2.1. CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN BẮT BUỘC BÁN ĐẤU GIÁ
BĐS trong đấu giá rất đa dạng. Căn cứ vào trình tự, thủ tục quy định cho việc BĐGBĐS thì các loại BĐS BĐG có thể được chia ra hai loại: BĐS thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được bán theo hình thức tự nguyện và BĐS tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc.
BĐS thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức là những BĐS được phép giao dịch theo quy định của pháp luật, ví dụ như quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất,... Tuy nhiên, đây không phải là nội dung luận văn muốn đề cập.
BĐS tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc bao gồm: + BĐS để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án;
Thi hành án dân sự có vai trò quan trọng trong hoạt động tố tụng nói chung và quá trình giải quyết vụ án nói riêng. Đây là hoạt động bảo đảm cho bản án, quyết định của Tòa án được chấp hành nghiêm chỉnh, bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và Nhà nước, qua đó góp phần giữ vững ổn định chính trị - xã hội, tăng cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy Nhà nước.
Kê biên, BĐGBĐS là biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với người phải thi hành bản án dân sự, trong trường hợp họ không tự nguyện thi hành án. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng là BĐS, cho nên về nguyên tắc cũng có thể bị kê biên, BĐG để đảm bảo thi hành án. Tuy nhiên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản đặc biệt nên không thể thực hiện kê biên như là việc kê biên đối với tài sản thông thường. Vì vậy, pháp luật hiện hành cũng đã có nhiều văn bản quy định về việc kê biên BĐGBĐS như Nghị định 64/2004/NĐ-CP ngày 14 tháng 09 năm 2004 của Chính phủ về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án, Luật Thi hành án năm 2008.
35
+ BĐS bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch có bảo đảm; Theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên
bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (khoản 7, điều 3). Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch (Điều 4).
Tuy nhiên, Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã quy định cụ thể về các loại tài sản hình thành trong tương lai được sử dụng làm tài sản bảo đảm bao gồm: (i) Tài sản hình thành từ vốn vay; (ii) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; (iii) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Như vậy, BĐS bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch có bảo đảm chỉ có thể là quyền sử dụng đất, tài sản gắn lền với đất, nhà ở hiện có và được phép giao dịch và tài sản gắn liền với đất, nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được BĐG. Vì vậy, BĐG tài sản là phương thức phát mại tài sản rất phổ biến để xử lý tài sản bảo đảm.
Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã bổ sung quy định cụ thể về các phương thức bán tài sản bảo đảm như sau: (i) Trong trường hợp các bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm là BĐG tài sản thì việc BĐG được thực hiện theo quy định của pháp luật về BĐG tài sản. (ii) Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc bán tài sản không thông qua phương thức BĐG thì các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá bán tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm phải thanh toán cho bên bảo đảm số tiền chênh lệch giữa giá bán tài sản bảo đảm với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Sau khi có kết quả
36
bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm có trách nhiệm thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản bảo đảm.
+ BĐS Nhà nước phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản nhà nước;
BĐS nhà nước bao gồm trụ sở làm việc và tài sản khác gắn liền với đất; quyền sử dụng đất đối với đất dùng để xây dựng trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức, đơn vị.
BĐGBĐS nhà nước là việc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân để nhận khoản tiền tương ứng.
BĐS nhà nước được bán trong các trường hợp sau đây [14]:
Cơ quan nhà nước được giao quản lý, sử dụng BĐS không còn nhu cầu sử dụng hoặc giảm nhu cầu sử dụng do thay đổi về tổ chức hoặc thay đổi chức năng, nhiệm vụ và các nguyên nhân khác mà không xử lý theo phương thức thu hồi hoặc điều chuyển BĐS.
Việc sử dụng BĐS nhà nước không có hiệu quả, bao gồm: Hiệu suất sử dụng BĐS thấp (trừ BĐS chuyên dùng);
Cơ quan nhà nước đã được giao quản lý, sử dụng BĐS nhà nước nhưng không có nhu cầu sử dụng thường xuyên.
Thực hiện sắp xếp lại việc quản lý, sử dụng BĐS nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Phải thay thế BĐS do yêu cầu đổi mới kỹ thuật, công nghệ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
BĐS nhà nước bị thu hồi; BĐS bị tịch thu hoặc xác lập quyền sở hữu của Nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Việc bán BĐS nhà nước được thực hiện công khai, theo cơ chế thị trường. Phương thức bán BĐS nhà nước:
37
Việc bán BĐS nhà nước thực hiện bằng phương thức đấu giá công khai theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; trừ các trường hợp được bán chỉ định quy định sau đây.
Các trường hợp được bán chỉ định BĐS nhà nước gồm:
Tổ chức hoặc cá nhân đăng ký mua tài sản trên đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sử dụng cho mục đích xã hội hóa thuộc lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường phù hợp với quy hoạch được duyệt. Nếu có từ hai tổ chức, cá nhân đăng ký mua tài sản trên đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mục đích xã hội hóa thuộc các lĩnh vực nêu trên thì thực hiện đấu giá giữa các đối tượng tham gia đăng ký;
Trường hợp đã hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá BĐS mà chỉ có một tổ chức hoặc cá nhân đăng ký mua BĐS nhà nước và trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm;
Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ hoặc của Thủ tướng Chính phủ.
+ Quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được BĐG theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đấu giá quyền sử dụng đất với tính chất là một hình thức thông qua đó Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền hoặc cho các cá nhân, tổ chức thuê đất. Cho nên, trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, người có tài sản BĐG bắt buộc phải là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất. Người tham gia đấu giá phải là các tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ các điều kiện do pháp luật đất đai quy định như: Có năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu sử dụng đất, có khả năng sử dụng đất được giao đúng mục đích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (có điều kiện về vốn, kỹ thuật, khả năng tài chính,…). Ngoài ra còn phải đáp ứng các điều kiện khác về sử dụng đất do pháp luật quy định.
Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai thực hiện hành vi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá
38
quyền sử dụng đất là thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, thực hiện nội dung quản lý của Nhà nước về đất đai. Như vậy, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất là quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình Nhà nước thực hiện quản lý nhà nước về đất đại. Nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý đất đai, thực hiện giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Từ góc độ này cho thấy, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có tính chất hành chính, là một quan hệ hành chính. Theo tính chất này, sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, đảm bảo tuân thủ những nguyên tắc của quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi toàn bộ lãnh thổ quốc gia.
Người có tài sản BĐG là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật - đại diện cho chủ sở hữu được quyền quy định, xét mức giá khởi điểm, bước giá, xác nhận kết quả đấu giá, thu tiền theo kết quả trúng đấu giá và sử dụng số tiền thu được theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước. Khi tổ chức đấu giá, bên tổ chức đấu giá có nghĩa vụ thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, những nội dung có liên quan đến thửa đất, hình thức trả giá, kết quả đấu giá; ban hành quy chế đấu giá; xác định tư cách người tham gia đấu giá; giá khởi điểm, bước giá, kết quả đấu giá; hoàn thiện các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao đất cho các tổ chức, cá nhân trúng giá.
Người tham gia đấu giá - "người mua" là các tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá. Trường hợp trúng giá (người bỏ giá cao nhất), người trúng giá được xác nhận kết quả đấu giá, phải nộp tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất) theo kết quả đấu giá đã được phê duyệt, theo tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá; phải làm các thủ tục để nhận đất; phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định của Nhà nước về quản lý đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu tư và xây dựng. Người trúng đấu giá được giao sử dụng ổn
39
định lâu dài hoặc được thuê đất với thời hạn tùy theo loại đất, mục đích sử dụng của đất trúng giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã quyết định.
Người trúng giá trong đấu giá quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, được chuyển giao một cách có điều kiện quyền chiếm hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không được chuyển giao quyền sở hữu đất đai; không có quyền sở hữu đối với diện tích đất trúng đấu giá mà chỉ có quyền sử dụng đất (không thể trở thành chủ sở hữu tài sản trúng đấu giá). Người trúng giá được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Ví dụ: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình,…; Có nghĩa vụ sử dụng đất đúng diện tích, đúng mục đích, đúng thời hạn, tuân thủ quy hoạch hoặc sử dụng đất theo dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,…
Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội và chuyển dịch tái cơ cấu kinh tế. Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất phải được nộp vào một tài khoản riêng tại Kho bạc nhà nước hoặc thu nộp ngân sách nhà nước hàng năm. Việc cấp phát vốn để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung bằng vốn thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định hiện hành về quản lý đầu tư, xây dựng và quản lý ngân sách nhà nước.
Số lượng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá trong từng phiên đấu giá tối thiểu từ hai trở lên. Do đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá từ thấp lên cao và người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá - người mua được quyền sử dụng đất BĐG, cho nên, đấu giá quyền sử dụng đất nhất thiết phải có sự tham gia của nhiều chủ thể.
Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
40
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Các trƣờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây [15]:
Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác