b) Hợp đồng mua bán bất động sản bán đấu giá
2.2.8. Tổ chức phiên đấu giá
57
Mở đầu cuộc BĐG BĐS, đấu giá viên (người điều hành cuộc BĐG) sẽ giới thiệu bản thân và người giúp việc, thông báo những quy định về cuộc đấu giá BĐS, công bố danh sách những người tham gia đấu giá và điểm danh, giới thiệu từng BĐS BĐG, đề xuất giá khởi điểm, là giá thấp nhất có giá trị, việc trả giá dưới giá khời điểm sẽ không được công nhận, mức chênh lệch của mồi lần trả giá; trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá BĐS.
Sau đó, đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả. Sự trả giá sẽ tăng dần cho đến khi giá đã trả tiến đến giá cuối cùng được thừa nhận và không còn ai tiếp tục tham gia trả giá. Khi đó người trả cuối cùng được quyền mua BĐS. Nếu người trả giá cuối cùng có mức giá thấp hơn giá khởi điểm thì xem như cuộc đấu giá không thành. Trong trường hợp đấu giá thành, đấu giá viên công bố người mua được BĐS.
Người BĐG có quyền xác định mức chênh lệch cho mỗi lần trả giá cho từng cuộc BĐG cụ thể nhằm tránh tình trạng dây dưa, cấu kết dìm giá, mặt khác đảm bảo tính linh hoạt phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương, tăng quyền chủ động cho người BĐG tránh sự can thiệp không cần thiết vào quá trình thực hiện nghiệp vụ của người BĐG, góp phần đẩy mạnh xã hội hóa hoạt động BĐG BĐS.
Khi tiến hành BĐG, những người tham gia đấu giá BĐS sẽ trả giá nhưng không được thấp hơn giá khởi điểm. Sau khi những người tham gia đấu giá BĐS trả giá thì người điều hành BĐG BĐS nhắc tới ba lần giá cao nhất, mỗi lần cách nhau ba mươi giây, nếu không ai trả giá cao hơn thì người trả giá cao nhất sẽ được mua BĐS đấu giá. Trong trường hợp nhiều người cùng trả một giá thì người tiến hành BĐG sẽ tổ chức bốc thăm giữa những người đó và công bố ai là người mua BĐS đấu giá.
Theo Điều 38 của Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì tại cuộc BĐG BĐS, người đã trả giá cao nhất mà rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên điều hành cuộc BĐG công bố người mua được BĐS thì cuộc BĐG vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người trả giá liền kề trước đó. Trong trường hợp không có người trả
58
giá tiếp thì cuộc bán đấu giá coi như không thành. Người rút lại giá đã trả bị truất quyền tham gia trả giá tiếp và không được hoàn trả khoản tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước của người rút lại giá đã trả thuộc về tổ chức BĐG tài sản.
Trường hợp người được mua từ chối mua BĐS sẽ bán cho người trả giá liền kề, người rút lại không mua mất tiền đặt trước cho bên có BĐS nếu giá liền kề và tiền lệ phí bằng hoặc cao hơn giá đã mua.
So sánh với quy định của Nghị định 86/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 tại Điều 19 về việc từ chối mua thì không quy định việc bán tài sản cho người có mức giá liền kề. Nhưng cũng quy định thêm là phải được người BĐG đồng ý thì mới được từ chối, Điều 19 Nghị định 86/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 quy định: “Sau khi văn bản đấu giá đã được lập mà người mua được
tài sản từ chối mua thì phải được người bán chấp thuận, nhưng phải chịu mọi chi phí liên quan đến việc BĐG”, quy định này không khả thi trong thực tế và vi
phạm nguyên tắc tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trong giao lưu dân sự. Nếu người mua không mua, người bán không đồng ý mà người mua vẫn tiếp tục giữ ý định không mua BĐS thì không có bất kỳ cơ quan nào có thẩm quyền sử dụng biện pháp hành chính ép buộc người mua phải mua.
Về vấn đề trên, Nghị định 05/2005/NĐ-CP quy định trong trường hợp người điều hành cuộc BĐG đã công bố người mua được BĐS BĐG mà người này từ chối mua thì BĐS được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề ít nhất bằng giá khởi điểm. Nếu người liền kề không đồng ý mua hoặc giá liền kề thấp hơn giá khởi điểm thì cuộc BĐG không thành và khoản tiền đặt trước của người từ chối mua thuộc về người có BĐS BĐG. Tuy nhiên, quy định này đã bị lợi dụng trên thực tế, có tính trạng khách hàng cố tình trả giá rất cao, khi được tuyên bố là người được mua tài sản rồi thì lại từ chối mua để người liền kề mua được tài sản và hai bên chia nhau số tiền chênh lệch đó. Ngoài ra khả năng cuộc BĐG không thành là rất cao vì người trả giá liên kề có thể không đồng ý mua. Do đó, Nghị định 17/2010/NĐ-CP đã sửa đổi theo hướng quy định chế tài nghiêm khắc hơn đối với người từ chối mua tài sản và hạn chế sự thông đồng giữa một số người tham gia đấu giá. Cụ thể, người tự chối mua BĐS không được
59
hoàn trả tiền đặt trước, khoản tiền này thuộc về người có BĐS BĐG. Đồng thời, BĐS chỉ được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó công với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua (Điều 39). Quy định như trên sẽ góp phần đảm bảo BĐS BĐG và bảo đảm cuộc BĐG thành.
Đối với cuộc đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu, trong trường hợp từ chối mua nêu trên mà có từ hai người trở lên cùng trả giá liền kề, nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua thì BĐS được bán cho một trong hai người trả giá liền kề đó, sau khi đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được BĐS BĐG. Trong trường hợp giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước nhỏ hơn giá đã trả của người từ chối mua thì cuộc BĐG coi như không thành. Trong trường hợp người trả giá liền kề không đồng ý mua thì cuộc BĐG coi như không thành. Khoản tiền đặt trước của người từ chối mua thuộc về người có BĐS BĐG.
Diễn biến của cuộc BĐG BĐS phải được ghi vào biên bản BĐG BĐS. Biên bản BĐG BĐS phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc BĐG BĐS, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc BĐG (nếu có).
Kết quả cuộc BĐG BĐS được ghi vào Sổ đăng ký BĐG BĐS. Trong trường hợp BĐG BĐS thành thì đấu giá viên điều hành cuộc BĐG BĐS lập hợp đồng mua bán BĐS BĐG.
Tùy từng trường hợp BĐG BĐS cụ thể hoặc theo yêu cầu của người có BĐS BĐG thì tổ chức BĐG tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan đến tham dự cuộc BĐG.