Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình khi đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013
Thứ nhất là có giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đai. Khi đó, họ có thể có quyền đưa QSDĐ của mình vào trong giao dịch liên quan. Đây là quy định hợp lý được đặt ra nhằm kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng giao dịch cũng như tư cách chủ thể có quyền sử dụng đất đai đưa vào thị trường BĐS. “Giấy chứng nhận” ở đây được hiểu là Giấy chứng nhận theo mẫu mới (theo quy định của LĐĐ năm 2013); các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương. Như vậy, điều kiện đầu tiên là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ một số trường hợp: Chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp: Có quyết định giao đất, cho th đất (khoản 1 Điều 168 LĐĐ năm 2013); Thừa kế QSDĐ: Đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (khoản 1 Điều 168 LĐĐ năm 2013); Người nhận thừa kế không được quyền cấp Giấy chứng nhận: Được chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế (khoản 3 Điều 186 LĐĐ năm 2013).
Thứ hai là đất đai khơng có tranh chấp: Tại thời điểm thực hiện giao dịch khơng có ai tranh chấp với người sử dụng đất, khơng có người nào gửi đơn từ đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về đất đai. Quy định này nhằm nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp thực sự của người sử dụng đất. Đồng thời, bảo vệ quyền lợi đối với các bên tham gia giao dịch còn lại và tạo điều kiện thuận lợi giải quyết tranh chấp đất đai. Trường hợp đất đai đang bị tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp thì người sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch QSDĐ.
Thứ ba là đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án (quy định tại Điều 71 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi năm 2014). Kể từ thời điểm kê biên, người sử dụng đất sẽ khơng cịn quyền định đoạt đối với đất đai thuộc quyền sử dụng của mình, nhằm ngăn chặn tẩu tán tài sản để trốn tránh thực hiện các nghĩa vụ.
Thứ tư là trong thời hạn sử dụng đất: Chỉ áp dụng đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn. Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài thì khơng áp dụng điều kiện này. Điều này là phù hợp vì nếu hết thời hạn mà người sử dụng đất không được gia hạn thì QSDĐ sẽ bị Nhà nước thu hồi, đồng nghĩa với việc QSDĐ của người sử dụng đất chấm dứt. Khi này, họ khơng cịn là chủ thể có QSDĐ để có thể thực hiện được quyền giao dịch QSDĐ. Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 LĐĐ năm 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Khoản 3 Điều 186 LĐĐ năm 2013 quy định về trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 186 thì người nhận thừa kế khơng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
+ Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của LĐĐ
năm 2013 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
+ Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính
Về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại khoản 1, Điều 168 LĐĐ năm 2013: Quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm được cụ thể hóa tại Điều 189 LĐĐ năm 2013
Về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được cụ thể hóa tại Điều 190 LĐĐ năm 2013
Về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được cụ thể hóa tại Điều 191 LĐĐ năm 2013
Về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện được cụ thể hóa tại Điều 192 LĐĐ năm 2013
Về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp được cụ thể hóa tại Điều 193 LĐĐ năm 2013
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. được cụ thể hóa tại Điều 194 LĐĐ năm 2013