Vấn đề quan trọng của BĐGBĐS là xác định giá khởi điểm của BĐS. Nghị định 17/2010/NĐ-CP xác định cả giá khởi điểm của BĐS BĐG và cả thời điểm là trước khi ký kết hợp đồng ủy quyền BĐGBĐS hoặc chuyển giao BĐS để BĐG, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Theo Điều 23 của Nghị định 17/2010 NĐ-CP thì việc xác định giá khởi điểm của BĐS BĐG được thực hiện như sau:
47
a) Đối với BĐS BĐG để thi hành án, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; và theo Điều 98 Bộ luật Tố tụng dân sự 2008 thì ngay khi kê biên BĐS mà đương sự thỏa thuận được về giá BĐS hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá BĐS do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để BĐG.
Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tồ chức thẩm định giá thì chấp hành việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.
b) Đối với BĐS BĐG là tài sản nhà nước, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước (Thông tư 137/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước BĐG và chế độ tài chính của Hội đồng BĐG tài sản);
BĐS nhà nước được xác định giá khởi điểm để thực hiện BĐG quy định tại Thông tư này bao gồm: BĐS nhà nước tại các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp; nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước của các cơ quan, tổ chức, đơn vị và doanh nghiệp thuộc đối tượng sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, di dời cơ sở gây ô nhiễm môi trường, di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị; BĐS của các dự án sử dụng vốn nhà nước khi dự án kết thúc; BĐS tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, pháp luật về hình sự và tố tụng hình sự; BĐS không xác định được chủ sở hữu, BĐS không có người nhận thừa kế, BĐS do các tổ chức cá nhân trong, ngoài nước chuyển giao quyền sở hữu cho Nhà nước Việt Nam được xác lập quyền sở hữu của nhà nước.
Để việc xác định giá khởi điềm phải đảm bảo cho việc trúng đấu giá, phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, phù hợp với quy luật giá trị và quy luật cung cầu, pháp luật đưa nguyên tắc xác định giá khởi điểm đối với bất động sản của Nhà nước của như sau:
Giá khời điểm của bất động sản nhà nước bán đấu giá được xác định theo nguyên tắc phải phù hợp với giá bán thực tế của bất động sản tương tự ở thị
48
trường địa phương tại thời điểm xác định giá; cụ thể một số trường hợp như sau: Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất, giá khởi điểm được xác định sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng theo mục đích sử dụng mới của khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đối với bất động sản là trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, bất động sàn khác gắn liền với đất, giá khởi điểm của tài sản gắn liền với đất phải bảo đảm phù hợp với giá trị thực tế còn lại theo kết quả đánh giá lại; đối với những bất động sản do Nhà nước quy định giá, giá khởi điểm không được thấp hơn giá do Nhà nước quy định tại thời điểm xác định giá khởi điểm. Trường hợp bán đấu giá bất động sản nhà nước không thành do giá khởi điểm xác định không phù hợp với thực tiễn trên thị trường, Bộ Tài chính cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định lại giá khởi điểm để tổ chức đấu giá lại. Sau hai lần giảm giá mà việc bán đấu giá bất động sản nhà nước vẫn không thành, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp tục tổ chức bán đấu giá hoặc xử lý theo các hình thức khác theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.
Theo thông tư 137/2010/TT-BTC thì phương pháp xác định giá khởi điểm đối với bất động sản của Nhà nước như sau: Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất, việc xác định giá khởi điểm được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và phương pháp thặng dư).
Đối với BĐS nhà nước chuyên dùng đơn chiếc, việc xác định giá khởi điểm được sử dụng phương pháp chi phí theo quy định tại Điều 5 Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.
Đôi với các BĐS nhà nước khác (trừ tài sản trên), việc xác định giá khởi điểm được sử dụng phương pháp so sánh theo quy định tại Điều 4 Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Bộ trường Bộ Tài chính ban hành;
Trường hợp sử dụng các phương pháp khác, ngoài các phương pháp quy định trên, để xác định giá khởi điểm của BĐS nhà nước thì phải tuân thủ các quy định của nhà nước về tiêu chuẩn thẩm định giá.
49
Điển hình trong trường hợp xác định giá khởi điểm, nếu giá sàn được xác định quá cao so với giá trị thực trên thị trường thì sẽ gặp trở ngại trong tiến trình thu hút người tham gia, nếu giá sàn được xác định quá thấp sẽ gây thiệt hại cho Nhà nước với tư cách là người có tài sản đem BĐG.
c) Đối với BĐS là quyền sử dụng đất được BĐG để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuế đất, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc xác định giá khởi điểm đặc biệt đối với quyền sử dụng đất chịu sự chi phối của quy định cung cầu, quy luật giá trị, tuy nhiên do thiếu cơ sở khoa học và sự đồng nhất khiến cho việc xác định giá khởi điểm gặp nhiều khó khăn. Nhiều trường hợp, giá khởi điểm được xác định không phù hợp với thực tế, có khi ảnh hưởng tới người mua và người bán.
d) Đối với BĐS thuộc sỡ hữu của cá nhân, tổ chức có yêu cầu BĐG, thì giá khởi điểm do tổ chức, cá nhân tự xác định hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác xác định. Trong trường hợp người có BĐS BĐG ủy quyền cho người BĐG BĐS xác định giá khởi điềm thì người BĐG BĐS phải thông báo cho người ủy quyền về giá khởi điểm trước khi thông báo công khai việc BĐG.
Như vậy, từ các quy định trên cho thấy rằng, cơ sở để định giá tài sản một cách chính xác ở đây sẽ phụ thuộc vào loại tài sàn nào thì áp dụng các quy định của pháp luật chuyên ngành đó để xác định giá khởi điểm.