b) Hợp đồng mua bán bất động sản bán đấu giá
2.2.6. Đăng ký tham gia bán đấu giá bất động sản
Cá nhân, tổ chức muốn tham gia đấu giá phải đăng ký tham gia và phải nộp phí tham gia đấu giá và một khoản tiền đặt trước cho bên tổ chức BĐG. Việc quy định như vậy là cần thiết để tổ chức BĐG có thể nắm được số lượng cũng như tư cách của những người tham gia đấu giá để có thể có sự điều chỉnh kịp thời và thích hợp trước khi cuộc bán đấu giá diễn ra. Khoản tiền đặt trước này là biện pháp đảm bảo cho việc tham gia đấu giá tài sản của bên tham gia đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá.
Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định mức tiền đặt trước tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% (Khoản 1, Điều 29) nhằm khắc phục tình trạng không tham gia đấu giá hoặc tham gia trả giá nhưng từ chối mua và sẵn sàng chịu mất số tiền đặt trước trong trường hợp từ chối mua BĐS với mục đích gây khó khăn cho người có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục đích vụ lợi. Đồng thời, quy định mức trần với sự linh hoạt nhất định vẫn bảo đảm phù hợp với thực tiễn của từng địa phương. Theo quy định hiện hành, thì mức tiền đặt trước không quá 15% giá khởi điểm của BĐS tùy theo giá trị BĐS. Mức cụ thể sẽ do người BĐG quyết định. Thực tế cho thấy, nếu khoản tiền đặt trước quá cao sẽ khó khăn cho việc mở rộng người tham gia đấu giá, nhưng nếu quá thấp sẽ là cơ sở phát sinh tiêu cực. Việc quy định nghĩa vụ nộp tiền đặt trước mang tính chất bắt buộc là cần thiết, ngoài việc đóng vai trò như biện pháp bảo đảm, việc quy định mức đặ trước tối đa nhằm hạn chế sự tùy tiện của các tổ chức BĐG tài sản và cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp người nộp tiền đặt trước mua được tài sản thì
55
khoản tiền đó sẽ được trừ vào giá mua, nếu không mua được thì khoản tiền này hoàn trả lại cho người nộp. Trong trường hợp người đăng ký mua BĐS BĐG đã nộp một khoản tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc BĐG mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì khoản tiền đặt trước đó thuộc về người BĐG BĐS, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Người tham gia đấu giá đăng ký với người BĐG trong thời hạn thông báo và nộp khoản tiền đặt trước.
Xuất phát từ thực tế trên, để bảo vệ quyền lợi của người tham gia đấu giá và người trúng đấu giá, pháp luật về đấu giá BĐS cần thiết phải có các quy định về trách nhiệm của bên tổ chức BĐG, người có BĐS BĐG khi những người này vi phạm nghĩa vụ đã cam kết với bên tham gia đấu giá với tư cách như một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trong pháp luật. Người làm việc trong tổ chức BĐG tài sản, nơi thực hiện việc BĐG BĐS đó, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó, người trực tiếp giám định, định giá BĐS, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó.
Người được chủ sở hữu ủy quyền bán BĐS; người có thẩm quyền quyết định bán BĐS nhà nước; người ký hợp đồng thuê tổ chức BĐG tài sản để BĐG BĐS nhà nước; cá nhân, tổ chức có quyền bán BĐS của người khác theo quy định của pháp luật.
Người không có quyền mua BĐS BĐG theo quy định của pháp luật, bao gồm:
a) Người không được tham gia mua BĐS để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
b) Người không đủ điều kiện tham gia mua BĐS đối với một số loại BĐS theo quy định của pháp luật về loại BĐS đó.
Người không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; người không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Mức thu phí đấu giá BĐS:
- Trường hợp BĐG BĐS thành thì mức thu phí được tính trên giá trị BĐS bán được của một cuộc BĐG, theo quy định như sau:
56
+ Dưới 50 triệu đồng: 5% giá trị tài sản bán được;
+ Từ 50 triệu đến 1 tỷ đồng: 2,5 triệu + 1,5% giá trị tài sản bán được quá 50 triệu;
+ Từ trên 1 tỷ đến 10 tỷ đồng: 16,75 triệu + 0,2% giá trị tài sản bán được vượt 1 tỷ;
+ Từ trên 10 tỷ đến 20 tỷ đồng: 34,75 triệu + 0,15% giá trị tài sản bán được vượt 10 tỷ;
+ Từ trên 20 tỷ đồng: 49,75 triệu + 0,1% giá trị tài sản bán được vượt 20 tỷ. Tổng số phí không quá 300 triệu/cuộc đấu giá;
- Trường hợp BĐG BĐS không thành thì trong thời ha ̣n 7 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá , người có BĐS BĐG, cơ quan thi hành án, cơ quan tài chính thanh toán cho tổ chức BĐG tài sản, Hội đồng BĐG tài sản các chi phí thực tế, hợp lý quy định tại Điều 43 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về BĐG BĐS, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định khác [19].