2.2.1. Lựa chọn tổ chức bán đấu giá và chuẩn bị hồ sơ
Người tổ chức BĐG là Doanh nghiệp BĐG tài sản, Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản hoặc Hội đồng BĐG tài sản trong trường hợp đặc biệt. Trong bán hàng hóa, người tổ chức bán có thể là cá nhân hoặc các chủ thể khác tự bán tài sản của mình thì trong BĐGBĐS, người tổ chức BĐG phải là một trong ba loại hình tổ chức được pháp luật quy định. Hơn thế nữa, pháp luật dân sự còn quy định rất chặt chẽ về điều kiện của các tổ chức này, đó là:
Doanh nghiệp được tiến hành kinh doanh dịch vụ BĐG BĐS phải có đủ các điều kiện sau đây: Có đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐG BĐS; có ít nhất một đấu giá viên; có cơ sở vật chất bảo đảm cho việc thực hiện BĐG BĐS.
Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập, giao cho Sở chuyên môn có chức năng quản lý nhà nước về công tác BĐG BĐS tại địa phương trực tiếp quản lý. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu, có trụ sở, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. Trung tâm có giám đốc, kế toán, thủ quỹ, thủ kho và ít nhất một đấu giá viên. Giám đốc Trung tâm phải là đấu giá viên.
Hội đồng BĐG tài sản được thành lập để BĐG BĐS nhà nước, quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức BĐG chuyên nghiệp thực hiện việc BĐG. Hội đồng BĐG tài sản bao gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định BĐG BĐS, cơ quan tài chính, cơ
43
quan tư pháp cùng cấp và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan [24,17]. Cụ thể:
Hội đồng BĐG tài sản trong trường hợp đặc biệt do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập để bán các tài sản có giá trị lớn, phức tạp bao gồm tài sản là trụ sở làm việc, tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cả quyền sử dụng đất) có nguyên giá theo sổ kế toán từ 1.000 tỷ đồng trở lên; tài sản khác không phải là trụ sở làm việc, không phải là tài sản khác gắn liền với đất có giá khởi điểm để BĐG từ 100 tỷ đồng trở lên, tài sản là quyền sử dụng đất là từ 300 tỷ đồng trở lên tùy theo từng địa phương cụ thể; tài sản có nguồn gốc phức tạp, tài sản đặc biệt quý hiếm, có yêu cầu quản lý đặc biệt của Nhà nước hoặc các trường hợp đặc biệt khác theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; BĐS khác mà không thuê được tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp thực hiện việc BĐG [18,20,21].
Thành phần Hội đồng gồm: Đại diện cơ quan quyết định thành lập Hội đồng làm Chủ tịch Hội đồng; đại diện cơ quan, tổ chức, đơn vị có BĐS nhà nước BĐG; đại diện cơ quan tư pháp cùng cấp, đại diện cơ quan chuyên môn kỹ thuật (nếu cần) và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan.
Trong trường hợp BĐG quyền sử dụng đất theo quy định của Thông tư 48/2012/TT-BTC có giá trị 300 tỷ đồng trở lên hoặc tài sản có giá trị lớn theo quy định của Thông tư 245/2009/TT-BTC có giá trị trên 100 tỷ đồng trở lên hoặc không thuê được Đấu giá viên thì Hội đồng BĐG tài sản mới có thẩm quyền BĐG. Trong thực tế hiện nay tại một số địa phương quy định này không được thực hiện nghiêm túc. Bởi vì việc BĐG quyền sử dụng đất có giá trị như thế nào và một số tài sản do xử lý vi phạm hành chính cũng do Hội đồng BĐG tài sản cấp huyện tổ chức thực hiện mà không ký kết hợp đồng với các tổ chức BĐG chuyên nghiệp. Đồng thời hiện nay, các Hội đồng này cũng chưa có trường hợp nào được bổ nhiệm Đấu giá viên để có đủ yêu cầu và năng lực theo quy định để điều hành phiên đấu giá.
Trình tự, thủ tục BĐG của Hội đồng BĐG tài sản trong trường hợp đặc biệt thực hiện theo quy định của Nghị định số 17/2010/ NĐ-CP. Chế độ báo cáo
44
của Hội đồng BĐG tài sản được Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định rõ ràng hơn. Định kỳ 06 tháng và hàng năm, Hội đồng phải báo cáo bằng văn bản cho cơ quan ra quyết định thành lập Hội đồng BĐG tài sản, đồng thời phải gửi Sở Tư pháp nơi thành lập Hội đồng về kết quả từng cuộc BĐG BĐS.
Người có BĐS BĐG có quyền lựa chọn tổ chức BĐG chuyên nghiệp để BĐGBĐS (Điều 22, Nghị định 17/2010/NĐ-CP). Người có BĐS BĐG là chủ sở hữu BĐS, người được chủ sở hữu ủy quyền bán BĐS, người có trách nhiệm chuyển giao BĐS để BĐG hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán BĐS của người khác theo quy định của pháp luật (Khoản 1, điều 2, Nghị định 17/2010/NĐ-CP).
Trong trường hợp BĐGBĐS để thi hành án, quyền lựa chọn tổ chức BĐGBĐS thuộc về các đương sự (người phải thi hành án và người được thi hành án) được quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật thi hành án dân sự, “Đương
sự có quyền thỏa thuận về tổ chức BĐG BĐS trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá”. Trong trường hợp đương sự không thỏa thuận được tổ
chức BĐG thì chấp hành viên có quyền lựa chọn một trong hai tổ chức BĐG chuyên nghiệp đó là Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản hoặc Doanh nghiệp BĐG tài sản để ký hợp đồng dịch vụ BĐG BĐS.
Sau khi lựa chọn được một trong ba tổ chức BĐG nêu trên, người có BĐS BĐG chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Chứng minh thư nhân dân của người có BĐS.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với BĐS, gồm:
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS hoặc giấy tờ hợp lệ khác theo quy định của pháp luật, của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trích lục bản đồ, vị trí nhà đất. BĐS đấu giá phải có xác nhận không có tranh chấp, không vi phạm quy hoạch. Nếu BĐS thuộc đồng sở hữu của nhiều người thì phải có văn bản đồng ý, chấp thuận và uỷ quyền BDG (có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền).
+ Đối với BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, ngoài giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, phải có văn bản đồng ý, cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
45
+ Đối với BĐS xác lập quyền sở hữu Nhà nước phải có quyết định xác lập quyền sở hữu nhà nước và văn bản đồng ý cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
+ Đối với BĐS bảo đảm thì ngoài giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS hoặc giấy tờ hợp lệ khác theo quy định của pháp luật còn phải có hợp đồng bảo đảm, hợp đồng tín dụng, biên bản xử lý hoặc thu giữ BĐS.
+ Đối với BĐS để thi hành án phải có thêm các tài liệu:
Bản sao bản án, quyết định của Toà án, quyết định thi hành án, quyết định kê biên BĐS của cơ quan thi hành án và các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS có liên quan.
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở, vật kiến trúc khác mà cơ quan Thi hành án xác định tài sản không có biến động về vị trí, diện tích so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơ quan thi hành án phải có biên bản xác định diện tích đất đang sử dụng và hiện trạng nhà, vật kiến trúc tại thời điểm định giá; Trong trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở vật kiến trúc khác có biến động về vị trí, diện tích so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, hoặc định giá một phần diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có sơ đồ đo vẽ thực tế vị trí, diện tích khu đất, nhà ở, vật kiến trúc tại thời điểm định giá.
- Giấy ủy quyền (nếu có ủy quyền).
Như vậy, so sánh với pháp luật BĐG một số nước cho thấy, hình thức của tổ chức BĐG của Việt Nam chỉ gồm có Doanh nghiệp BĐG tài sản, Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản hoặc Hội đồng BĐG tài sản trong trường hợp đặc biệt. Trong khi đó, tổ chức BĐG của các nước bao gồm các hình thức doanh nghiệp như Công ty cổ phần về BĐG, công ty TNHH, Công ty hợp danh; đại lý BĐS, đại lý cổ phiếu,… Cụ thể:
Ở Pháp, pháp luật đấu giá tài sản quy định các công ty đấu giá động sản được thực hiện hoạt động đấu giá, tuy nhiên bị hạn chế về giá trị động sản. Các công ty BĐG động sản hoạt động như người đại diện chủ sở hữu tài sản nhưng
46
họ không có quyền nhân danh cá nhân mua hoặc bán trực tiếp hoặc gián tiếp động sản đưa ra đấu giá.
Ở Trung Quốc, theo quy định pháp luật đấu giá, việc BĐG tài sản do các doanh nghiệp BĐG tài sản thực hiện. Doanh nghiệp BĐG là doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được thành lập để tiến hành hoạt động BĐG theo quy định của Luật về BĐG tài sản và Luật Doanh nghiệp.
Ở Hoa Kỳ, pháp luật bang Florida (Hoa Kỳ) quy định doanh nghiệp BĐG hay công ty đấu giá được hiểu là công ty một chủ sở hữu, công ty hợp danh, liên doanh mà trong hoạt động kinh doanh thường xuyên có các hoạt động như sắp xếp, quản lý, quảng cáo, xúc tiến thương mại, hoặc thực hiện việc BĐG, có thuê đấu giá viên để tiến hành cuộc BĐG; sử dụng hoặc được phép sử dụng cơ sở vật chất của mình để phục vụ cho việc BĐG.
Ở Canada, pháp luật quy định công ty hợp danh hoặc công ty đối vốn khi được Chủ tịch cơ quan quản lý hoạt động BĐG cấp giấy phép thì được tham gia điều hành BĐG, quảng cáo về hoạt động BĐG, được xem là người kinh doanh BĐG. Người kinh doanh BĐG không được ủy quyền, cho phép người khác thực hiện BĐG; không được cho phép hoặc ủy quyền cho bất kỳ cá nhân nào khác điều hành BĐG trừ khi người đó có đủ điều kiện điều hành BĐG theo quy định.
Ở Úc, pháp luật đấu giá tài sản quy định các công ty cổ phần, đại lý bất động sản hoặc đại lý chứng khoán được tham gia BĐG tài sản khi được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép.