c) Về kết quả hoạt động
3.1.2.1. Một số tồn tại trong thực tiễn tổ chức hoạt động bán đấu giá bất động sản
bất động sản
Vấn đề thứ nhất: Hiện tượng thông đồng dìm giá, “quân xanh, quân đỏ” trong BĐG tài sản.
Để ngăn chặn và chủ động phòng ngừa hành vi thông đồng, dìm giá của người tham gia đấu giá tài sản thì cần phải nắm rõ thủ đoạn thông đồng, dìm giá:
70
Thủ đoạn thứ nhất: Có sự tham gia của người BĐG tài sản. Trong trường hợp này thì người BĐG tài sản sẽ chủ động bàn bạc với một số người thông đồng, dìm giá và đặt ra các quy định, nội quy BĐG tài sản. Nội dung của nội quy BĐG tài sản thông thường sẽ quy định tổ chức BĐG tài sản làm 2 hoặc 3 vòng, giá khởi điểm của vòng 2 phải bằng giá đã trả cao nhất của vòng 1 cộng với một bước giá, giá khởi điểm của vòng 3 phải bằng giá đã trả cao nhất của vòng 2 cộng với một bước giá. Lúc này sẽ có ít nhất 2 người thông đồng với nhau, một người sẽ trả giá khởi điểm, sau đó, người kia sẽ trả mức giá rất cao để không có người nào trả giá tiếp theo. Vòng 1 kết thúc với kết quả người trả giá cao nhất và người trả giá liền kề có giá chênh lệch rất lớn. Khi vào vòng 2 đấu gía, người trả giá cao nhất của vòng 1 sẽ trả giá phạm quy (tức là giá thấp hơn giá khởi điểm của vòng 2 theo nội quy đấu giá). Như vậy người trả giá cao nhất vòng 1 sẽ bị phạm quy. Do có thông đồng của người tổ chức BĐG nên tổ chức BĐG đã “linh hoạt vận dụng” trả lại tiền cọc cho người phạm quy và cho người trả giá còn lại của vòng 1 được trúng đấu giá. Cuối cùng người trả giá cao nhất (là quân xanh) lại không được trúng và người trả giá thấp nhất lại được trúng đấu giá (chủ yếu là loại tài sản tịch thu để xử lý vi phạm hành chính) [3].
Thủ đoạn trên là hết sức tinh vi, hầu hết người tham gia đấu giá tài sản bị lừa và không mua được tài sản, thiệt hại của người có tài sản BĐG là rất lớn.
Thủ đoạn thứ hai: Có sự tham gia của người BĐG tài sản. Trong trường hợp này thì người BĐG tài sản sẽ chủ động bàn bạc với một số người thông đồng, dìm giá để “khoanh vùng”, “hạn chế”, “chọn lọc” đối tượng là “quân xanh, quân đỏ” tham gia đấu giá như: hạn chế thông tin về phiên đấu giá bằng cách không thông báo hoặc có thông báo nhưng không niêm yết hoặc cho niêm yết không đúng nơi có tài sản BĐG, gây khó khăn cho người đến mua hồ sơ xin đấu giá (như người giữ hồ sơ đi vắng, giám đốc đi vắng, chưa chuẩn bị kịp…vv..). Do đó, khi vào phiên đấu giá thì chỉ là sự “diễn kịch” của các “diễn viên quân xanh, quân đỏ”. Giá bán và người trúng đấu giá hoàn toàn theo kịch bản có sẵn được thống nhất giữa người BĐG và người tham gia đấu giá. Đây cũng là mặt trái của việc xã hội hóa BĐG tài sản [3].
71
Vấn đề thứ hai: Có hiện tượng “băng nhóm, đầu gấu, xã hội đen” khống chế, đe dọa người tham gia đấu giá tài sản.
Hiện tượng này được phản ánh ở nhiều trung tâm BĐG tài sản ở nhiều địa phương (đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh). Thậm chí, giám đốc trung tâm BĐG tài sản đã phải nhờ cơ quan công an theo dõi, can thiệp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia đấu giá nhưng vẫn không thể giảm bớt được hiện tượng này. Hậu quả của việc này làm giảm bớt người có nhu cầu tham gia đấu giá hoặc khống chế người tham gia đấu giá trả giá cao, chỉ cho phép người có nhu cầu mua tài sản đấu giá thực sự làm quân xanh… [3]
Vấn đề thứ ba: Có hiện tượng Công chứng viên ký vào Hợp đồng BĐG tài sản trước khi phiên đấu giá kết thúc. Như vậy, theo hợp đồng đã được ký thì chưa kết thúc phiên đấu giá đã có người trúng đấu giá, thậm chí có trường hợp chưa đến giờ tổ chức đấu giá đã có người trúng đấu giá vì hợp đồng đã được công chứng viên ký “chốt hạ” trước khi tổ chức phiên đấu giá. Hệ quả của hành vi trên là sau một thời gian, đất đai tăng vọt giá như “tên lửa Triều Tiên” thì lòng tham của con người cũng đổi thay, thêm vào đó có “tay trong” tham mưu nên người có tài sản bị đem ra đấu giá khiếu kiện đòi lại nhà đất với lý do: phiên đấu giá là giả tạo vì người trúng đấu giá đã được định sẵn trong hợp đồng đấu giá thành trước khi kết thúc phiên đấu giá.
Hiện tượng trên tưởng là hãn hữu nhưng lại xảy ra tương đối nhiều và chủ yếu ở các phòng công chứng có uy tín lâu năm ở các thành phố lớn và rơi vào các công chứng viên dầy dạn kinh nghiệm. Sự việc tưởng như nghịch lý này lại có thật và có vụ việc đã gây ra rất nhiều phức tạp, rắc rối cho các cơ quan điều tra, thanh tra, kiểm tra, gây tốn kém, mất nhiều thời gian công sức cho nhiều cấp nhiều ngành. Sai phạm này chủ yếu là do sơ xuất của công chứng viên, nhiều công chứng viên còn chưa tính hết được hậu quả của sơ xuất này nên rất đơn giản là lấy giờ khai mạc phiên đấu giá được ghi trong giấy mời làm thời gian ký hợp đồng BĐG tài sản. Khi có khiếu nại hoặc cơ quan thanh tra chất vấn thì công chứng viên mới “giật mình” [3].
72
Vấn đề thứ tư: Có hiện tượng khi Chấp hành viên vừa ký quyết định giải tỏa kê biên tài sản để mang ra BĐG tài sản thì người phải thi hành án đã bán tài sản và đến tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký nhà đất để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, thậm chí tài sản đã được bán qua nhiều chủ.
Vì người phải thi hành án là người bị cưỡng chế kê biên, định giá tài sản để mang ra đấu giá tài sản thu tiền trả cho người được thi hành án, cho nên người phải thi hành án luôn luôn tìm mọi cách, mọi sơ hở của cơ quan thi hành án để chống đối việc cưỡng chế thi hành án. Khi mang tài sản ra BĐG thì chấp hành viên phải ký quyết định giải tỏa kê biên tài sản. Do người phải thi hành án vẫn cầm “Sổ hồng” trong tay và có thông tin “nội bộ” nên đã ra tổ chức hành nghề công chứng để làm hợp đồng bán nhà. Tổ chức hành nghề công chứng kiểm tra trên mạng hoặc đã nhận được quyết định giải tỏa kê biên của chấp hành viên nên đã “vô tư” chứng vào hợp đồng bán nhà. Khi người trúng đấu giá nộp đủ tiền và nhận bàn giao tài sản thì mới “ngã ngửa” ra vì căn nhà trúng đấu giá đã bị bán qua tay người khác thậm chí đã qua tay nhiều chủ chỉ trong một thời gian ngắn. Sau đó người trúng đấu giá quay lại tổ chức BĐG để đòi lại tiền đã nộp thì số tiền này đã được trả cho người được thi hành án. Cuối cùng, thiệt thòi thuộc về người trúng đấu giá.
Vấn đề thứ năm: Có hiện tượng sau khi người trúng đấu giá từ chối mua tài sản nhưng người có giá kế tiếp lại không được trúng hoặc từ chối mua thì tổ chức BĐG phải tổ chức đấu giá lại.
Vấn đề thứ sáu: Người trúng đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản, hoàn thành mọi nghĩa vụ trong hợp đồng BĐG tài sản nhưng lại không được nhận tài sản.
Trong thực tế, có nhiều vụ việc trên đã xảy ra ở nhiều địa phương, có vụ việc gây bức xúc, căng thẳng đến mức người trúng đấu giá đòi mang bộc phá, bom đến phá tan trụ sở tổ chức bán đấu giá tài sản.
Nguyên nhân chủ yếu là tài sản thi hành án dù đã được kê biên, định giá nhưng vẫn giao cho chủ sở hữu (là người phải thi hành án) quản lý, sử dụng nên khi đấu giá xong thì người phải thi hành án chống đối và rất nhiều lý do chưa thể cưỡng chế được nên thiệt thòi thuộc về người trúng đấu giá.
73