Hợp đồng BĐG BĐS là sự thoả thuận giữa bên có BĐS BĐG và Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản hoặc doanh nghiệp BĐG tài sản. Nội dung của hợp đồng BĐG BĐS về cơ bản là sự thỏa thuận về trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ của bên có BĐS BĐG, một số điều khoản có liên quan đến người thứ ba trong hợp đồng BĐG BĐS như người giữ BĐS, người tham gia đấu giá BĐS. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 25 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì hợp đồng BĐG BĐS phải được lập thành văn bản và có các nội dung chủ yếu sau đây: Họ, tên, địa chỉ của người có BĐS BĐG; tên, địa chỉ của người BĐG BĐS; thời hạn, địa điểm BĐG BĐS; liệt kê, mô tả BĐS BĐG; giá khởi điểm của BĐS BĐG; thời hạn, địa điểm, phương thức chuyển giao BĐS để BĐG; việc thanh toán tiền bán BĐS trong trường hợp BĐG thành; các chi phí thực tế, hợp lý cho việc BĐG BĐS; quyền nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; các thoả thuận khác,…
Chủ thể tham gia hợp đồng BĐG BĐS là tổ chức, cá nhân có yêu cầu BĐG BĐS, bên kia là trung tâm dịch vụ BĐG tài sản hoặc doanh nghiệp BĐG tài sản.
Người BĐG có quyền yêu cầu người bán BĐS cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan đến BĐGBĐS và chịu trách nhiệm về các thông tin đó. Thông thường, nếu người bán BĐS tự nguyện BĐG thì các thông tin do họ cung cấp sẽ đâỳ đủ, chính xác. Tuy nhiên, người BĐG vẫn phải xem xét, điều tra các thông tin đó là chính xác, hợp pháp hay không? Trường hợp người có BĐS không muốn bán BĐS nhưng bị cưỡng chế bán BĐS đề thi hành án thì việc xác định thông tin về tình hình BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn như: các loại giấy tờ liên quan đến BĐS, nguồn gốc BĐS hợp pháp hay do hành vi bất hợp pháp mà có, điều này rất khó xác định. Nếu BĐS BĐG do chiếm hữu bất hợp pháp mà có và
51
sau khi BĐG, người mua bị người khác khởi kiện và đòi lại BĐS thì người BĐG phải bồi thường thiệt hại cho người mua BĐS.
Người có BĐS BĐG hoặc tổ chức BĐG chuyên nghiệp có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng BĐG BĐS theo quy định của BLDS trước khi tổ chức BĐG chuyên nghiệp niêm yết, thông báo công khai việc BĐG BĐS. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia và phải trả chi phí thực tế phát sinh (nếu có) - Điều 27 Nghị định 17/2010/NĐ-CP.
Trong trường hợp BĐG một số loại BĐS dưới đây thì các bên ký kết hợp đồng BĐG BĐS được xác định như sau:
- BĐS để thi hành án thì hợp đồng BĐG BĐS được ký kết giữa chấp hành viên có thẩm quyền xử lý BĐS đó với tổ chức BĐG chuyên nghiệp.
- BĐS nhà nước thì hợp đồng BĐG BĐS được ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định bán BĐS nhà nước theo quy định của pháp luật với tổ chức BĐG BĐS.
- BĐS thuộc sở hữu chung hợp nhất thì hợp đồng BĐG BĐS được ký kết giữa các chủ sở hữu chung hoặc người đại diện của họ với tổ chức BĐG chuyên nghiệp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- BĐS thuộc sở hữu chung theo phần thì hợp đồng BĐG BĐS được ký kết giữa chủ sở hữu phần BĐS BĐG hoặc người đại diện của người đó với tổ chức BĐG chuyên nghiệp.
- BĐS cầm cố, thế chấp, bảo lãnh thì hợp đồng BĐG BĐS được ký kết giữa người có quyền xử lý BĐS đó theo thỏa thuận trong hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hoặc theo quy định của pháp luật với tổ chức BĐG chuyên nghiệp.
- BĐS thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức thì hợp đồng BĐG BĐS được ký kết giữa cá nhân, tổ chức có BĐS hoặc người được cá nhân, tổ chức có BĐS ủy quyền với tổ chức BĐG chuyên nghiệp.