với khoản vay tiêu dùng:
Vay tiêu dùng hiện nay còn chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng dư nợ cho vay của các NHTM tại Hà Nội, đây là tình trạng chung do thu nhập dân cư chưa cao, chưa ổn định nên mức độ đáp ứng cho vay tiêu dùng còn hạn chế. Thực tế việc vay ngân hàng của dân cư chỉ xảy ra trong các điều kiện cấp bách về vốn chứ các khoản vay để mua sắm trang thiết bị, tiêu dùng hàng ngày, để chi trả tiền du lịch, khám chữa bệnh... cịn rất ít. Các NHTM thường không mặn mà với các khoản cho vay này do giá trị khoản vay thấp, thời gian thu hồi vốn lâu, chi phí bỏ ra để tìm hiều về khách hàng và thu hồi vốn thường lớn. Hầu hết các cá nhân và hộ gia đình chưa có hồ sơ tín dụng tại các NHTM
nên thơng tin về họ rất ít, việc xác định các thơng tin về tình trạng sức khoẻ của người vay, thơng tin về cơng việc hiện có và mức độ ổn định của cơng việc là rất khó khăn. Vì vậy đối với các khoản vay này NHTM ln u cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm (ngoại trừ trường hợp cán bộ cơng nhân viên vay tín chấp có sự xác nhận của người sử dụng lao động).
Đối với các khoản vay tiêu dùng ngắn hạn thì tài sản đảm bảo thường được các NHTM yêu cầu là các giấy tờ có giá vì chúng có tính thanh khoản cao, rủi ro thấp. Đối với các khoản vay tiêu dùng trung và dài hạn, tài sản đảm bảo thường là nhà, quyền sử dụng đất, phương tiện vận tải. Mức cho vay thường nhỏ hơn 70% giá trị tài sản.
Đối với các khoản cho vay kinh doanh:
Các NHTM khơng áp dụng biện pháp cho vay tín chấp khi cho khách hàng vay với mục đích kinh doanh đối với các khách hàng mà thời gian giao dịch với ngân hàng chưa đủ dài, số lần phát sinh các giao dịch vay nợ và thanh toán chưa nhiều để bảo đảm uy tín với ngân hàng hoặc đối với khách hàng vay mà tình hình tài chính, hiệu quả dự án của họ chưa đủ bảo đảm tạo ra dòng tiền đủ lớn để hoàn trả khoản vay. Những nguồn thông tin về đối tượng khách hàng này chủ yếu do chính khách hàng cung cấp nhưng hầu như các báo cáo tài chính của đơn vị gửi đến cho ngân hàng là khơng có sự xác nhận của cơ quan kiểm tốn. Với những thơng tin như vậy NHTM khó có thể căn cứ để xác định khả năng tài chính thực của khách hàng cũng như hiệu quả của dự án vay vốn. Chính vì thế cách chắc chắn nhất là yêu cầu khách hàng vay thế chấp hoặc cầm cố tài sản. Khi xem xét một yêu cầu vay vốn của khách hàng, cán bộ tín dụng tiến hành phân tích tình hình tài chính dựa trên các báo cáo tài chính do khách hàng gửi đến, phân tích hiệu quả phương án sử dụng tiền vay. Nếu thấy phương án khả thi thì NHTM quyết định cho vay trên cơ sở yêu cầu TSĐB tương xứng với khoản vay. Trên thực tế tài sản bảo đảm của khách hàng vay vốn thường là quyền sử dụng đất, phương tiện vận tải, nhà ở. Khơng ít trường hợp chủ sở hữu doanh nghiệp sử dụng tài sản của cá nhân làm vật thế chấp, cầm cố để vay vốn kinh doanh cho doanh nghiệp do các tài
sản tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh lại không đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thuộc về doanh nghiệp.
Bước (3)- Định giá tài sản bảo đảm và xác định quyền của NHTM đối với tài
sản bảo đảm. Việc định giá tài sản cũng như xác định nguồn gốc của TSBĐ được các NHTM thực hiện chặt chẽ nhằm bảo đảm quyền lợi của ngân hàng trong trường hợp khách hàng khơng hồn trả được nợ.
Đối với tài sản bảo đảm là giấy tờ có giá, cán bộ tín dụng tiến hành xác định giấy tờ có giá đó là thật hay giả, chủ sở hữu hợp pháp các giấy tờ này... các thơng tin có thể được xác định tại chính nơi phát hành giấy tờ có giá. Cách làm này nhằm tránh trường hợp giả mạo.
Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, quyền được thuê đất, quyền được giao đất, cán bộ tín dụng tiến hành xác minh tại Sở địa chính nhà đất. Việc định giá tài sản này thường do cán bộ tín dụng thu thập thơng tin từ khung giá do Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định và giá trên thị trường rồi thoả thuận với khách hàng vay để thống nhất. Khi đã thoả thuận về giá trị quyền sử dụng đất, khách hàng hoặc người bảo lãnh giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng. Trên thực tế có nhiều nhu cầu vay vốn xin thế chấp bằng quyền sử dụng đất nhưng do chưa có giấy chứng nhận nên các NHTM không thể đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
Đối với các tài sản là phượng tiện vận tải, việc định giá các tài sản này hiện vẫn mang tính chủ quan của cán bộ tín dụng, ý kiến của chuyên gia và các cơ quan thẩm định chưa được các NHTM quan tâm đúng mức nên thực tế giá trị của tài sản thường được định giá thấp hơn giá thực trên thị trường. Với những tài sản này ngân hàng và khách hàng vay có thể thoả thuận người vay giữ tài sản nhưng NHTM sẽ phải giữ bản chính giấy chứng nhận đăng ký theo quy định của pháp luật, khách hàng vay hoặc người bảo lãnh giữ bản sao có cơng chứng để lưu hành.
Đối với tài sản là máy móc thiết bị, để định giá cán bộ tín dụng xem xét các chứng từ chứng minh quyền sở hữu như hố đơn mua, biên bản góp vốn... và căn cứ
vào cách tính khấu hao của doanh nghiệp để xác định giá trị còn lại của tài sản cũng như giá trị thực tế trên thị trường. Thơng thường giá trị do cán bộ tín dụng đánh giá thường nhỏ hơn giá trị còn lại của thiết bị do cịn phải tính đến những ảnh hưởng bởi lạm phát, năng suất của ngành chế tạo, sự phát triển khoa học công nghệ... Với các loại máy móc thiết bị các NHTM giao cho khách hàng vay giữ và tiếp tục sử dụng đồng thời yêu cầu được giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, nếu tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì NHTM giữ các chứng từ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của khách hàng vay đối với tài sản.
Sau khi xác minh tính hợp pháp của tài sản bảo đảm và định giá tài sản bảo đảm trên cơ sở thống nhất với khách hàng vay NHTM cùng khách hàng ký kết hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh xác định quyền, nghĩa vụ của các bên đối với tài sản bảo đảm.